Kun ostaja katselee asuntoilmoituksia, hän vertailee niitä paitsi hinnan, myös koon perusteella. Asuntojen hintojen vertailu erilaisissa tutkimuksissakin tapahtuu neliöhinnalla, jossa kohteesta maksettu kauppasumma jaetaan sen pinta-alalla. Jotta vertailu olisi mahdollista, pitää erilaisten asuntojen neliöt olla ilmoitettuna samalla tavalla.

Asuntoilmoituksen laatimiseen on OP Koti Pirkanmaan ‍ laatupäällikkö Satu Salmirannan mukaan muutamia vähimmäisvaatimuksia, jotka siinä pitää olla, jotta asunto voidaan laittaa myyntiin.

– Välitysliikkeitä ohjaa asuntomarkkinointiasetus. Se ohjeistaa ne asiat, jotka pitää ilmoituksessa olla. Yksi niistä on pinta-ala, joka on jaettava kohteen asuintiloihin ja muihin tiloihin, Salmiranta sanoo.

Kuulostaa helpolta, mutta aina se ei ole sitä. 

Kerrostalohuoneistossa olevat tilat ovat Salmirannan mukaan aina asuintiloja, mutta pientaloissa on usein sellaisia neliöitä, joita ei yhtiöjärjestyksen mukaisessa pinta-alassa ole välttämättä ilmoitettu. Välittäjän tulee aina selvittää todellinen asuintilojen pinta-ala myynti-ilmoitusta varten.

– Asuintilojen pinta-ala on termi, jota käytetään vain asuntomarkkinointiasetuksessa. Rakennusteknisissä piirustuksissa, rakennuslupakuvissa tai taloyhtiön papereista harvoin löytyy suoraan näitä pinta-aloja, jotka välitysliikkeen velvollisuus on kuitenkin ilmoittaa. Asuntomarkkinointiasetus ei koske yksityishenkilöitä, joten asuntoaan itse myyvä voi ilmoittaa pinta-alan muulla tavoin, Salmiranta kertoo.

Mitä asuntoilmoitukseen saa laittaa?

Asuntomarkkinointiasetuksella turvataan ilmoitusten vertailtavuus. Salmirannan mukaan on ostajan kannalta hyvin ongelmallista, jos yksi ilmoittaa kerrosalat, joku toinen huoneistoalat ja kolmas laskee kaikki tontilla olevat rakennukset yhteen ilmoittaen niiden kokonaispinta-alan.

– Kohdetta saa kuvailla vaikka kuinka paljon, kertoa ja maalailla eri tiloja ja niiden käyttömahdollisuuksia myyntitekstissä lähes mielin määrin. Harhaanjohtavaa kuitenkin on, jos pinta-aloja ilmoitetaan väärin, Salmiranta sanoo.

Hän kertoo esimerkin: rinteeseen rakennetussa omakotitalossa saattaa rakennuspiirustusten mukaan olla 97 neliötä. Tähän ei kuitenkaan välttämättä ole laskettu mukaan rinnetontista johtuvaa puolikasta alakertaa ja siellä sijaitsevaa saunaosastoa ollenkaan.

SFS 5139 -standardin mukaan saunatilat lasketaan kuitenkin aina asuintilojen pinta-alaan riippumatta siitä kuinka korkeita ne ovat tai missä kerroksessa sijaitsevat.

 Kohdetta saa kuvailla vaikka kuinka paljon, kertoa ja maalailla eri tiloja ja niiden käyttömahdollisuuksia myyntitekstissä lähes mielin määrin. Harhaanjohtavaa kuitenkin on, jos pinta-aloja ilmoitetaan väärin.

Viherhuoneet ja lasitetut parvekkeet taas eivät mukavuudestaan ja käytännöllisyydestään huolimatta ole asuintilojen pinta-alaan laskettavia. Myös asuinhuone, joka on tehty jälkikäteen esimerkiksi autotallista ilman, että sille on haettu rakennuslupa, on jätettävä asuintilan pinta-alan laskelmista. Ilman rakennuslupaa se lasketaan mukaan muiden tilojen pinta-alaan, niihin, joihin autotalli lasketaan.

Lakiin on tarkasti kirjattu ne vaatimukset, jotka asuinhuoneen pitää täyttää. Ehdoton edellytys on, että niille pitää olla rakennuslupa.

– Suuri osa vanhempien talojen remonteista on tehty ilman, että rakennuslupaa on haettu. Jos lupaa ei todistettavasti ole, tilaa ei voida huomioida asuintilan pinta-alassa. Asia tulee yleensä ensimmäistä kertaa vastaan vasta myyntivaiheessa, Salmiranta sanoo.

Mitä eroa on eri pinta-aloilla?

Asuintilan pinta-ala

Asuintilaa ovat jatkuvaan asumiseen tarvittavat tilat, kuten makuuhuoneet, olohuone, takkahuone, työhuoneet, wc- ja peseytymistilat, sauna, vaatehuolto- ja kodinhoitotilat ja säilytystilat mukaan lukien komerot, kaapit ja vaatehuoneet niiden koosta riippumatta sekä eteinen, tuulikaappi ja mahdolliset käytävät eri huoneiden välillä.

Asuntoilmoituksessa ilmoitettavia muita tiloja ovat esimerkiksi talotekniset tilat sekä kylmät ja lämpimät säilytystilat muualla kuin asuintilojen välittömässä yhteydessä. Tontilla olevien muiden rakennusten, kuten piha- tai rantasaunan, puuliiterin tai muun vajan ja autotallin pinta-aloja ei saa laskea asuinrakennuksen pinta-alojen kanssa yhteen.

Huoneistoala

Asunnon huoneistoala pitää sisällään ulkoseinien sisäpuolella olevat tilat vähennettynä kantavilla rakenteilla ja hormistoilla. Purettavat väliseinät lasketaan mukaan huoneistoalaan, vaikka ne eivät varsinaista lattiapinta-alaa olekaan.

1.1.1992 jälkeen perustettujen asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestykseen merkitty huoneistoala on pitänyt mitata SFS 5139 -standardin mukaisesti. Ennen vuotta 1992 perustetuissa yhtiöissä ilmoitettu huoneistoala on voitu mitata jonkin muun laskentatavan mukaan ja saattaa poiketa nykyisestä standardista huomattavastikin esimerkiksi alle 160 senttimetriä korkeiden tilojen osalta.

Kerrostalossa standardin mukaan mitattu huoneistoala on sama kuin asuintilojen pinta-ala. Rivitaloissa ja muissa pientaloissa asuintilojen pinta-ala saattaa poiketa yhtiöjärjestyksen mukaisesta huoneistoalasta lupakuvien laatijasta riippuen esimerkiksi varastotiloista, teknisistä tiloista ja talon rakenteista johtuen.

Kerrosala

Kerrosala on tontin rakennusoikeuteen liittyvä termi. Rakennuksen kerrosalaan lasketaan kerrosten pinta-alat ulkoseinien ulkopinnan mukaan.

Kerrosala pitää sisällään asuinrakennuksen ja sen ulkoseinien lisäksi kaikki tontilla olevat muut rakennukset sekä asuinrakennuksen kellarikerroksen tai ullakon siltä alaltaan, johon maankäyttö- ja rakennuslain mukaan voidaan niiden sijainnin, yhteyksien, koon, valoisuuden ja muiden ominaisuuksien vuoksi sijoittaa rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja.

Ostajalle kerrosala ei Salmirannan mukaan välttämättä kerro yhtään mitään siitä, paljonko talossa on tilaa asumiselle. Yksikerroksisessa talossa se antaa viitteen, mutta monikerroksisessa ei.

Pinta-alat saattavat olla itse asuntoaan myyville hankalia ymmärtää, vaikka periaatteessa niiden laskeminen on peruskoulumatematiikkaa.

Salmiranta toivoisi kaikkien välitysliikkeiden noudattavan hyvän välitystavan ohjeita, vaikka ymmärtää myyjän haluavan ilmoitukseen kohteen piirustusten mukaisen suurimman mahdollisen neliömäärän, jotta se vaikuttaisi mahdollisimman houkuttelevalta. 

Jos lupaa ei todistettavasti ole, tilaa ei voida huomioida asuintilan pinta-alassa. Asia tulee yleensä ensimmäistä kertaa vastaan vasta myyntivaiheessa.

Välittäjä on hankalassa paikassa, jos ei osaa selittää asiaa myyjälle oikein, sillä ero asuintilan ja kiinteistön kokonaispinta-alan välillä saattaa olla suurikin.

Oikean alan ilmoittaminen on kuitenkin aina välitysliikkeen vastuulla. OP Koti Pirkanmaalla kaikki välittäjät ovat ammattitaitoisia ja osaavat paitsi selittää, myös selvittää ilmoitettavan pinta-alan.

Mistä väärin ilmoitetut neliöt ilmoituksessa sitten tunnistaa?

OP Koti Pirkanmaalla 23 vuotta työskennelleen Salmirannan mukaan asuntoilmoitusten pinta-alatietojen ilmoittaminen oikein vaatii keskittymistä, silloin asunnon myyjä ei joudu hankalaan tilanteeseen virheellisesti ilmoitettujen pinta-alojen takia.

Väärin ilmoitetut neliöt on ostajaehdokkaan vaikea tunnistaa. Ilman lupakuvia virhettä ei Salmirannan mukaan voi asuntoilmoituksista huomata välttämättä mitenkään ennen kuin tutustuu kohteeseen paikan päällä.

Kaksi vinkkiä asuntoja vertaileville ostajille Salmirannalla kuitenkin on.

Jos kohde on ilmoituksen mukaan kellarillinen, eikä pinta-alamerkinnässä ole kauttaviivaa, voi päätellä ettei tiloja välttämättä ole eritelty ja laskettu oikein. Kellarissa usein on tiloja, joita ei lasketa mukaan asuintilojen pinta-alaan.

Salmirannan toinen vinkki liittyy lupakuviin, mikäli sellaiset ilmoituksessa on mukana.

– Jos ilmoituksessa olevassa pohjakuvassa näkyy varasto, tekninen tila ja autotalli, mutta kohteen pinta-alaksi on ilmoitettu vain yksi luku ilman kauttaviivaa, on autotalli, varasto ja tekninen tila joko laskettu virheellisesti mukaan asuintiloihin tai niitä ei ole laskettu mihinkään, edes muiden tilojen pinta-alaan, johon ne kuuluisivat, Salmiranta sanoo.

Tavoitat kiinteistönvälityksen asiantuntijamme sivuiltamme:

OP Koti Pirkanmaa‍