Taloustilanne ja sodan vaikutukset herättävät taloyhtiön hallituksissa ja isännöitsijöissä monenlaisia kysymyksiä. OP järjesti yritysasiakkailleen Taloyhtiöwebinaarin 23.11., jossa asiantuntijat vastasivat yleisimpiin kysymyksiin.

Webinaarin asiantuntijoina olivat Kiinteistöliitto Uusimaa ry:n toiminnanjohtaja ja varatuomari Mika Heikkilä, Motivan asiantuntija Teemu Kettunen sekä OP Marketsin myyntipäällikkö Jemina Hukkanen.

Nousseet energiakustannukset ja talouden muutokset vaikuttavat tuntuvasti taloyhtiöiden talouteen. Monissa taloyhtiöissä pohditaan parhaillaan, miten kustannuksia voisi hillitä, ja kuinka taloyhtiön kassan saisi pidettyä kunnossa muuttuneessa tilanteessa.

Teemu Kettunen (vas.) ja Mika Heikkilä ovat kuluneen syksyn aikana vastailleet lukuisiin taloyhtiöitä mietityttäviin kysymyksiin.

– Korjaushankkeiden ajoittamiseen liittyviä kysymyksiä tulee nyt paljon, eikä näihin valitettavasti ole olemassa yhtä yksiselitteistä vastausta. Kunkin taloyhtiön tilannetta täytyy aina tarkastella tapauskohtaisesti, koska oikean vastauksen löytämiseen vaikuttaa niin moni seikka, Mika Heikkilä sanoo.

Tällä hetkellä yleisimmät korjaushankkeet liittyvät energiaratkaisuihin. Taloyhtiöissä pohditaan, mikä on taloudellisesti kannattavin lämmitysmuoto. Oikean lämmitysmuodon valitsemiseen vaikuttaa kiinteistön sijainti ja alueen lupa-asiat, kiinteistön kunto sekä rakennusmuoto. Hankkeeseen ryhtyminen vaatii perehtymistä.

– Helsingin kantakaupungissa on paljon alueita, joihin ei esimerkiksi voi asentaa maalämpöjärjestelmää tai aurinkopaneeleita lainkaan. Lupatarve vaihtelee myös kuntakohtaisesti. Lupa-asiat kannattaa siksi aina varmistaa ensimmäiseksi, Heikkilä sanoo.

Energiaremonttiin ryhtyessä kannattaa huomioida myös, että tekijöistä on nyt pulaa riippumatta siitä, minkälaisesta remontista on kyse. On siis hyvä varautua siihen, että remontin aloitus voi siirtyä jopa vuodelle 2024.

Lämmitysmuoto – miten valita oikea ja milloin on oikea aika muutokselle?

Energiamurroksen kynnyksellä vihreä siirtymä on lähtenyt rytinällä liikkeelle. Energiatehokkaampaan ja ekologisempaan lämmitysmuotoon siirtyminen on nyt kannattavaa. Vaihtoehtoja on monia: maalämpö, kaukolämpö, ilmalämpöpumppu, aurinkopaneelit. Miten tietää, mikä on paras vaihtoehto?

Vastaus vaihtelee tapauskohtaisesti. Motivan Teemu Kettusen mukaan taloyhtiön kannattaa teettää kannattavuusarvio insinööritoimistolla, mikäli pohditaan esimerkiksi maalämpöön siirtymistä. Näin myös maalämpöjärjestelmä tulee mitoitettua oikein.

– Jos taloyhtiössä on vesikiertoinen sähkölämmitys, maalämpöön siirtyminen on järkevä vaihtoehto. Suorasähköllä lämmitettävään taloon taas kannattaa yleensä asentaa ilmalämpöpumput, Kettunen avaa.

Ennen hankkeen toteuttamista kannattaa ensin tarkistaa taloyhtiön energiatehokkuus muutenkin kuin lämmityksen osalta. Erilaisilla pienemmillä toimenpiteillä voi saada aikaan suuria vaikutuksia. Jutun lopussa on lista konkreettisista säästötoimista.

Motivan asiantuntija Teemu Kettunen kehottaa taloyhtiöitä tarkistamaan ensin taloteknisten järjestelmien energiatehokkuuden ennen isompiin hankkeisiin ryhtymistä.

Takaisinmaksu mietityttää taloyhtiöitä

Myös takaisinmaksuaikojen suhteen ennakointi ja suunnitelmallisuus on tärkeää.

– Hankkeiden takaisinmaksuaika on yksilöllistä ja sen kannattavuus vaihtelee yhtiökohtaisesti. Kannustaisin taloyhtiöitä siihen, että kuntoarvion päivittämisen yhteydessä laaditaan kunnollinen energiaselvitys, joka liitetään kunnossapitosuunnitelmaan. Tällöin luodaan taloyhtiölle toimintasuunnitelma kymmeneksi vuodeksi tai jopa pidemmälle, Kettunen sanoo.

– Suosittelen ensisijaisesti käymään takaisinmaksulaskelmat ja kannattavuuslaskelmat läpi ulkopuolisen asiantuntijan kanssa. Näin varmistutaan, että kaikki muuttujat on otettu huomioon. Laskelmiin vaikuttavat korkotaso, energian hinta ja kaukolämmön hinta, Mika Heikkilä täydentää.

Laskelmia tulee myös tarkastella ja tarvittaessa päivittää vuosittain.

Kiinteistöliitto Uusimaa ry:n toiminnanjohtaja ja varatuomari Mika Heikkilä kannustaa taloyhtiöitä hyödyntämään ulkopuolisen asiantuntijan apua laskelmien laatimisessa.

Muuttuneet korkomarkkinat puhuttavat

Taloyhtiöt ovat joutuneet kutsumaan koolle ylimääräisiä yhtiökokouksia, koska kasvaneet korkokustannukset ja energian hinnannousu ovat lisänneet painetta korottaa vastikkeita. Vallitseva korkotilanne on kuitenkin normaalimpi kuin negatiivisten korkojen aika.

– Koronnousu on tuntunut rajulta, koska ehdimme jo tottua nollakorkoihin. Nollakorkoihin ei keskuspankin mukaan haluta enää palata, muistuttaa OP Marketsin myyntipäällikkö Jemina Hukkanen.

Muuttuneet korkomarkkinat ovat aiheuttaneet ylimääräistä päänvaivaa sellaisissa taloyhtiöissä, joissa on yhtiölainaa. Taloyhtiöiden varautuminen koronnousuun on ollut melko heikkoa.

– Korkosuojattuja taloyhtiölainoja on vain 7 prosenttia, kun vastaavasti 30 prosenttia henkilöasiakkaiden ja yritysasiakkaiden lainoista on suojattuja. Korkosuojatuissa lainoissa tämän hetken korkoympäristössä lainanhoitokustannukset tulevat jäämään maltillisemmaksi kuin vaihtuvakorkoisissa.

Niissä taloyhtiöissä, joissa korontarkistus on vielä edessä ja yhtiökokous on jo pidetty, joudutaan järjestämään ylimääräinen yhtiökokous vielä ennen kevään varsinaista yhtiökokousta. Rahoitusvastiketta joudutaan nostamaan jo ennen kevättä, mikäli lainan korontarkistuspäivä osuu loppuvuoteen.

– Lainanhoitokustannukset nousevat nyt hyvin paljon, koska aiemmin lainanhoitokustannus koostui pelkästään lainan marginaalista. Sen vuoksi rahoitusvastiketta täytyy jatkossa periä enemmän. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa kannattaa samalla keskustella myös korkosuojauksesta.

Millainen suojausratkaisu on nyt järkevä?

Korkosuojauksella pankki haluaa varmistaa sen, että taloyhtiön taloustilanne kestää muuttuneen tilanteen.

– Tällä hetkellä hyvä korkosuojausratkaisu voi olla lyhyempi, esimerkiksi viiden vuoden kiinteä korko. Sen jälkeen tilannetta voi tarkastella uudestaan, Hukkanen neuvoo.

Joku oman yhtiölainansa maksanut osakas saattaa ajatella helpottuneena, että koronnousu ei kosketa häntä, mutta tämä ei Hukkasen mukaan pidä paikkansa.

– Jos joku osakkaista ei suoriudu lainasta tai taloyhtiö joutuu maksuvaikeuksiin, nämä kulut tulevat osakkaiden maksettavaksi.

Taloyhtiöissä pohditaan nyt myös sitä, kannattaako mieluummin nostaa hoitovastiketta, jolla rahoitetaan investointeja vai olisiko järkevämpää ottaa yhtiölainaa.

– Kustannusten nousuun oikea ratkaisu on vastikkeen nosto. Investointeihin taas laina on useimmissa tapauksissa järkevämpi vaihtoehto, Hukkanen sanoo.

Säästövinkit taloyhtiöille

Muuttamalla taloteknisiä järjestelmiä energiatehokkaammiksi voi saada aikaan isoja säästöjä. Ennen isoihin hankkeisiin ryhtymistä taloyhtiöiden kannattaa käydä läpi seuraavia toimia:

  • Tarkista veden virtaustasot. Vakiopaineventtiilin ja hanakohtaisten ratkaisuiden avulla voi hillitä vedenkulutusta.
  • Hapertuneiden ikkunantiivisteiden vaihtaminen säästää lämmityskustannuksia. Taloyhtiön kannattaa tilata ammattilainen tekemään tämä kerralla koko taloyhtiöön.
  • Tarkista ilmanvaihdon käyntiajat ja tehostuksen pakkasrajat.
  • Tarkista koneen kunto, jos taloyhtiössä on koneellinen ilmanvaihto – vanhentunut kone kuluttaa uutta konetta enemmän energiaa. Tarkastele mahdollisuudet lämmöntalteenotolle, jos sitä ei o nykyisin ole.
  • Säädä sisälämpötila tietylle tasolle. Kerralla ei kannata tehdä liian suurta muutosta, vaan esimerkiksi aste kerrallaan. Kolmen asteen muutos patteriverkoston virtausveteen, tarkoittaa yleensä noin yhtä astetta sisälämpötilassa.
  • Tarkista myös yleisten tilojen lämmitys. Porraskäytävässä, pyörävarastossa tai kellarissa ei tarvitse olla yhtä lämmin kuin asuinhuoneistoissa.
  • Led-valot säästävät sähköä. Valaistukseen kannattaa asentaa hämäräkytkin tai liiketunnistin tilasta ja tarpeesta riippuen.