Rakennuslupien ja asiakirjojen oikeellisuus ratkaisee asuntokaupan sujuvuuden. Lupa-asiat eivät koske vain kiinteistöjä, myös asunto-osakkeissa osa muutostöistä vaatii vähintään taloyhtiön luvan.

Vuoden 2025 alussa voimaan tullut rakentamislain uudistus muutti lupakäytäntöjä ja siirsi vastuuta kiinteistön omistajalle. Siksi asuntokaupassa sekä myyjän että ostajan on tunnettava kohteen luvat ja rakennusoikeudet entistä tarkemmin ennen kuin kaupat voi huoletta tehdä.

OP Koti Pirkanmaan kiinteistönvälittäjä Maija Hiedanniemen mukaan välittäjän työssä parasta ovat ihmiset ja se, että pääsee toteuttamaan heidän unelmiaan uusien kotien muodossa.

Jotta työn voi hoitaa ammattitaidolla ja ylpeydellä, pitää välittäjän tuntea rakentamiseen liittyvät lait ja asetukset. Luvista ja asiakirjoista huolehtiminen on välittäjälle arjen ydintyötä.

– Välittäjän velvollisuus on ottaa selvää kaikesta kaupan kohteeseen liittyvästä ja huolehtia, että myyjältä saadut tiedot ovat oikein. Asiantunteva välittäjä tietää, mitä pitää kysyä ja mistä. Erilaisia asiakirjoja jäljitetään lähes päivittäin”, Hiedanniemi sanoo.

Helpotuksia pienhankkeisiin, enemmän vastuuta omistajalle

Rakennuslain uudistuksen näkyvin muutos on lupatarpeen keveneminen. Varsinainen lupaprosessi piteni entisestä, sillä päätökset saavat lainvoiman vasta seitsemän päivän tiedoksiantoajan ja 30 päivän muutoksenhakuajan jälkeen.
Alle 30 m² piharakennus, kuten pihasauna, kesäkeittiö, kesähuone tai varasto, ja alle 50 m² katos eivät enää vaadi rakennuslupaa, mikäli ne eivät tule asuinkäyttöön ja asemakaava sekä kunnan rakennusjärjestys sen sallivat.

Vastuu luvan mukaisesta rakentamisesta siirtyi lakiuudistuksessa aiempaa enemmän kiinteistön omistajalle. Omistajan on tiedettävä, kuinka paljon rakennusoikeutta on ja mitä siitä on jo käytetty.

– Jos rakennusoikeutta on jäljellä, voi tontille olla mahdollista tehdä pieniä, tulisijattomia rakennuksia ilman raskasta lupaprosessia. Mutta edelleenkään tonteille ei saa rakentaa enempää kuin rakennusoikeutta on, Hiedanniemi muistuttaa.

”Edelleenkään tonteille ei saa rakentaa enempää kuin rakennusoikeutta on.”

Rakentamislakiin liittyvällä poikkeamisluvalla voi jatkossa hakea rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta. Esimerkiksi toimistotilaa on mahdollista jatkossa muuntaa aiempaa helpommin asumiskäyttöön tai muuttaa kesäasunto ympärivuotisesti asuttavaksi kunnan asemakaavan tai rakennusjärjestyksen vastaisesti.

Rakennusjärjestys täydentää asemakaavaa ja sääntelee muun muassa rakennusten sijoittumista, kokoa, ulkonäköä, rakennustapaa ja ympäristöä aitoineen ja istutuksineen. Poikkeamislupa on haettava aina ennen muutostöitä ja niihin tarvittavaa rakennuslupaa.

Kuntien tulkinnat poikkeamiseen liittyen voivat Hiedanniemen mukaan olla hyvinkin erilaisia. Hän suosittelee yhteydenottoa rakennusvalvontaan mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, mieluummin jo heti silloin, kun harkitsee ostavansa kohteen, johon suunnittelee poikkeamisluvan alaisia muutoksia.

– Aina voi kysyä, olisiko tällainen mahdollista ja perustaa ostopäätöksensä saamansa tiedon varaan, Hiedanniemi sanoo.

Asiakirjat kuntoon ja ristiriidat näkyviin

Kun välittäjä tekee toimeksiantosopimuksen ja ottaa kohteen myyntiin, ensimmäinen askel on asiakirjojen läpikäynti. Välittäjän tulee varmistaa, että rakennuslupa, hyväksytyt piirustukset ja loppukatselmus löytyvät ja vastaavat todellista tilannetta.

Asiakirjojen tarkistus on Hiedanniemen mukaan tärkein osa myyntiä ja pitää tehdä huolella. Papereista tarkastetaan, että talo on sellainen kuin sen pitää olla, autotalli ei ole spa-tila tai kellarissa makuuhuonetta, jos sellaiseen ei ole rakennuslupaa.

–Loppukatselmus on talon tärkein paperi, siitä voidaan varmistaa, että asia on loppuun käsitelty. Silti loppukatselmus puuttuu yllättävän usein ihan uusistakin kohteista. Ilman loppukatselmusta talo on viranomaisen silmissä periaatteessa kesken, ja se saattaa vaikeuttaa esimerkiksi rahoituksen saamista, Hiedanniemi sanoo.

”Loppukatselmus on talon tärkein paperi. Silti se saattaa puuttua ihan uusistakin kohteista.”

OP Kodilla kaikki tarvittavat selvitykset tehdään ennen kohteen myyntiin laittamista, ettei yllätyksiä matkan varrella tulisi. Aina myyjä ei ole tietoinen mitä muutoksia olisi pitänyt tarkastuttaa tai niitä on tehty jo ennen kuin hän on kohteen aikanaan ostanut.

Tarkastustyö tehdään OP Kodilla neljän silmän periaatteella, jotta virheet eivät lipsahda markkinointiin saakka.

– Harva tarkoituksella johtaa harhaan, usein syy on tietämättömyydessä. Erityisesti vanhoissa kohteissa selvitykseen joudutaan käyttämään enemmän aikaa ja etsimään papereita rakennuslupaviranomaisilta tai kunnan arkistosta. Osa rakennuksista on voitu tehdä aikana, jolloin lupia ei vaadittu. Siitä huolimatta ne kuluttavat tänä päivänä sitä rakennusoikeutta, joka tontilla on, Hiedanniemi kertoo.

Muutostöihin liittyvä paperityö ei koske pelkästään kiinteistöjä. Hiedanniemen mukaan on paljon kerrostalo-osakkeita, joissa ei alun perin ole ollut esimerkiksi saunaa, mutta nyt onkin. Myös näiden kanssa välittäjä on välillä salapoliisi jäljittäessään tietoja muutostöistä.

– Jos tilan käyttötarkoitus on muuttunut, kokeneella välittäjällä kellot soivat aina. Saunan tekeminen vaatehuoneeseen, kellarin ottaminen asuinkäyttöön ja keittiön paikan muuttaminen ovat tällaisia tilanteita. Myös julkisivuun vaikuttavat ratkaisut, kuten ilmalämpöpumput, vaativat taloyhtiön luvan tai voivat olla kokonaan kiellettyjä esimerkiksi suojelluissa kohteissa, Hiedanniemi muistuttaa.

“Jos tilan käyttötarkoitus on muuttunut, kokeneella välittäjällä kellot soivat aina.”

Vanhoille muutostöille voi rakennusluvan hakea jälkeenpäin. Hiedanniemi suosittelee, että myyjä käynnistää lupaprosessin heti, kun asia tulee ilmi. Hiedanniemi ei muista uraltaan tilannetta, etteikö jälkikäteen haettua lupaa olisi saatu, mutta kauppoja on varmasti jäänyt tekemättä sen takia, että papereita on puuttunut, eivätkä potentiaaliset ostajat ole uskaltaneet edetä aikeissaan.

– Joissain tapauksissa on sovittu, että ostaja ottaa lupien hakemisen vastuulleen ja asia on hoitunut niin. Tärkeintä on, että ostaja tietää, mitä on ostamassa, ja ristiriidat tehtyjen muutosten ja puuttuvien lupien suhteen ovat avoimesti esillä, Hiedanniemi sanoo.

Ostajat hyvin hereillä

Hiedanniemen mukaan ostajat ovat tänä päivänä hyvin hereillä. Kysymyksiä lupa-asioihin liittyen tulee enemmän kuin vielä muutama vuosi sitten ja asiakirjoja osataan pyytää nähtäväksi.

Kun luvat ja niihin liittyvät puutteet on kirjattu kohteen tietoihin, ostaja voi arvioida riskinsä: hyväksyykö hän kohteen sellaisenaan, edellyttääkö korjaavia toimenpiteitä ennen kauppaa vai jättääkö kohteen ostamatta.

– Jos ostaja on halukas ostamaan lupien puutteesta huolimatta, se kirjataan tarjoukseen ja kauppakirjaan, Hiedanniemi sanoo.

”Ilman loppukatselmusta talo on viranomaisen silmissä kesken, ja se saattaa vaikeuttaa rahoituksen saamista.”

Välityslaki määrittelee, että välittäjän pitää nimensä mukaan olla osapuolten välissä ja ajaa sekä myyjän että ostajan etua huolehtien hyvän välitystavan toteutumisesta.

– Ammattitaitoinen välittäjä hoitaa asiat ajoissa ja varmistaa avoimen tiedonkulun niin, että sekä myyjä että ostaja voivat nukkua yönsä rauhassa, Hiedanniemi sanoo.