I bostadsannonserna kryllar det av olika termer som inte nödvändigtvis är bekanta för förstagångsköpare. Till exempel skuldfritt försäljningspris, hyrestomt, finansieringsvederlag och långsiktig plan. Vad betyder dessa? Köpare söker ofta en bostad där det är förmånligt och enkelt att bo.

Vi frågade en expert om hjälp med att räkna ut de verkliga boendekostnaderna i en bostad som är till salu. Om en bostads försäljningspris är lågt, betyder det att det är förmånligt att bo där?

Ta först reda på det skuldfria priset och vem som äger tomten

Mätt med bostadshandelsvolymen var OP Hem i fjol den största fastighetsmäklaren i Finland. OP Hems direktör Lasse Palovaara råder köpare att först ta reda på det skuldfria priset på en bostad.

– Om en bostad hör till ett bostadsaktiebolag, är aktieägaren tvungen att betala sin andel av bostadsaktiebolagets lån. Den här andelen ska man beakta som en del av bostadens inköpskostnad, det vill säga det så kallade skuldfria priset, säger Palovaara.

Om det nyligen utförts till exempel stambyte i bostadsaktiebolaget, kan bolagslåneandelen för en bostad uppgå till flera tiotusentals euro. Ofta kan man betala bort hela bolagslåneandelen när man köper en bostad, eller amortera på lånet genom finansieringsvederlag som betalas till bostadsaktiebolaget varje månad.

Med tanke på boendekostnaderna är det även viktigt att veta om bostaden finns på en ägar- eller hyrestomt.

– Om bostaden finns på en hyrestomt, är det viktigt att ta reda på för hur lång tid arrendeavtalet för tomten är i kraft och med vilka villkor tomtägaren i framtiden kan höja arrendet för tomten. Ändringar i tomtarrendet kan påverka boendekostnaderna ganska mycket, säger Palovaara.

För sitt boende betalar man många andra kostnader utöver lånet

Vanligtvis köper man sitt första hem med hjälp av bolån. Man betalar amortering på bolånet varje månad, och utöver låneamorteringarna betalar man även andra kostnader för sitt boende. I hög- och radhus betalas dessa kostnader i form av vederlag till bostadsaktiebolaget.

– Genom skötselvederlaget betalar bolaget löpande kostnader för boendet, till exempel uppvärmning, elförbrukning i allmänna utrymmen, skötsel av gårdsområden och avfallshantering. Med finansieringsvederlaget betalar bolaget lån som tagits för till exempel renoveringsprojekt, summerar Palovaara.

Kostnader för vatten- och elförbrukning, försäkringar och internetuppkoppling betalar den boende oftast själv.

Den som äger ett egnahemshus betalar kostnaderna för sitt boende direkt till de bolag vars tjänster hen köper.

– En typisk helhet av löpande kostnader för ett egnahemshus består av elfaktura, vattenfaktura, försäkringspremier, fastighetsskatt, avfallsavgift och internetuppkoppling. Dessutom betalar ägaren själv reparations- och renoveringsarbeten, antingen med egna sparpengar eller genom ett renoveringslån från banken.

Under de senaste åren har till exempel energipriset varierat kraftigt i Finland, och priset kommer troligtvis att variera även i framtiden, förutser Palovaara.

– Boendekostnadernas utveckling följer i stort sett den allmänna inflationen, men till exempel elpriset kan i framtiden förändras väldigt mycket, och förändringar kan tidvis vara svåra att förutse.

Just nu är bostadsmarknaden inte lika livlig som vanligt. Detta innebär att man har tid att noga fundera över sitt bostadsköp. Boendekostnader är inget att vara rädd för, bara man inte gör upp en alltför strikt budget för sin ekonomi.

– Det viktigaste är att tillsammans med banken bilda sig en uppfattning om hur den egna ekonomin kommer att se ut och hur stort bolån man kan och vill ta. Lånekostnaderna får inte i framtiden bli en alltför stor belastning. När det gäller bolån kan man gärna tillsammans med banken utreda vilka lånealternativ det finns, tiden för lånet och amorteringssättet, lånets ränta och eventuellt skydd mot framtida räntestegringar.

Bostadens försäljningspris beror på många olika faktorer, och man kan försöka pruta på priset

Många olika faktorer påverkar en bostads försäljningspris, vilket gör att den som vill köpa sin första bostad kan ha svårt att jämföra priserna. Lika stora bostäder på samma område kan ha helt olika försäljningspris. Vad påverkar då en bostads försäljningspris?

– Husets och bostadens byggår och skick, läget, hustekniken, bostadens utrustningsnivå, materialen i inredningen, bostadens planlösning, antalet våningar, storleken på en eventuell gårdsplan, grannhusens position – allt det här påverkar priset, säger Palovaara och fortsätter:

– En mycket väsentlig sak är bostadsaktiebolagets ekonomiska situation och storleken på vederlagen som aktieägare betalar till bostadsaktiebolaget. Varje bostad är unik, och bostaden med det förmånligaste försäljningspriset är inte alltid det totalekonomiskt fördelaktigaste alternativet för köparen.

Bostadspriserna i Finland har sjunkit, och köpare kan åtminstone försöka ge ett lägre anbud. Hur prutar man på ett smart sätt när man ska köpa bostad?

– Det lönar sig att bilda sig en egen uppfattning om det rätta priset på bostaden i det här marknadsläget. Man ska gärna motivera sin uppfattning så tydligt och välgrundat som möjligt, så kan säljaren fundera på om hen kan sänka sitt begärda pris, tipsar Palovaara.

Utred de närmaste årens renoveringsbehov

När man ser en bostad för första gången på en visning fäster man ofta uppmärksamhet vid inredningen. Men det som är det viktigaste ur ekonomisk synpunkt är det som finns i konstruktionerna, det vill säga sådant som man inte nödvändigtvis ens ser på en visning. När en bostad har ett antal år på nacken, uppstår det olika reparations- och renoveringsbehov.

– Det finns inga bostäder som inte behöver renoveras, men de tekniska lösningarna och materialet som valts när huset byggts påverkar renoveringsbehoven, säger Palovaara.

Om man vill köpa en hel fastighet som sitt hem, är det bäst att anlita en expert för bedömningen av reparationsbehovet. Om man däremot vill köpa en bostad i ett bostadsaktiebolag, finns renoveringsbehoven under de närmaste åren uppräknade i den långsiktiga planen.

– En utomståendes byggnadsbesiktning och en långsiktig plan som gäller reparationsprojekten är mycket viktiga dokument när man bedömer ett eventuellt köpobjekt, poängterar Palovaara.

I bostadsaktiebolag insamlas ofta finansieringsvederlag för renoveringar. Vederlagskostnaderna utgör en del av månadskostnaden för boendet, men det är nödvändigtvis inte bra att spara genom låga vederlag. Ett lågt vederlag kan vara ett tecken på att man inte gjort de reparationer som behövs, det vill säga reparationsskuld uppstår i bolaget.

– Ju större reparationsskulden är, desto större är sannolikheten för att det i framtiden måste göras stora renoveringar som inte kan skjutas upp, utan de måste göras för att hålla huset i beboeligt skick. En stor reparationsskuld minskar bostadens värde, påminner Palovaara.

I bostadsaktiebolag som sköts på ett ansvarsfullt sätt görs renoveringarna i tid, och reparationsskulden blir inte för stor.

– Det är viktigt att köparen känner till den allmänna situationen i bostadsaktiebolaget, vilka lån bolaget har och hur stora finansieringsvederlag som aktieägarna betalar. Dessa vederlag ska sättas i relation till bolagets skick och bostädernas skick, hurdana renoveringsprojekt som redan utförts i bolaget, och vilka projekt som kommer att utföras i framtiden.

Energieffektivitet sparar kostnader

Särskilt i fastigheter är energikostnaderna en stor del av månadskostnaden för ett boende. Därför är det viktigt att ta reda på hur energieffektivt huset är och hur den energi som behövs produceras.

– Ett hus är energieffektivt om man satsat på värmeisoleringen i väggar, tak, bottenbjälklag och fönster, och husets utrustats med till exempel bergsvärmesystem. Hus i olika åldrar kan vara energieffektiva, och man kan förbättra husets energieffektivitet själv genom renoveringar. Dessutom påverkar ens egna boende- och förbrukningsvanor energiförbrukningen i huset eller lägenheten där man bor, säger Palovaara.

När man som köpare av första bostad vill göra en bra affär, är det mycket man måste tänka på. Palovaara lyfter fram som det viktigaste att man ska överväga bostadsköpet ur ett långt tidsperspektiv.

– Om man planerar behålla en bostad eller en fritidsbostad i till exempel tio år, kommer det att behövas stora, kostsamma reparationer eller renoveringar under denna tid? Hur antas värdet på bostaden utvecklas under denna tid? Och å andra sidan, om det sker något oväntat i livet, och jag är tvungen att sälja min bostad i en nära framtid, till vilket pris och hur snabbt kan jag få den såld?

Minneslista för bostadsköp:

  • Ta reda på bostadens eller fastighetens skuldfria försäljningspris och vem som äger tomten
  • Räkna ut bostadens verkliga månadskostnad, det vill säga låneamorteringen, vederlagen och övriga kostnader (el, vatten, internet, försäkringar).
  • Sätt dig in i de närmaste årens renoveringsbehov och de kostnader som dessa medför