Talouspuhetta: Juuri nyt on otollinen aika varautua korkoriskiin - pankin asiantuntijat kannustavat ottamaan asioista selvää
Lisää aiheesta
Vilkas asuntorakentaminen ja toisaalta ikääntyvät ja kunnostusta vaativat taloyhtiöt ovat vilkastuttaneet pankkien lainamarkkinoita. Taloyhtiöiden yhtiölainat ovat kasvaneet merkittävästi viimeisen kymmenen vuoden aikana ja kasvun ennustetaan jatkuvan myös lähivuosina.
Lainan ottajien kannattaa kuitenkin varautua mahdollisiin rahamarkkinoiden muutoksiin jo hyvissä ajoin. OP Pohjois-Savon yrityspalveluista vastaava myyntijohtaja Pasi Huovinen ja OP Markets Itä-Suomen alueen suojaus- ja sijoitusratkaisuista vastaava sales manager Mikko Pulkkinen muistuttavatkin taloyhtiöitä ennakoivasta ja vastuullisesta talouden hoidosta.
-Taloyhtiöiden yhtiölainat ovat lähes kolminkertaistuneet edellisen kymmenen vuoden aikana. Yhtiölainojen yleistyminen tuo mukanaan rahoituksellisia riskejä ja tämä tulisi ottaa huomioon taloyhtiöiden taloudenpidossa. Matala korkotaso on jatkunut jo pitkään, mutta se ei jatku loputtomiin.
Jo yksi prosentti voi olla paljon
Taloyhtiölainojen osuus on kasvanut varsinkin uudiskohteissa, koska sillä helpotetaan uudiskohteiden myyntiä ja hankintaa. Uudiskohteesta saa usein hankittua kohtuullisella summalla asunnon, mutta korkotason muutos voi vaikuttaa rahoitusvastikkeeseen yllättävän paljon. Sekä taloyhtiön että asukkaan näkövinkkelistä katsottuna lainoitukseen liittyy riskejä.
-Esimerkiksi asunnon omistajan elämäntilanteessa tapahtuvat muutokset, taantuma tai koronnousu voivat laukaista maksukykyyn kohdistuvia riskejä. Mitä enemmän taloyhtiöllä on vaihtuvakorkoista lainaa, sitä suurempi on korkojen nousuun liittyvä riski. Jo esimerkiksi yhden prosentin koron nousu voi jollekin osakkaalle olla merkittävä lisäys. Tämä on mielestäni sellainen asia, joka taloyhtiön osakkaiden olisi tärkeää ymmärtää ja tiedostaa, Huovinen painottaa.
Yksi ennakoiva toimenpide on korkojen nousulta suojautuminen. Taloyhtiö voi muuttaa lainansa viitekoron kiinteäksi tai asettaa viitekorolle kattotason, jonka yli korko ei nouse sovittuna suojausaikana. Näillä toimenpiteillä pystytään ennakoimaan sekä taloyhtiön että osakkaiden taloutta entistä paremmin.
Nyt aika on otollinen suojata yhtiölaina koronnousun riskiltä, kun korot ovat alhaalla.
-Vaihtoehtoja korkosuojaukselle on ollut markkinoilla jo vuosikausia. Nyt suojautumiseen on otollinen hetki, kun yleinen korkotaso on maltillinen. Koronnousuodotukset ovat maailmalla voimistuneet ja vaikuttavat suojausratkaisujen hintoihin nostavasti. Mikäli nousevilta koroilta suojautuminen halutaan tehdä edullisesti, se kannattaa tehdä nyt.
Velka ei ole paha asia, kun riskit on huomioitu
Korkosuojausratkaisu tuo ennakoitavuutta ja vakautta taloyhtiön talouteen, kun lainanhoitomenot tiedetään vuosiksi eteenpäin. Suojausratkaisujen kautta osakkailta perittävän rahoitusvastikkeen saa lukittua matalalle tai jopa nykyiselle vastiketasolle pitkälle tulevaisuuteen. Suojausratkaisut ovat myös hyvin joustavia, sillä yksittäiset osakkaat voivat halutessaan maksaa taloyhtiölainaosuutensa pois ilman lisäkustannuksia.
-Suojausratkaisut räätälöidään aina taloyhtiön tarpeiden mukaisiksi. Osa taloyhtiöistä on esimerkiksi halunnut suojata puolet lainoista ja jättää puolet suojaamatta kantaen itse osan korkoriskistä. Osassa taloyhtiöistä suojausratkaisuilla on kuukausittainen rahoitusvastiketaso pystytty säilyttämään nykytasolla. Rahoitusvastikkeen hyvä ennakoitavuus pienentää myös yksittäisen osakkaan riskiä ajautua maksuvaikeuksiin ja sijoittajaosakkaille se takaa tasaisen tulopuolen rinnalle myös ennustettavan menopuolen.
Uudisrakentamisen lisäksi Pohjois-Savossa korjataan myös vanhempaa rakennuskantaa vilkkaasti ja pääosin lainarahalla. Linjasaneeraukset, hissien uudistamiset ja julkisivu- ja ikkunaremontit ovat yleisimpiä rahoituskohteita. Jotkut haluavat myös lunastaa vuokratontin omakseen. Huovisen ja Pulkkisen mielestä velka ei ole huono asia, kunhan riskit on otettu huomioon. Myös laina-ajalla on merkitystä.
-Velka ei ole pahasta, kunhan riskit on otettu huomioon ja taloyhtiössä yhteisesti päätetty, miten korkojen nousuun varaudutaan. Pitkissä laina-ajoissa on syytä huomioida korkoriskin lisäksi myös se, että tuona aikana voi tulla lisää korjausvelkaa ja laina-ajan päätyttyä varmasti enemmän tai vähemmän erinäköisiä remontteja. Toisaalta hyvin hoidettu taloyhtiö helpottaa asunnon myyntiä ja vähentää korjausvelan kasaantumista.
Laskelmat auttavat päätöksenteossa
Pankin asiantuntijat peräänkuuluttavatkin taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän hereillä oloa taloudenpidossa. Vastuulliseen toimintaan kuuluu arvioida yhtiön maksukyvyn lisäksi myös osakkaiden kykyä suoriutua mahdollisista lisämenoista. Taloyhtiölaina on joskus ainoa vaihtoehto sellaisille asunnon omistajille, jotka eivät muuten saisi henkilökohtaista lainaa.
-Pitää aina muistaa, että taloyhtiön osakkailla on yhteisvastuu yhtiön lainoista ja ongelmia voi syntyä, jos kaikki osakkaat eivät pysty hoitamaan omia velvoitteitaan. Taloyhtiön kannattaa huolehtia, että myös ne asunnon omistajat, jotka eivät mahdollisesti saa henkilökohtaista lainaa, saavat vakaan ja turvallisen taloyhtiölainan. Kun rahoitusvastikkeessa ei tapahdu muutoksia, se luo turvaa talouteen ja on samalla kaikkien osakkaiden etu.
Pohjoissavolaiset isännöitsijät ovat Huovisen ja Pulkkisen mukaan valveutuneita korko- ja riskiasioissa. He kuitenkin kannustavat myös hallituksen jäseniä ottamaan asioista selvää ja kysymään, jos jokin asia askarruttaa. Nyt, kun korot ovat alhaalla, kannattaa asia ottaa esille. Osakkaiden on helpompi tehdä päätöksiä, kun on tietoa ja laskelmia taustalla.
-Meillä Pohjois-Savon Osuuspankissa on ammattilaisia, joiden puoleen voi aina kääntyä. Tulemme erittäin mielellämme keskustelemaan ja esittelemään tarjolla olevia vaihtoehtoja ja ratkaisuja taloyhtiöiden hallituksille. Nyt on otollinen aika ottaa asia käsittelyyn, käyttäkää asiantuntemustamme hyödyksi, se eikä maksa mitään eikä sido mihinkään.
Tutustu lisää:
OP Pohjois-Savon yrityspalveluiden asiantuntijat apunasi