Kesällä 2020 Helsingin Vallilan Konepajalle avataan uusi boutique-hotelli. The Folks Hotel Konepajaan tulee 150 huonetta, ja tarkoituksena on houkutella erityisesti yksilöllisyydestä ja kaupunkikulttuurista kiinnostuneita vierailijoita.

– Koko suunnittelu on lähtenyt liikkeelle siitä, että alkuperäiset elementit, kuten punaiset tiilet ja vanhat porraskaiteet pyritään säilyttämään mahdollisimman hyvin. Haluamme, että rakennusten vanha henki näkyy, Folks Hotels Oy:n toimitusjohtaja Arto Korhonen sanoo.

Hotelli rakentuu keskelle arkkitehti Bruno F. Granholmin suunnittelemaa konepajakokonaisuutta, joka on määritelty valtakunnallisesti merkittäväksi teollisuus- ja kulttuuriympäristöksi.

Hotelliksi kunnostetaan kolme erillistä rakennusta: vuonna 1901 valmistunut VR:n Konttori, vuosina 1910–1921 tehty Ruokala sekä 1970–80 -lukujen taitteessa rakennettu Oppilaskoulu. Niihin tehdään perusteellinen, talojen historiaa kunnioittava remontti.

– Rakennusten julkisivut ovat suojeltuja, joten erityisesti niiden remontointi etenee tarkkojen määräysten mukaan, toteaa Korhonen.

Poikkeuksellinen projekti

Kesällä 2019 punaisten tiilitalojen korjaus on hyvässä vauhdissa, ja työmaalla uurastaa tällä hetkellä lähemmäs 50 rakentamisen ammattilaista. Taloista on riisuttu sisältä kaikki huonokuntoinen materiaali, ja niihin rakennetaan muun muassa uusia välipohjia ja -seiniä sekä uusitaan talotekniikka.

Työmaata on edeltänyt lähes kahden vuoden suunnitteluvaihe. Kiinteistön korjauksesta vastaava NCC:n hankesuunnittelupäällikkö Ville Laankoski kertoo, että kolmen hyvin eri-ikäisen rakennuksen kunnostaminen on monella tapaa poikkeuksellinen projekti.

– Harvoin on yhdessä kohteessa kolme näin erilaista rakennusta – puuvälipohjainen pikkutalo, tiili- ja betonirunkoinen talo sekä betonielementtirakennus. Ne teettävät erityisesti rakennesuunnittelijalle aika paljon töitä, koska jokaisen talon rakenneratkaisut ja yksityiskohdat poikkeavat toisistaan.

Suunnittelu käynnistyi, kun NCC alkoi kartoittaa mahdollisia tapoja kehittää kiinteistölle uutta käyttöä.

– Harkitsimme hetken hoivaa mutta siihen kohde oli liian iso ja hankalan muotoinen. Ideaksi kirkastui hotellikonsepti, kun kiinteistön kaava salli sen, Laankoski kuvailee

Tässä kohtaa mukaan tulivat kiinteistön uusi käyttäjä eli Folks Hotels Oy ja kiinteistösijoittajat eli OP Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahasto ja Real Estate Fund Finland III Ky -rahasto (REFF III KY).

OP Palvelukiinteistöt omistaa muun muassa päiväkoteja, hoivakoteja, palveluasuntoja ja koulukiinteistöjä eri puolella Suomea. REFF III on OP-ryhmän vakuutusyhteisöjen yhdessä muodostama kiinteistöihin sijoittava rahasto.

Museovirasto mukana korjauksessa

Vanhoista rakennuksista ei välttämättä ole saatavilla tarkkoja pohjapiirustuksia, ja näin oli tilanne myös Konepajalla. Siksi kiinteistöt tutkittiin ennen remonttia perusteellisesti.

– Esimerkiksi talojen rungot piti mitata, sillä ne voivat olla vanhoissa rakennuksissa erota jopa metrin siitä, mitä piirrokset näyttävät. Rungoista luodaan laserkeilaamalla 3D-malli, joka luo raamit sille, mitä voidaan tehdä, Laankoski kertoo.

Kiinteistöjen julkisivu on suojeltu, joten projektin yhtenä osapuolena on alusta saakka ollut Museovirasto. Heidän kanssaan keskusteltiin jo rakennuslupaa haettaessa, ja tapaamisia on myös remontin aikana.

Suojelustatus vaikuttaa muun muassa siihen, ettei talojen ikkunoita tai vesikattoja voi muuttaa kovin radikaalisti.

– Kokemuksesta tiedän, että korjausremontointi on jatkuvaa vuoropuhelua. Se ei ole tie menestykseen, että suunnitellaan kohde loppuun ja pyydetään sitten Museovirasto paikalle, Laankoski kertoo.

Yllätyksiltä ei voi välttyä

OP:n Kiinteistösijoituksen rakennuttajapäällikkö Kari Kangasmaa tietää, että korjausremontissa yllätyksiä varten pitää varata resursseja.

– Konepajalla yhdessä porraskäytävässä on alkuperäisiä kattomaalauksia, jotka eivät olleet kaavassa suojeltuja. Museoviraston tarkastuksen jälkeen tuli kuitenkin selväksi, että ne pitää säilyttää.

Remontin aikana rakennusten historia myös tulee näkyviin hyvin konkreettisella tavalla. Konepajan vanhimman rakennuksen sisäpinnasta on raaputettu esiin jo kuusi maali- ja tapettikerrosta eri vuosikymmeniltä.

– Otamme alkuperäisestä maalikerroksesta mallia hotellin värimaailmaan, Kangasmaa kertoo.

Kiinteistöjen kunnostus on noin 15 miljoonan euron investointi. Kangasmaa huolehtii siitä, että työ etenee aikataulussa ja että vuokralainen, eli Folks Hotels Oy, pääsee muuttamaan siihen ajallaan.

– On erityisen tärkeää hoitaa projekti vastuullisesti, sillä OP Palvelukiinteistöjen myötä siinä on kiinni yksityisten ihmisten rahaa. Heidän avullaan näille historiallisille rakennuksille rakennetaan uusi elämänkaari, Kangasmaa toteaa.

OP-Palvelukiinteistöt‍ on kotimainen kiinteistörahasto.