Kuolinpesän myynti vaatii välittäjältä erityisosaamista. Ennen kuin toimeksianto voidaan tehdä, on välittäjän selvitettävä, ketkä kuuluvat pesään ja onko jollakulla hallintaoikeutta myytävään asuntoon tai kiinteistöön.

Perukirja ja sukuselvitys ovat keskeisiä asiakirjoja, niiden tarkistaminen kuuluu välittäjälle.

– Joskus sukuselvitykset ovat monimutkaisia. Kuolinpesän kyseessä ollessa välittäjän työhön kuluu tavallista enemmän tunteita, yli 30 vuotta kiinteistönvälittäjänä toiminut OP Koti Pirkanmaan Outi Hannula sanoo.

Perunkirjoituksen voi periaatteessa tehdä kuka tahansa, kuolinpesän osakas itsekin vaikka, mutta asuntoa tai kiinteistöä myyntiin otettaessa välittäjän on varmistettava, että perukirja on laadittu oikein ja siihen on kirjattu kaikki pesän osakkaat. Jos sukuselvitystä ei ole, sellainen on teetettävä ennen kuin toimeksiantosopimuksessa voidaan edetä.

Välittäjän on varmistettava oikeat tiedot

Välittäjän velvollisuus on ottaa selvää kaikesta kaupan kohteeseen liittyvästä, ja huolehtia, että tiedot kohteesta ja sen myyjistä ovat oikein: kuka myy, mitä myy ja keiden kaikkien pitää toimeksianto allekirjoittaa.

Kun myytävän kohteen omistaja on edesmennyt, tarvitaan kuolinpesän asiakirjat liitteeksi kohteen taustatietoihin, sillä välittäjän on pystyttävä lainmukainen myyjä aukottomasti toteamaan ja dokumentit myyjästä ostajaehdokkaalle pyynnöstä esittämään.

Perukirja sisältää täydelliset tiedot kuolinpesän osakkaista eli vainajan perillisistä, leskestä ja mahdollisista testamentinsaajista. Siinä kerrotaan vainajan varat, pankkitilit, kiinteistöt ja arvopaperit sekä velat kaikkine lainoineen ja luottoineen kuolinhetken tilanteen mukaan. Sukuselvitys, testamentti ja avioehtosopimus ovat perukirjan välttämättömiä liitteitä.

Perukirja on todella henkilökohtainen, siihen on kirjattuna vainajan koko elämä.

Kuolinpesän asiakirjojen luovutus aiheuttaa välillä närkästystä omaisten keskuudessa juuri yksityisyyden ja arkaluonteisuuden takia. Hannula tietää, että perukirjan ja sukuselvityksen pyytäminen saattaa tuntua välittäjälle kuulumattomalta urkinnalta.

– Perukirja on todella henkilökohtainen, siihen on kirjattuna oikeastaan vainajan koko elämä. Ostajalle ei välittäjä kenenkään perukirjaa koskaan luovuta, vaikka se onkin pyynnöstä näytettävä. Toimitamme perukirjan suoraan maanmittauslaitokselle tai rahoittavalle pankille ostajan omistuksen kirjaamista varten. Perukirjasta ei saa peittää mitään, Hannula sanoo.

OP Kodilla kaikki tarvittavat selvitykset tehdään ennen kohteen myyntiin laittamista, sillä yllätyksiä voi matkan varrella tulla. Harva tahallaan johtaa ketään harhaan, asioiden hoitamisen hankaluus on usein tietämättömyydessä.

– Kuolinpesään voi liittyä entisiä puolisoita, osa jo edesmenneitä, ja käydä ilmi, että ositukset ovatkin tekemättä. Tai tulla esiin aiemmin tuntemattomia lapsia toiselta puolelta maailmaa, Hannula luettelee.

Mikäli vainaja on asunut osan elämästään ulkomailla, perillisten varmistaminen voi Hannulan mukaan osoittautua haastavaksi.

– Yhtenäisiä käytäntöjä tietojen luovuttamisesta eri maiden välillä ei ole. Euroopassakin on maita, joista tietoja ei pyynnöstä huolimatta saada tai jos saadaan, niin hyvin hitaasti. Kaikki tietopyyntöihin liittyvät asiakirjat on käännätettävä virallisella kääntäjällä, joten prosessi saattaa jo senkin takia venyä, Hannula sanoo.

Asioiden hoitaminen vaatii aikaa

Yksinkertaisia kuolinpesäkauppojakin on olemassa. Jos vainaja ei ole tehnyt testamenttia, on ollut naimisissa vain kerran, omistanut myynninkohteen yhdessä puolisonsa kanssa ja heillä on vain pari yhteistä lasta, jotka ovat elossa, asia etenee Hannulan mukaan usein helposti ja nopeasti.

– Kunhan perukirja on tehty oikein ja sukuselvitys olemassa, ammattitaitoisen välittäjän kanssa ei ongelmaa tule, Hannula sanoo.

Selvennyskirjaus Hannulan mukaan kuolinpesän myymisen kannalta kaikkein vaivattomin vaihtoehto, mutta moni ei ole siitä koskaan kuullutkaan. Kun kohteelle on haettu selvennyskirjaus, perukirjaa ei tarvitse ostajalle tai tämän pankille jakaa.

Välittäjän neuvo kuitenkin on, että myyntiprosessille varataan aikaa pelkästään tunteidenkin takia. Vaikka mitään yllätyksiä ei sukuselvitys toisikaan, ovat kuolinpesäasiat usein emotionaalisesti raskaita. Varsinkin, jos kuolema on tuore, eivätkä kaikki osakkaat ole ehtineet käsitellä sitä vielä ennen seuraavaa isoa luopumista.

Oman haasteensa kauppoihin tuo myös perillisten iso määrä

Kuolinpesällä voi Hannulan mukaan olla kymmeniä osakkaita, heistä osa jo kuolleita itsekin ja heidän tilallaan kuolinpesät, joista jokaisessa on useita osakkaita, osa ulkomailla asuvia. Tällöin ihan jo pelkästään perusviestinvaihtoon tarvitaan enemmän tunteja.

– Asioiden hoitaminen vaikeutuu, mitä enemmän osallisia on. Kaikki kuolinpesän osakkaat, esimerkiksi edesmenneen jo aiemmin kuolleiden sisarusten lapsenlapset, eivät välttämättä ole koskaan tavanneet vainajaa tai käyneet myynnin kohteena olevassa kiinteistössä. Heidän näkemyksensä voivat olla hyvinkin erilaiset lähiomaisiin verrattuina, Hannula sanoo.

Syy siihen, miksi OP Kodilla asiat selvitetään ennakkoon, on myyjän ja ostajan välissä välittäjänä toimiminen. Asioiden hoitaminen ja tarkistaminen etukäteen tuo turvaa kaupantekoon ja luo luottamuksellisen yhteyden.

– Kun paperit ovat kunnossa ja kuolinpesän osakkaat yksimielisiä myynnistä, saa ostaja hankkimalleen kiinteistölle lainhuudon tai asunto-osakkeille omistuskirjauksen ilman ylimääräisiä viivästyksiä ja riitojen keskelle joutumista, Hannula sanoo.

Kuvassa: Yli 30 vuotta kiinteistönvälittäjänä toiminut Outi Hannula OP Koti Pirkanmaasta tietää, että monessa perheessä ikääntyvien vanhempien lähestyvästä lopusta on vaikeaa puhua. Puhuminen on byrokratian näkökulmasta kuitenkin järkevää. Hannula neuvoo varaamaan kuolinpesän asuntomyyntiprosessille aikaa.

Kokeneen välittäjän kolme vinkkiä

  1. Myykää, kun omistaja on vielä elossa

”Asunto tai kiinteistö kannattaa myydä siinä vaiheessa, kun omistaja on vielä elossa ja sillä tavalla kunnossa, että pystyy itse kauppoja hoitamaan. Silloin säästyy paljolta paperityöltä. Viimeisiin arvokkaisiin vuosiin vuokralla tai palveluasunnossa on mahdollisesti myös panostettavissa enemmän, kun entinen koti ei seiso tyhjillään”, Hannula sanoo.

2. Hakekaa selvennyskirjausta

Selvennyskirjaus tai selvennyslainhuuto on maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteriin tai huoneistotietojärjestelmään tekemä lisämerkintä siitä, ketä kuolinpesään kuuluu eli ketkä ovat oikeutettuja myymään kohteen. Maanmittauslaitos tarkastaa perukirjan kirjausta haettaessa.

Tämä on Outi Hannulan mukaan kuolinpesän myymisen kannalta kaikkein vaivattomin vaihtoehto ja säästää paitsi aikaa, myös harmia: kun kohteelle on haettu selvennyskirjaus, perukirjaa ei tarvitse ostajalle tai tämän pankille jakaa.

”Niin kätevää kuin tämä nykyään onkin, selvennyskirjausta haetaan yllättävän harvoin. Moni ei ole siitä koskaan kuullutkaan”, Hannula sanoo.

3. Valitkaa kuolinpesälle yksi asioidenhoitaja ja pysykää väleissä

Kuolinpesän myynnissä välittäjän toive on, että keskustelut perillisten välillä olisi käytynä siinä vaiheessa, kun myyntiprosessi aloitetaan.

Toive ei kuitenkaan aina toteudu. Suuriakin tunteita saattaa nousta pintaan prosessin edetessä, viimeistään tarjouksia käsiteltäessä.

”Yksi tyytyisi kymppitonniin, mutta toinen haluaa ehdottomasti enemmän ja kolmas ei ole valmis myymään ollenkaan, kun kokee, ettei ole tullut kuulluksi. Tämä on valitettavan usein tilanne, josta ei meinata päästä millään eteenpäin”, Hannula sanoo.

Osassa kuolinpesistä osakkaat valitsevat luotetun henkilön, joka on valtuutettu hoitamaan myynti muiden osakkaiden puolesta. Tällöin kaikkia osakkaita ei tarvita jokaisen asian hyväksymiseen ja päivittäisten kuulumisten hoitamiseen. Isoissa kuolinpesissä myyjän roolissa voi toimia myös käräjäoikeuden määräämä pesänjakaja.

”Hyvä välittäjä on sovitteleva ja hienotunteinen, mutta faktoissa napakka. Hän ehdottaa asioita ja perustelee ne omalla asiantuntemuksellaan, tunneasioilla kun ostajalle ei samalla tavalla ole arvoa kuin myyjille”, Hannula sanoo.

Raha on usein kaikkein isoin riidan aihe kuolinpesäkauppoihin liittyen.

”Toivon aina läheisten pysyvän väleissä vaikeistakin tilanteista huolimatta. Kalleimmaksi se kaikille käy, jos välit katkeavat ja näistä asioista aletaan riitelemään ihan tosissaan”, Hannula summaa.