OP Koti Pirkanmaan kiinteistönvälittäjä Minna Kivimäki nyökkää ymmärtävästi. Tarjontaa tekijöistä ja tekotavoista on, ja niin on mielipiteitä siitä oikeasta ajankohdastakin.

Kuntoarvio on Kivimäen mukaan rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin, kuntotutkimus taas tarkempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden tarkempien menetelmien avulla.

– Me puhumme aina asuntokaupan kuntotarkastuksesta. Auktorisoidun ammattilaisen tekemänä ja suoritusohjetta noudattelevana asuntokaupan kuntotarkastus raportteineen kattaa sen, mitä asuntokaupassa on oleellista tietää kaupanteon kohteesta”, Kivimäki sanoo.

Myyjä tietää mitä myy

Monet teettävät kuntotarkastuksen vasta siinä vaiheessa, kun kiinteistöstä on tehty ostotarjous. Usein sovitaan, että myyjä ja ostaja maksavat tarkastuksen puoliksi ja ovat molemmat mukana, kun kuntotarkastusta tehdään.

Se kuulostaa maallikon korvaan äkkiseltään järkevältä. Ammattilaisen näkemys kuntotarkastuksen oikeasta ajankohdasta on kuitenkin toinen.

– Rakkaus omaan kotiin voi joskus olla sokea. Kun asuntokaupan kuntotarkastus tehdään jo siinä vaiheessa, kun kohde on päätetty laittaa myyntiin ja välittäjä valittu, antaa se sekä myyjälle että välittäjälle objektiivista tietoa kiinteistöstä. Kuntotarkastuksen perusteella saatua tietoa voidaan hyödyntää kohteen oikeassa hinnoittelussa parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi”, Kivimäki sanoo.

OP Koti Pirkanmaan kiinteistönvälittäjä Minna Kivimäki tietää, että asuntokauppa on kaikille osapuolille iso ja jännittävä päätös, jossa yhtäkkiä eteen tulevat yllätykset harvoin ovat mukavia. Itse hän teettäisi kuntotarkastuksen kaikkiin kohteisiin riippumatta niiden iästä.

Vaikka rahallinen säästö kuntotarkastuksen kustannuksen jakamisessa potentiaalisen ostajan kanssa saattaa houkuttaa, on avoimuus, luottamus ja sujuvuus asuntokaupassa arvokasta.

– Jos kohteen kunnosta tai siihen tehdyistä tarkastuksista ei ilmoituksessa ole mitään tietoa ja kunto aiheuttaa isoja kysymysmerkkejä, se vaikuttaa usein suoraan ostokiinnostukseen, Kivimäki tietää.

Ajantasainen asuntokaupan kuntotarkastusraportti antaa Kivimäen mukaan ostajalle luotettavan kuvan siitä, että myyjä tietää, mitä on myymässä ja kohde on hinnoiteltu sen mukaisesti. Etukäteen laaditun raportin perustella myyjä voi tehdä kiinteistöönsä vielä parannuksia ja osoittaa ne myyntivaiheessa tehdyksi. Jos mitään ei tehdä, ostaja on tietoinen mitä odotettavissa mahdollisesti on.

Rakkaus omaan kotiin voi joskus olla sokea. Kuntotarkastuksesta saadaan objektiivista tietoa kiinteistöstä.

Ennakkoon teetetyssä kuntotarkastuksessa mukana tarkastajan kanssa paikalla on myyjä ja kiinteistönvälittäjä. Tarkastusta tehtäessä on tärkeää, että myyjä antaa tekijälle kaiken mahdollisen tiedon kohteesta: paperit, rakennuslupakuvat, niiden puutteet, aikaisemmat kuntotarkastukset, -kartoitukset ja -mittaukset, kohteeseen tehdyt remontit sekä kaikenlaisten vikojen ja vaurioiden tutkimukset ja korjaukset. Itse kuntotarkastus tilanteena on myyjällekin mukavampi, kun voi rauhassa käydä läpi kiinteistöön liittyvät asiat.

Ammattitaitoinen tarkastaja osaa Kivimäen mukaan kysyä kattavasti olennaisimmat asiat ja suhteuttaa saamansa tiedon siihen, mikä esimerkiksi vanhassa talossa on normaalia iän ja sen aikaiset rakennustavat ja -vaatimukset huomioon ottaen.

– Kun myyjä kertoo avoimesti kaiken mitä tietää ja mitä ei tiedä, ja se kirjataan raportille, voidaan ostajan olettaa olevan tietoinen niistä. Myyjälle laissa säädettyä viiden vuoden vastuuta piilevistä virheistä kuntotarkastus ei poista, mutta vähentää riskiä olennaisesti, Kivimäki sanoo. 

Ostaja tietää mitä ostaa

Ostajan pankki tarvitsee rahoituspäätöstä tehdessään tietoa kaupanteon kohteesta. Tuore kuntotarkastusraportti paitsi helpottaa, myös nopeuttaa rahoituspäätöksen saamista. Raportin perusteella lähitulevaisuuden mahdolliset korjaustarpeet tiedetään ja ostajaehdokas voi neuvotella tarvittavan remonttirahoituksen samalla kertaa.

Raportin sisältämä tieto voi aiheuttaa hämmennystä ja tuntua suuremmalta kuin lopulta onkaan, vaikka tarkastuksessa ei olisikaan noussut esiin mitään yllättävää.


Kivimäen mukaan etukäteen tehty kuntotarkastus rauhoittaa koko kaupantekoprosessia ja vähentää molempien osapuolten stressiä.

– Kuntotarkastusraporttiin ja sen termistöön on ostajankin hyvä saada tutustua rauhassa, ja kysyä, jos jokin kohta siinä mietityttää. Raportin sisältämä tieto voi aiheuttaa hämmennystä ja tuntua suuremmalta kuin lopulta onkaan, vaikka tarkastuksessa ei olisikaan noussut esiin mitään isoa ja yllättävää, Kivimäki tietää.

Auktorisoidut asuntokaupan kuntotarkastuksen tekijät tarjoavat tarkastamaansa kohteeseen usein myös mahdollisuuden erilliseen ostajan kierrokseen, jossa tarkastuksen tekijä käy välittäjän ja ostajaehdokkaan kanssa kohteen läpi esitellen sen laaditun raportin mukaisesti.

Ostajan kierroksella ostajalla on mahdollisuus kysyä kaikki mieltään askarruttavat kysymykset ja saada perspektiiviä raporttiin nostettuihin tulevaisuuden korjaustarpeisiin. Kaikkea ei aina tarvitse tehdä heti, osa huomiosta on seuraavien viiden tai kymmenen vuoden aikana reagoitavia.

Asuntokaupassa yllätykset harvoin ovat mukavia

Etukäteen tehty asuntokaupan kuntotarkastusraportti on välittäjälle tärkeä työkalu myyntiesitettä laatiessa ja kohdetta esitellessä. Kuntotarkastusraporttia ei Kivimäen mukaan liitetä asuntomyynti-ilmoitukseen sellaisenaan, mutta olennaisia nostoja siitä saatetaan ilmoitukseen tehdä ja raportti voidaan kohteeseen tutustumisen jälkeen toimittaa kiinnostuneelle asiakkaalle läpi käytäväksi.

Kuntotarkastusta ei tehdä pelkästään ongelmien etsimisen takia. Hyvin laadittu tarkastusraportti palvelee tulevaa omistajaa vuosia kaupanteon jälkeen.


Kuntotarkastus kannattaa Kivimäen mukaan teettää kaikkiin kohteisiin riippumatta niiden iästä. Hän itse ei ostaisi taloa, johon kuntotarkastusta ei ole tehty, sillä valitettavasti uudetkaan talot eivät aina ole tehty sillä tavalla kuin niiden pitäisi.

Välitysliike ei valitse kuntotarkastuksen tekijää eikä edes sitä, tehdäänkö tarkastusta vai ei. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen tulee suositella kuntotarkastuksen teettämisessä asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden ja KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti.

Kivimäen mukaan välittäjä voi myös pyydettäessä kertoa myyjälle hyväksi kokemistaan tekijöistä, mutta ei vaatia tai velvoittaa käyttämään tiettyä tahoa. Päätös on aina tilaajan. Asuntokaupan kuntotarkastajilta laki ei edellytä pätevyyttä, mutta vapaaehtoinen pätevyys (AKK) on hyvä olla.

– Kokemus on osoittanut, että tarkastuksen hinnoissa, tekijöissä ja raporteissa on isoja eroja. Parhaat ovat yli satasivuisia dokumentteja, joissa on liitteenä kymmeniä kuvia, kun osassa taas ei välttämättä ole kuin muutama ranskalainen viiva yhdellä sivulla, Kivimäki sanoo.

Minna Kivimäen mukaan myyjä ja välittäjä saavat ajantasaisesta asuntokaupan kuntotarkastusraportista objektiivista tietoa kiinteistöstä myyntiä varten. Ostajalle se antaa luotettavan kuvan myyjästä.

Kivimäki tietää, että asuntokauppa on kaikille osapuolille iso ja jännittävä päätös, jossa yhtäkkiä eteen tulevat yllätykset harvoin ovat mukavia. Jos vasta hyväksytyn tarjouksen jälkeen, usein vain viikkoa ennen sovittua kaupantekoa teetetyssä kuntotarkastuksessa paljastuu jotain yllättävää, saattaa kaikki mennä uusiksi. Hintaa voidaan joutua tarkastamaan alaspäin, kaupantekoa viivästyttää tai pahimmassa tapauksessa koko prosessi keskeyttää. Hän muistuttaa kuitenkin, ettei kuntotarkastusta tehdä pelkästään ongelmien etsimisen takia. Hyvin laadittu tarkastusraportti palvelee tulevaa omistajaa vuosia kaupanteon jälkeen.

– Ostajalle kuntotarkastusraportti on ikään kuin käyttöopas taloon, toimintaohje tulevaisuutta varten. Sen perustella tietää seurailla, mikä juuri tässä kohteessa on olennaista, mitä pitää vuosittain tarkastaa tai huoltaa ja mikä isompi remontti mahdollisesti ensimmäisenä tulee vastaan, Minna Kivimäki sanoo.

Tavoitat kiinteistönvälityksen asiantuntijamme sivuiltamme:

OP Koti Pirkanmaa‍‍