Viime vuosien trendin mukaisesti uudiskohteissa on käytetty paljon yhtiölainaa, jota on ollut usein jopa 70 prosenttia asunnon myyntihinnasta.

Yhtiölainalla tarkoitetaan taloyhtiön nimiin otettavaa lainaa, jota asunnonomistajat lyhentävät maksamillaan rahoitusvastikkeilla.

– Rajusti nousseen korkotason myötä monessa taloyhtiössä ollaan herätty uuteen todellisuuteen yhtiölainan kanssa. Toisaalta osa yhtiöistä on pystynyt korkosuojauksen avulla pitämään korkokustannuksensa kurissa. Asukkaiden olisi syytä tiedostaa taloyhtiön lainavastuut ja ennen kaikkea ymmärtää, kuinka riskeihin voi varautua, Vehniäinen toteaa.

1.7.2023 voimaan astuneen lainsäädännön mukaan uudisrakentamisen rahoitukseen tulee tiukennuksia: kohteiden lainoitusaste on vastaisuudessa enimmillään 60 prosenttia.

Ensimmäisen viiden vuoden aikana voidaan vastaisuudessa pitää maksimissaan 12 kuukauden lyhennysvapaa. Lisäksi taloyhtiölainojen takaisinmaksuaika rajataan 30 vuoteen.

– Pankissa rahoitettavat taloyhtiötlainat ovat jakautuneet viime vuosina tasaisesti uudiskohteisiin ja peruskorjauksiin. Yleinen kustannusinflaatio ja nopeasti noussut korkotaso tulevat varmasti näkymään rakentamis- ja korjausaktiviteetissa. Toisella puolella vaakakuppia on nykyinen, jo olemassa oleva nykyinen asuntokanta, joka vanhenee vauhdilla ja kasvavat peruskorjaustarpeet, joita ei ole syytä laiminlyödä haastavasta markkinaympäristöstä huolimatta, arvioi OP Marketsin Hannu Vehniäinen.

Koko taloyhtiö on loppujen lopuksi vastuussa taloyhtiölainasta

Taloyhtiölainoihin liittyvät riskit voivat laueta omistaja-asukkaan tai sijoittajaosakkaan elämäntilanteessa tapahtuvien muutosten, taantuman tai koronnousun seurauksena. Nämä koettelevat toteutuessaan yhtäaikaisesti sekä omistaja-asukkaita että sijoittajia.

Maksuvaikeuksiin tai jopa myyntitilanteeseen voi ajautua yksi tai useampi asunnon omistaja. Jos taloyhtiössä ajautuu samanaikaisesti useampi taho myyntitilanteeseen, ei asunnosta välttämättä pääsekään eroon ainakaan toivotulla hinnalla ja aikataululla.

Korkotaso on nyt noussut, ja asumiseen liittyviä menoja priorisoidaan ja taloyhtiöissä on nähty paljon vaivaa kustannusten säästämiseksi.

– Vaikka näin jyrkkää koronnousua ei osattu ennustaa, ei myöskään paluuta matalien korkojen aikaan kannata odottaa, hän toteaa.

Kohonneen korkotason vaikutus voi päästä yllättämään asunnon omistajan, jos lainanotto on venytetty äärimmilleen ja kuukausibudjetti on viritetty matalaan korkotasoon. Ongelmia voi syntyä, jos osakkaat eivät hoida omia velvoitteitaan taloyhtiölainasta. Se voi johtaa vastikerästeihin ja hallintaan ottoihin, jolloin asia koskettaa koko taloyhtiötä.

– Käytännössä taloyhtiön etu olisi selvitä tilanteesta ilman vastikerästejä tai hallintaanottoja. Jälkimmäisessä tapauksessa taloyhtiö luultavasti yrittäisi vuokrata asunnon eteenpäin ja kattaa vastikerästejä saamastaan vuokratulosta, Vehniäinen kommentoi.

– Yhtiölainasta ovat vastuussa kaikki osakkaat - myös ne, joilla ei ole omaa osuutta yhtiölainaan. On tärkeää, että taloyhtiö voi hyvin ja jokaisen osakkaan maksukyky on turvattu. Taloyhtiön osakkaat voivat olla hyvin erilaisissa elämäntilanteissa. Taloyhtiön päätökset tulisikin tehdä niin, että siinä otettaisiin kaikkien osakkaiden asema huomioon, Vehniäinen muistuttaa.

Henkilökohtainen luotto vai taloyhtiölaina?

OP:n Hannu Vehniäisen mukaan yhtiölainojen yleistymiseen liittyy myös siihen, että asuntosijoittamisen suosio nousi voimakkaasti ja samaan aikaan henkilökohtaisen rahoituksen saaminen on yleisellä tasolla vuosien mittaan kiristynyt.

– Joissain tapauksissa lainoitus on helpompi saada taloyhtiölainan kautta kuin henkilökohtaisella lainalla, hän sanoo.

Asunnon omistaja voi halutessaan maksaa yhtiölainan pois henkilökohtaisella lainalla, jonka voi sovittaa omiin tarpeisiin. Silloin lyhennysvapaista tai muista poikkeusjärjestelyistä voi neuvotella pankin kanssa itse.

Taloyhtiön tulee huolehtia, että asunnon omistajat, jotka eivät mahdollisesti saisi omaa henkilökohtaista lainaa, saavat vakaan ja turvallisen taloyhtiölainan, jonka rahoitusvastikkeessa ei tapahdu muutoksia. Suojatulla lainalla taloyhtiö turvaa sellaisten asukkaiden lainanhoitokyvyn, joilla ei välttämättä ole mahdollisuutta saada henkilökohtaista lainaa. Turvallinen ja vakaa taloyhtiölaina on siten kaikkien osakkaiden etu.

Myös asuntosijoittajat suosivat yleisesti taloyhtiölainoja. Mikäli taloyhtiölaina on tuloutettu, sijoittaja voi vähentää verotuksen yhteydessä vuokratulosta myös rahoitusvastikkeen määrän kokonaisuudessaan.

Vastaavasti sijoittajille kiinteät rahoitusvastikkeet tuovat ennustettavuutta vuokratuloihin. Sijoittajat nauttivat vuokrauspuolella tasaista tulovirtaa, toisaalta myös menopuolen tulisi olla samaan aikaan tasainen.

– Mitä hajautuneempi omistus, sitä hajautuneemmat riskit. Sijoittajien lukumäärä taloyhtiössä ja ennen kaikkea mahdolliset omistuskeskittymät kannattaa kuitenkin tarkistaa aina, ennen kun on hankkimassa asuntoa, Vehniäinen muistuttaa.

Yhtiölainan korkosuojaus 

Taloyhtiö voi pienentää rahoitusriskejä korkosuojauksella‍. Korkosuojauksella tarkoitetaan, että taloyhtiö voi muuttaa lainan vaihtuvan viitekoron kiinteäksi koroksi tai määrittää viitekorolle kattotason, jonka yli viitekorko ei nouse sovittuna suojausaikana. 

Vehniäisen mukaan taloyhtiöiden korkosuojausratkaisut räätälöidään aina taloyhtiökohtaisesti. Suojausaika voidaan toteuttaa 5–25 vuodeksi. Suojausratkaisut ovat joustavia, sillä yksittäiset osakkaat voivat halutessaan maksaa taloyhtiölainaosuutensa pois ilman lisäkustannuksia.

Rahoitusvastikkeen hyvä ennakoitavuus pienentää omalta osaltaan yksittäisen osakkaan riskiä ajautua maksuvaikeuksiin korkotason muutosten seurauksena. Vastaavasti tätä kautta taloyhtiölainan takaisinmaksuun liittyvä riski alenee. Tämä voi helpottaa myös taloyhtiön tulevaisuudessa käytäviä rahoitusneuvotteluita osana hyvin hoidettua kokonaisuutta.

Kysymys on ajankohtainen, kun taloyhtiöissä pidetään yhtiökokosta tai taloyhtiössä ollaan ottamassa lainaa peruskorjauksia varten.

– Aihe olisi hyvä käsitellä taloyhtiöissä nyt. Vaikka korkotaso on noussut, niin vieläkään ei ole liian myöhäistä suojata riskejä. Tärkeintä taloyhtiölle on kuitenkin ennakoitavuus ja taloyhtiöiden asioiden hoitaminen pitkäjänteisesti ja vastuullisesti, Vehniäinen muistuttaa.

Taloyhtiö saa OP:lta sen tarvitsemat pankkipalvelut, vakuutukset sekä rahoituksen peruskorjauksiin ja remontteihin. Tutustu‍ taloyhtiön palveluihin.

Lue myös:

Asuntosijoittaja vai asukas - näin taloyhtiölainojen verotuksen muutos vaikuttaisi sinuun‍

Kevään tärkein kokous lähestyy - tämän takia kannattaa osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen‍

Artikkeli on julkaistu 5.3.2020 ja sitä on päivitetty 7.7.2023.