Koronakriisin vaikutukset asuntomarkkinoihin ovat jääneet pienemmiksi kuin vielä vuosi sitten saatettiin odottaa. Asuntokauppa hyytyi viime keväänä joksikin aikaa, mutta koko vuoden tasolla tilanne normalisoitui.

– Kauppamäärien piikit menivät ehkä vähän eri kuukausille kuin normaalisti. Hintakehityksen puolesta vuosi oli jopa vähän parempi kuin ennen koronaa ennakoitiin, arvioi OP:n ekonomisti Joona Widgrén.

Vahvin asuntomarkkinoita ajava trendi on jo pitkään ollut kaupungistuminen, joka on myös eriyttänyt markkinat jyrkästi kahtia: Väki valuu pääkaupunkiseudulle ja muutamaan muuhun kasvukeskukseen, joissa rakennetaan paljon ja asuntojen hinnat nousevat. Muualla maassa vähentynyt kysyntä on sysännyt hinnat alamäkeen.

Tilastokeskuksen tuoreimmat luvut havainnollistavat tilannetta. Ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat tammikuussa pääkaupunkiseudulla 2,7 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna, kun muualla maassa hinnat laskivat 0,6 prosenttia. Kauppoja vanhoista asunnoista tehtiin tammikuussa 7 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin.

Omistusasujat työskentelevät useammin etänä

Yksi selitys asuntomarkkinoiden vakauteen voi Widgrénin mukaan olla se, että myös koronakriisin vaikutukset ovat jakaantuneet: Talousvaikutuksista kärsivät eniten pienipalkkaiset palvelualojen nuoret, jotka asuvat useammin vuokralla. Omistusasujat ovat useammin asiantuntijatöissä, joita voi tehdä etänä ja palkanmaksu jatkuu.

Koronavuonna on kuultu paljon tarinoita ihmisistä, jotka päätyvät etätöihin ympäri Suomea kesämökille tai kakkosasunnolle. Etänä puurtavat myös opiskelijat, joten Helsingin ja Espoon muuttovoitto jäi viime vuonna ennakoitua pienemmäksi. Syntyykö tästä pysyvä kaupungistumiskehityksen hyydyttävä ilmiö?

– Asuntojen hintojen eriytyminen alueittain jopa hiukan kiihtyi loppuvuonna, ja kaupungeissa asunnot kallistuivat nopeammin. Tuskin korona kaupunkien vetovoimatekijöitä keskipitkällä aikavälillä muuttaa, sanoo Widgrén.

Widgrénin arvion mukaan kaupunkien hinnat jatkavat siis nousuaan ja eriytymiskehitys alueilla jatkuu. Lisäksi markkinat odottavat, että korot pysyvät hyvin matalina vielä pitkään. Kaupungistumiskehityksestä hyötyvät muutkin kuin Helsinki ja pääkaupunkiseutu, ainakin Turun, Tampereen ja Oulun seudut ovat mukana trendissä.

Liikettä kaupunkiseutujen sisällä

Kaupunkimaantieteen professori Mari Vaattovaara ennakoi, että etätyö jää pysyväksi ilmiöksi koronan jälkeenkin. Vaikka monet hoito- ja palveluammateissa ovat pysyvästi kiinni työpaikoissaan, osalla työn tekemisen tavat muuttuvat. Tämä lisää erilaisten asumisvalintojen mahdollisuuksia.

– Jos käy työpaikalla vaikka vain neljänä päivänä viikossa, sekin lisää jo valinnanvaraa kaupunkiseutujen sisällä. On mielenkiintoista nähdä kymmenen vuoden kuluttua, ketkä ovat valinneet toisin. Euroopassa puhutaan jo pikkukaupunkien renessanssista, sanoo Vaattovaara.

Myös Widgrén pitää todennäköisenä, että korona-aika on jo vaikuttanut ihmisten asumisvalintoihin kaupunkiseutujen sisällä, vaikka tilastot eivät vielä asiaa vahvista. Lisätila ja oma piha ovat kasvattaneet suosiotaan.

– On järkevä hypoteesi, että ihmiset muuttavat reunemmalle rivi- ja omakotitaloihin. Esimerkiksi Espoon ja Helsingin sisällä muuttaminen on vähän lisääntynyt, sanoo Widgrén.

Myös ilmastonmuutos sysää asumisen muutoksiin

Kaupungistumisen rinnalla vaikuttaa myös toinen megatrendi, ilmastonmuutoksen hillintä ja kestävä elämäntapa. Nämä liittyvät toisiinsa monimutkaisin säikein.

Toisaalta tiedetään, että tiheä asutus mahdollistaa esimerkiksi joukkoliikenteen käytön oman auton sijaan, ja pieni asunto on periaatteessa ekologisempi valinta kuin iso. Toisaalta uudisrakentaminen kuluttaa melkoisesti luonnonvaroja, joten olisiko kestävämpää vain hyödyntää olemassa olevaa asuntokantaa? 

Vaattovaaran mukaan ilmastonmuutos saattaa sysätä liikkeelle monenlaisia isoja elämäntapamuutoksia. Esimerkiksi energiamurros ja liikkumisen muutokset, kuten autoilun sähköistyminen, voivat vaikuttaa myös asumismuodon kestävyyteen enemmän kuin asunnon neliömäärä. Vaattovaara kertoo, kuinka Tuusulan asuntomessuilla laskettiin eri asuntojen kokonaispäästövaikutuksia.

– Hirsinen pientalo oli puolet isompi kuin viereinen kerrostaloasunto, mutta sen päästöt olivat silti pienemmät, koska siinä käytettiin maalämpöä ja ilmalämpöpumppua fossiilisen kaukolämmön sijasta.

Vaattovaara tunnetaan myös asumisen laadun puolestapuhujana. Hän on huolissaan sijoittajavetoisesta trendistä, joka on johtanut pienten asuntojen suhteettoman suureen osuuteen uudisrakentamisessa.

– Olen ollut tekemässä monia asumistarvekyselyitä, eikä meillä ole mitään näyttöä siitä, että pieni asunto olisi jonkun ihanne – väliaikaisratkaisu se voi olla. Mutta meille on ehtinyt syntyä uusia asuntoalueita, joilla on ainoastaan pieniä asuntoja.