En köpare till ett egnahemshus, ett parhus, en sommarstuga eller en tomt kan stöta på en situation där köpeobjektet är föremål för inteckningar eller gravationer. Säljaren kan intyga att de saknar betydelse, men för att undvika tråkiga överraskningar kan det vara värt för köparen att reda ut dem grundligt före hen ger sig in i ett fastighetsköp.

Om en fastighet trots ett ägarbyte fortfarande utgör säkerhet för säljarens skulder kan det gå illa. Om säljaren lämnar sin skuld obetald och köparen redan har köpt fastigheten kan säljarens fordringsägare i värsta fall realisera fastigheten för att få tillbaka sina pengar. Om fastigheten som är föremål för inteckningar köps är det viktigast för köparen att säkerställa att inteckningarna överförs till hen skuldfria i samband med köpet.

Till ett gammalt egnahemshus eller en flervånings-, rad- eller parhusbostad kan det i sin tur hänföra sig exempelvis en rätt att bo kvar livet ut som i tiderna har getts i samband med ett arvskifte, och som inte upplöses automatiskt vid ett ägarbyte.

– Om objektet förmedlas av en fastighetsmäklare är det hens uppgift att ta reda på de uppgifter som behövs. Inteckningar och övriga gravationer som hänför sig till en fastighet framgår av lagfarts- och inteckningsregistret, och utdrag ur det kan beställas från Lantmäteriverket, säger Taru Vesterberg som är seniorjurist hos OP.

En inteckning kan bli dyr

En inteckning behövs då man vill använda en fastighet som säkerhet för en skuld. En inteckning kan gälla hela fastigheten eller ett outbrutet område eller en kvotdel av en fastighet.

Som bevis för en bekräftad inteckning ges ett elektroniskt pantbrev. Som dess innehavare antecknas i Lantmäteriverkets lagfarts- och inteckningsregister den borgenär som pantbrevet överlåts till då fastigheten pantsätts. Vanligtvis är borgenären den bank som har beviljat bolånet.

En bostad kan även sättas i pant för en tredje parts lån. Till exempel föräldrarna kan sätta sin bostad i pant som tilläggssäkerhet för sitt barns bolån.

Om bostaden har fler än en ägare fordrar försäljning och pantsättning av bostaden alla samägares samtycke. Ofta är läget det att makarna äger varsin hälft av bostaden, varvid försäljning av den fordrar bägge parternas samtycke.

– Vid köp ska man alltid ta reda på vem som är antecknad som mottagare i elektroniska pantbrev, och mottagaren som är antecknad i registret ska söka överföring av de elektroniska pantbreven om pantbrevets mottagare ändras i samband med köpet, påminner Vesterberg.

Om en bank eller fastighetsmäklare är med i en fastighetsaffär är det ovanligt med oklarheter som hänför sig till inteckningar. Vid köp privatpersoner emellan kan praxis däremot vara väldigt varierande. Det här kräver noggrannhet och eget initiativ av köparen.

– Om man inte får pantbreven skuldfria i sin besittning i samband med köpet eller om man inte når ett avtal med säljarens borgenär om att befria panten ska man inte genomföra köpet före saken är ordnad, betonar Vesterberg.

En allmän felaktig uppfattning är att eurobeloppet i en inteckning som gäller en fastighet inte skulle få vara högre än fastighetens försäljningspris.

– Det finns inga begränsningar för en intecknings eurobelopp, vilket innebär att den sökande när hen söker en inteckning helt själv kan besluta vilket belopp hen söker en inteckning för, påpekar Vesterberg.

En gravation kan ge problem ännu efter flera år

Gravationer som hänför sig till en fastighet kan vara till exempel en väg som korsar tomten, placering av elledningar eller till exempel boenderätt eller nyttjanderätt. Liksom gällande inteckningar ska man vara på sin vakt med gravationer som hänför sig till en fastighet.

Särskilt gravationer som begränsar en utvidgning av fastigheten, användning av återstående byggrätt eller boendekomforten ska utredas grundligt, då de kan ha en betydande inverkan på fastighetens värde.

– Man ska också kontrollera om till exempel änkan/änklingen har fått besittnings- eller nyttjanderätt till en fastighet som innehas av arvingar. Om en sådan rätt inte avlägsnas i samband med köpet kan det vara svårt eller rentav omöjligt senare, konstaterar Vesterberg.

Tiotals år gamla gravationer kan med tiden ha blivit onödiga. Det kan även ha tillkommit lokala ändringar av begränsningar som gäller byggrätten. Uppgifterna kan kontrolleras i Lantmäteriverkets register och hos byggnadstillsynen i staden eller kommunen som fastigheten ligger i före det slutliga köpbeslutet.

– Oavsett vem eller vilken part säljaren är, ska man alltid kontrollera saker omsorgsfullt före köp – även då köpet görs till exempel syskon eller övriga släktingar emellan, betonar Vesterberg.

Kom ihåg:

•    Kontrollera alltid vid fastighetsköp vilka inteckningar eller gravationer som gäller fastigheten i fråga.
•    En fastighetsmäklare är skyldig att utreda inteckningar och gravationer före köpet. Vid köp privatpersoner emellan framgår uppgifterna av Lantmäteriverkets lagfarts- och inteckningsregister.
•    Se till att elektroniska pantbrev som gäller fastigheten överförs skuldfria i samband med köpet. Så här ser du till att säljarens gamla skuldåtaganden inte belastar fastigheten du köpt.
•    Observera att gravationer som gäller fastigheten kan påverka fastighetens värde. Till exempel änkans/änklingens lagstadgade rätt att bo kvar kan vara svår att upplösa.