Onko meillä varaa olla korjaamatta?
Taloyhtiön vastuullinen hoitaminen ei ole yksittäisiä päätöksiä tai satunnaisia korjauksia, vaan pitkäjänteistä ennakointia. Se näkyy erityisesti kahdessa asiassa taloyhtiön näkökulmasta: siinä, miten yhtiötä pidetään kunnossa, ja siinä, miten sen taloutta hoidetaan. Kyse on kokonaisuudesta, jossa katse on arjen sujuvuuden lisäksi vuosien ja jopa vuosikymmenten päässä.
Hyvässä taloyhtiössä päätöksiä tehdään riittävän ajoissa, tietoon ja suunnitelmiin nojaten, ei vasta silloin kun ongelmat pakottavat toimimaan. Ennakoiva ote lisää taloudellista vakautta, helpottaa päätöksentekoa ja tuo osakkaille ennustettavuutta sekä luottamusta siihen, että yhteistä omaisuutta hoidetaan vastuullisesti.
Kunnossapito on suunnitelmallisuutta
Kunnossapidon perusta on suunnitelma. Lakisääteinen kunnossapitotarveselvitys (KPTS) antaa kuvan korjaustarpeista viiden vuoden aikatähtäimellä, mutta pidemmälle katsova pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) tuo kokonaisuuteen selkeyttä. Mitä pidemmälle suunnitelmia tehdään, sitä enemmän ne perustuvat kiinteistön teknisiin käyttöikiin, jotka tarkoittavat kiinteistön rakenteiden ja laitteiden laskennallisia käyttöikiä. Todellisuudessa kiinteistön eri rakenteiden ja laitteiden korjaustarpeilla voi olla ajallisesti hyvinkin paljon eroja taloyhtiökohtaisesti, sillä esimerkiksi kulutus vaikuttaa korjaustarpeiden ajankohtiin merkittävästi.
Vaikka korjaustarpeiden tarkka ajankohta ei ole tarkasti selvillä, pitkäntähtäimen suunnitelma auttaa hahmottamaan kokonaisuutta niin korjaustarpeiden kuin korjausten arvioitujen kustannusten osalta. Suunnitelma luo yhteisen ymmärryksen taloyhtiössä: mitä on tulossa, milloin ja mitä se kustantaa alustavasti.
Korjausten lykkäämisellä on usein suora vaikutus asukkaan arkeen. Harva asia heikentää asumisviihtyvyyttä yhtä varmasti kuin toistuvat viat, tilapäiset ratkaisut ja epävarmuus tulevasta. Samalla kustannukset taloyhtiössä kasvavat, sillä korjaukset eivät halpene odottamalla. Riskit äkillisille vioille lisääntyvät, ja pahimmillaan korjaus joudutaan tekemään kiireellä ja huomattavasti kalliimmalla. Monesti taloyhtiöissä mietitään, onko varaa korjata, mutta kysymys tulisi kääntää ympäri: onko meillä oikeasti varaa olla korjaamatta?
Kasvavat kustannukset näkyvät myös konkreettisesti energiankulutuksessa. Vanhat tai huonokuntoiset ikkunat ja ovet sekä puutteellinen eristys nostavat lämmityskuluja vähitellen, mutta varmasti. Nämä ovat kustannuksia, jotka asukkaat maksavat lopulta vastikkeessa.
Kunnossapidossa on kyse myös omaisuuden arvosta. Suomalaisille asunto on useimmiten suurin yksittäinen omistuserä. Suunnitelmallisella ja oikea-aikaisella korjaamisella taloyhtiö huolehtii siitä, että asuntojen arvot säilyvät ja parahimmassa tapauksessa jopa kasvavat.
Talous on ennakointia, ei reagointia
Hyvin hoidettu taloyhtiön talous ei näy arjessa äkkiliikkeinä. Kun taloutta hoidetaan ennakoiden, yllättäviin tilanteisiin pystytään reagoimaan hallitusti ilman paniikkiratkaisuja.
Taloyhtiöllä tulisi olla riittävä puskuri tilillä, joka auttaa sitä tilanteiden muuttuessa reagoimaan. Isännöintiliiton suosittelema noin 3–5 kuukauden vastikkeita vastaava summa tilillä, tuo joustavuutta ja auttaa selviytymään yllättävistä menoista.
Hallitukselle on hyvä antaa myös valtuudet periä tarvittaessa ylimääräisiä hoitovastikkeita kesken tilikauden sekä tarvittaessa muuttaa rahoitusvastike vastaamaan todellisia korkomenoja.
Talousyhtiön talouden kannalta on tärkeää, että vastikesaamiset pysyvät hallinnassa. Rästiin jääneet vastikkeet heikentävät yhtiön maksuvalmiutta ja pahimmassa tapauksessa voivat siirtyä muiden osakkaiden kannettavaksi. Usein maksamattomat vastikkeet ovat myös varhainen varoitusmerkki laajemmista taloudellisista tai hallinnollisista haasteista. Niihin on syytä puuttua ajoissa ja johdonmukaisesti, jotta ongelmat eivät ehdi kasvaa ja taloyhtiön talous säilyy vakaana.
Talous ja kunnossapito tukevat toisiaan
Taloyhtiön talous ja kunnossapito eivät ole toisistaan irrallisia kokonaisuuksia, vaan ne kulkevat käsi kädessä. Suunnitelmallinen kunnossapito edellyttää ennakoitua ja vakaata taloutta, jotta korjaukset voidaan toteuttaa oikea‑aikaisesti ilman hätäratkaisuja. Vastaavasti hyvin hoidettu kiinteistö tukee taloyhtiön taloutta parantamalla asumisviihtyvyyttä, hillitsemällä kustannuksia ja säilyttämällä omaisuuden arvon.
Vastuullisesti toimiva taloyhtiö ei reagoi vasta ongelmien pakottamana, vaan tekee päätöksiä ajoissa ja tietoisesti. Tämä näkyy sujuvana arkena osakkaille.
OP Pohjolan palvelut ja ratkaisut taloyhtiöille
OP Keski-Suomen yrityspalvelut
OP Keski-Suomen muut kirjoitukset OP Mediassa
Mitri Tuomala on taloyhtiörahoitukseen erikoistunut asiakkuusasiantuntija OP Keski-Suomessa. Työn vastapainoksi hän viettää vapaa-aikaansa aktiivisesti liikkuen. Pallopelit ja erityisesti salibandy, tarjoavat mielekästä vastapainoa työlle.
Lisää aiheesta