Asuntoa ostettaessa tulee ratkaistavaksi monta asiaa, kuten asuntolainan korko. Ottaako lainaan vaihtuva korko vai kiinteä korko? Mitä ne edes tarkoittavat?

– Asiakkaan ei tarvitse onneksi tehdä päätöstä yksin, vaan lainaneuvottelussa rahoitusneuvottelija auttaa oikean korkosidonnaisuuden valinnassa. On hyvä ottaa huomioon esimerkiksi se, kuinka paljon epävarmuutta ja riskiä on valmis sietämään, ja kuinka hyvin kykenee sopeuttamaan talouttaan laina-aikana, kun korot muuttuvat, OP Ryhmän vakuudellisen henkilöasiakasrahoituksen liiketoiminta-asiantuntija Laura Kivimäki sanoo.

Asuntolainan ehdot vaihtelevat asiakkaan kokonaistilanteen mukaan. Suomessa suosituin asuntolainan korko on pitkään ollut 12 kuukauden euribor, ja ensimmäinen asuntolainatarjous lasketaankin usein sen pohjalta.

– Tarjousta toki tarkennetaan asiakkaan tarpeen mukaan lainaneuvottelujen edetessä juuri hänen tilanteeseensa sopivaksi. Kun oikeaa korkoa valitsee, tulisi keskittyä siihen, millä tavalla käyttäytyvä laina sopii parhaiten juuri minulle, Kivimäki sanoo.

Vaihtuvakorkoisissa lainoissa kuukausierä vaihtelee

Ensimmäinen ratkaistava kysymys asuntolainaa otettaessa on tämä: onko minulle tärkeää, että asuntolainan kuukausierä pysyy samana kuukaudesta toiseen? Vai voiko asuntolainani korko elää markkinakorkojen mukana?

Suomessa asuntolainan tyypillisin korko on vaihtuva korko, kuten eripituiset Euribor-korot. Vaihtuva korko tarkoittaa sitä, että asuntolainan korko tarkistetaan tietyn määräajan välein.

– 12 kuukauden euriborkorko tarkistetaan nimen mukaisesti 12 kuukauden välein. Korontarkistuspäivänä asuntolainan korko voi nousta tai laskea sen mukaan, miten yleinen korkotaso on kehittynyt. Jos taas viitekoroksi on valittu niin sanottu lyhyempi korko, kuten esimerkiksi 3 kuukauden euribor, koron taso tarkistetaan 3 kuukauden välein, Kivimäki sanoo.

Se, mikä korkosidonnaisuus kenellekin sopii, riippuu lainanottajan riskinottokyvystä. Jos korko tarkistetaan esimerkiksi kolmen kuukauden välein, on maksajan varauduttava siihen, että asuntolainan kuukausieräkin voi muuttua usein.

– Tuolloin omaa talouttaan ja kulutustottumuksiaan voi joutua sopeuttamaan muuttuvien tilanteiden ja vallitsevan korkotason mukaan, Kivimäki sanoo.

Jos oman asuntolainan kuukausierän haluaa pysyvän kohtuullisen pitkään samana mutta kuitenkin reagoivan korkomarkkinoiden muutoksiin, voi oikea vaihtoehto olla esimerkiksi 12 kuukauden euribor.

– Mitä pidempi koron tarkastusväli on, sitä pidemmälle oman talouden kuukausimenoja pystyy ennakoimaan. Toisaalta jos korko tarkistetaan harvemmin, voi korontarkistus tuoda jonakin vuonna isonkin muutoksen kuukausierään, jos korkotaso on ehtinyt muuttua merkittävästi korontarkistushetkien välissä, Kivimäki sanoo.

Korkosuojasta eniten hyötyä laina-ajan alussa

Toinen tärkeä kysymys jokaiselle asuntolainaa ottavalle on se, haluaako omaa asuntolainaansa suojata korkomarkkinoiden muutoksilta. Jos vastaus on kyllä, voi asuntolainaan hankkia korkokaton. Korkokatto‍ käyttäytyy eri lainoissa eri tavoin, mutta se asettaa asuntolainan korolle ylärajan, jonka yläpuolelle kokonaiskorko ei suojausaikana voi nousta.

Korkosuojasta on eniten hyötyä silloin, kun lainaa on jäljellä paljon ja korkotaso on nousussa.

– Laina-ajan alussa, kun lainapääoma on suurimmillaan, tuntuu koronnousu kuukausierässä eniten. Riskien kannalta korkosuojan ottaminen onkin merkittävintä laina-ajan alussa.

Korkosuojan hinta asiakkaalle riippuu siitä, mihin suuntaan korkojen odotetaan kehittyvän.

– Suojauksen hinta nousee, kun korkojen odotetaan nousevan ja laskee, kun korkojen odotetaan laskevan, kuten tämän haastattelun tekohetkellä. Korkosuojausten hinnat päivittyvät joka päivä, Kivimäki sanoo.

Kiinteä korko lukitsee kuukausierän samaksi

Mikäli asuntolainan kuukausikulut haluaa pitää mahdollisimman pitkään samansuuruisina, on hyvä korkovaihtoehto kiinteä korko. Kiinteällä korolla asuntolainan kokonaiskorko lukitaan sovituksi ajaksi, esimerkiksi kymmeneksi vuodeksi. Silloin lainan kuukausierä pysyy samana sovitun ajan.

Suomessa kiinteä korko on harvinaisempi kuin muualla Euroopassa.

– Siellä muutokset korkomarkkinoilla välittyvät velallisten lainanhoitokustannuksiin viiveellä. Meillä taas korkomarkkinan muutokset näkyvät lainoissa nopeasti, kun vaihtuvakorkoiset lainat ovat yleisimpiä, Kivimäki sanoo.

Korkoa voi myös vaihtaa

Asuntolainan viitekorkoa voi myös vaihtaa‍ takaisinmaksun aikana. Moni suomalainen tekikin niin, kun korkotaso alkoi nousta.  Viitekoron vaihtamisesta veloitetaan peruspalkkio, jos korkoa vaihtaa korontarkistuspäivän yhteydessä. Jos korkoa haluaa vaihtaa muulloin kuin korontarkistuspäivänä, maksaa vaihtaminen enemmän.

– Tällöin pankki voi periä peruspalkkion lisäksi jäljellä olevan lainamäärän uudelleensijoittamisesta tai jälleenrahoituksen purkamisesta aiheutuvat kustannukset, Kivimäki sanoo.

Koronvaihto onnistuu joustavasti, mutta kannattaa ottaa huomioon, ettei viitekorkoa voi vaihtaa asuntolainaan korkokaton voimassaoloaikana.

Korkojen ennustaminen on ollut vaikeaa myös ammattilaisille

Korkotason kehittymistä kannattaa seurata, mutta asiantuntijan mukaan liikaa huolta koroista ei kannata kantaa.

– Asuntolainojen laina-ajat ovat yleensä pitkiä, ja pitkällä aikavälillä eri pituisten euriborien vaihtelut tasaantuvat. Kukaan ei kykene täysin ennustamaan korkojen tulevaa kehitystä, joten varmaksi edullisimman vaihtoehdon tietää vasta jälkikäteen, Kivimäki sanoo.

Viime vuosina korkomarkkinoiden ennustaminen on ollut poikkeuksellisen haastavaa jopa asiantuntijoille.

Paitsi että asuntolainaan voi vaihtaa korkoa, voi asuntolaina joustaa elämäntilanteen mukaan myös monin muin tavoin. Asuntolainaan voi esimerkiksi hakea lyhennysvapaata tai maksuerän madaltamista.

– Kaikkein tärkeintä on olla omaan pankkiin mahdollisimman pian yhteydessä, jos laina-asiat alkavat mietityttää, Kivimäki sanoo.

Kuinka paljon sinä voisit saada asuntolainaa? Tarkista asia OP:n asuntolainalaskurista‍

Lue myös:

Mikä on korko ja mihin se liittyy?‍

Mikä viitekorko asuntolainaan tulisi valita?‍

Muistatko vielä 90-luvun asuntolainojen korot?‍