Jos haluaa omaan sijoitussalkkuunsa kiinteistöjä tai metsää, mutta ei niihin liittyviä velvoitteita, ovat kiinteistörahastot toimiva vaihtoehto. Ne tuovat salkkuun vakautta ilman suoraan omistamiseen liittyviä huolia.

– Sijoittajan ei tarvitse huolehtia metsänhoidollisista töistä, kuten hakkuista, tai asunnon omistajan velvollisuuksista, kuten vuokralaisen etsinnästä ja vuokranmaksun seuraamisesta, kertoo OPn kiinteistösijoituksen johtaja Markku Mäkiaho.

Rahastoihin sijoittaminen on myös keino jakaa yksittäisen metsän tai sijoitusasunnon riskiä. Kun yhtä asuntoa kohden on usein yksi vuokralainen, esimerkiksi OP-Vuokratuotto-rahaston kautta vuokralaisia saa kerralla noin 4 000. Samalla salkkuun saa maantieteellistä hajautusta eri puolille Suomea.

Rahastojen avulla myös piensijoittaja pääsee kiinni kiinteistösijoittamiseen, koska sijoituspäätös ei vaadi kymmeniä tai satoja tuhansia euroja.

– Rahastojen kautta minimisijoitus on 5 000 euroa. Sillä pääsee rakentamaan hajautusta omaan salkkuun. Jos on vaikka 100 000 euron varallisuus, on vaihtoehtona ostaa senhintainen yksiö tai jakaa se parin kolmen omaisuusluokan kesken.

Korkosijoitusten ja osakkeiden välimaastossa

Sijoituskohteena vuokra-asunnot ovat melko defensiivinen sijoituskohde. Tämä tarkoittaa, että tarve asunnoille ei ole niin voimakkaasti riippuvainen talouden suhdanteista kuin esimerkiksi osakkeen arvo. Jokainen tarvitsee katon päänsä päälle, meni taloudessa sitten nousujohteisesti tai maata kyntäen.

Mäkiaho kertoo, että kiinteistörahastot tuottavat melko tasaisesti yli suhdanteiden, ja siten ne ovat hyvä lisä omaan salkkuun. Kun omaisuus on jaettu korkosijoituksiin, kiinteistöihin ja osakkeisiin, on salkku tukevalla pohjalla.

– Kiinteistöt sijoittuvat riskiltään korkojen ja osakkeiden välimaastoon. Kun näitä kolmea elementtiä yhdistää, saadaan sellainen salkku, jossa eri elementit tasaavat riskiä. Se on se juju, miksi kannattaa hajauttaa.

Käytännössä kiinteistörahastojen tuotot karttuvat samoin kuin yksittäisen metsän tai sijoitusasunnon kautta: vuokrista ja mahdollisista myyntituloista.

– Reaaliomaisuusrahastot jakavat vuosittain vuokrista tai metsien myynnistä kertynyttä kassavirtatuottoa sijoittajilleen, eli siinä on juokseva tuotto.

Näitä erikoissijoitusrahastoja säännellään lailla, ja sen mukaisesti rahasto avataan joko puolivuosittain tai neljännesvuosittain uusille merkinnöille. Tuolloin oman osuuden voi myös lunastaa.

– Lainsäädäntö edellyttää, että rahaa, joka kertyy vuokrakassavirroista, ei hillota rakenteissa, vaan se jaetaan vähintään 75-prosenttisesti sijoittajille, Mäkiaho kertoo.

Lainsäädäntö huolehtii myös siitä, ettei rahasto ota liikaa velkaa, ja velanotto on rajoitettu 50 prosenttiin.

Pitkän sijoitushorisontin kohteita

Entä millaisia tuotto-odotuksia kiinteistörahastoihin liittyy?

– Vuosittain voi tapahtuja isojakin hyppäyksiä. Pitkällä sijoitushorisontilla esimerkiksi asuinkiinteistöt ja metsäomaisuus tuottavat 4–5 prosentin haarukassa, Mäkiaho kertoo.

Hänen mukaansa tuottoa voidaan kiihdyttää esimerkiksi voimakkaalla edullisen vieraan pääoman käytöllä mutta tämä myös nostaa rahoitukseen ja korkoihin liittyvää riskiä.

Toimitiloihin sijoittamiseen liittyy puolestaan enemmän syklisiä piirteitä. Toisin sanoen talouden suunta vaikuttaa niihin enemmän ja nopeammin. Jos kyse on puhtaasti toimitilasegmentistä, tuotto-odotukset voivat Mäkiahon mukaan olla 6–7 prosenttia.

Talouden heilahteluihin voi varautua riittävän pitkällä sijoitushorisontilla.

– Jos tähtäin on lyhyt, kiinteistöt eivät välttämättä ole oikea valinta. Muuten kiinteistösijoittaminen riskit ovat markkinariskejä. Miten taloudessamme menee yleisesti, ja miten se heijastuu asuntojen vuokrakysyntään? Entä miten metsäteollisuus jaksaa, onko puulle kysyntää? Yksittäiseen kohteeseen liittyviä teknisiä tai toiminnallisia riskejä hallitaan ymmärtämällä rakennusten ominaisuuksia ja toiminnallisuutta sekä vuokrattavuutta.

Tämä vaatii Mäkiahon mukaan ammattiosaamista, jota saa käyttöönsä rahastosijoittamisella.

Palvelukiinteistöt ovat nouseva trendi

OPn Mäkiaho arvioi, että tulevaisuudessa kuntien ja valtion rakentaminen tukeutuu entistä enemmän yksityiseen rahoitukseen. Myös kaupungistuminen ja väestön ikääntyminen pitävät huolen siitä, että palvelukiinteistöille, kuten kouluille, päiväkodeille ja hoivarakennuksille, riittää kysyntää.

– Palveluille on tarvetta nyt, ja niille on tarvetta tulevaisuudessa. Se on kasvava segmentti, jonne tarvitaan lisää rahoittajia. Toteutetaan kouluja, päiväkoteja, hoivaa ja sairaaloita. Myös yksityisrahoitteisten liikuntatoimen kiinteistöjen määrä on nousussa.

Niiden yhteydessä puhutaan pitkistä 10–15 vuoden vuokrasopimuksista. Esimerkiksi hoivasektorilla vuokratuotot tulevat Mäkiahon mukaan Mehiläisen, Attendon tai Terveystalon kaltaisilta vankan tulopohjan toimijoilta. Niiden tulopohjaa vankistaa se, että taustalla ovat usein kuntien merkittävät palveluostot näiltä vuokralaisilta.

Vahvistuvat trendit luovat kysyntää myös kiinteistörahastoille. Ne voivatkin olla piensijoittajille yksi tapa osallistua yhteiskunnan rakentamiseen.

Kuinka mukaan kiinteistösijoittamiseen?

Pankit ovat reagoineet kiinteistösijoittamisen vilkastumiseen erilaisilla rahastoilla. OPlla on ollut käytössä viiden vuoden ajan OP-Vuokratuotto‍-niminen rahasto, jossa asuntojen lisäksi vuokratuotoista noin 30 prosenttia tulee toimitilavuokrista.

Viime vuoden lopussa se lanseerasi uuden palvelukiinteistöihin kohdistuvan OP-Palvelukiinteistöt‍- rahaston, joka keskittyy nimenomaan yhteiskunnan perinteisesti rahoittamiin kohteisiin. Kumpaakin rahastoa hallinnoi OP-Rahastoyhtiö Oy.

– Uudella rahastolla monipuolistamme tuotevalikoimaamme. Näimme, että kunnat ja valtio tarvitsevat jatkossa enemmän monipuolista rahoituspohjaa tarjotakseen näitä.

Alkunsa OP-Palvelukiinteistöt-rahasto sai kasvavan kysynnän ja sijoittajien toiveen pohjalta. Rahaston ensimmäinen merkintä järjestettiin 29.12.2017. Tuolloin merkintöjä vahvistettiin lähes 31 miljoonan euron edestä.

Seuraava OP-Palvelukiinteistöjen merkintä järjestetään maaliskuun lopussa. Tämän jälkeen seuraava merkintä järjestetään kesäkuun lopussa, ja vähitellen rahasto siirtyy puolivuosittaisiin merkintöihin.

Parhaillaan sijoituskohteista on useita neuvotteluja käynnissä, ja ensimmäiset sijoituspäätökset on tehty. Ensimmäiset kaupat toteutetaan maalis–huhtikuussa.

– Aluksi liikkeelle lähdetään pienemmillä yksikkökoilla, ja mukaan on haettu myös kohteita, jotka tuottavat heti kassavirtaa uudisrakennettavien hankkeiden rinnalle, Mäkiaho kertoo.

​

Artikkelissa ei anneta sijoitussuosituksia, vaan jokainen sijoituspäätös täytyy sijoittajan harkita itse oman sijoittajaprofiilin perusteella. Yksittäisen sijoituskohteen arvon aiempi kehitys ei välttämättä ohjaa sen arvon tulevaa kehitystä