Voisinko tehdä tiliä lohkomalla tontin?
Lisää aiheesta
Omakotitalon omistajaa houkuttaa ajatus lohkoa omistamastaan tontista osa ja tienata myynnillä rahaa muihin tarpeisiin. Tontin lohkomiseen liittyy useita selvitettäviä asioista, jotka kannattaa käydä läpi, ettei matkalla tule vastaan yllätyksiä.
Monet kunnat ja kaupungit kannustavat vanhojen pientaloalueiden tonttien lohkomiseen, jolloin uusia asuntoja saadaan rakennettua tiiviimmin houkutteleville asuinalueille.
OP Koti Helsingin kiinteistönvälittäjä Sanna-Leena Peltonen neuvoo, miten on hyvä menetellä, jos omakotitalon omistaja on aikeissa lohkoa omaa tonttiaan ja myydä sen eteenpäin.
– Mitä enemmän asioista on ottanut etukäteen selvää, sitä paremmin pystyy minimoimaan lohkomiseen liittyvät yllätykset. Maa on sinänsä hyvä sijoituskohde, joka säilyttää hyvin arvonsa. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla rakennusoikeusneliön hinta liikkuu tällä hetkellä suosituimmilla alueilla jopa muutamissa tuhansissa euroissa neliöltä, Peltonen sanoo.
Mitä tonttinsa lohkomista aikovan kannattaa ottaa huomioon?
– Aluksi on selvitettävä kaavamääräykset. On otettava selvää, mitä ja millaista tontille saa rakentaa, ja kuinka paljon rakennusoikeutta lohkottavalle tontille tulee. On kartoitettava, saako lohkotulle tontille rakentaa useampia asuntoja tai rakennuksia. Jollei olla kaava-alueella, rakentaminen tapahtuu lähtökohtaisesti poikkeusluvalla.
Tuleeko lohkomisessa kuulla naapureita?
– Lohkominen ei sinänsä edellytä naapurien kuulemista, mutta on hyvä tarkistaa mahdolliset vanhat sopimukset naapuritonttien omistajien kanssa. Rakennuslupaa hakiessa naapureita tulee kuulla.
Milloin tontin lohkominen on mahdollista?
– Omistaja, jolla on lainhuuto tontista, voi hakea lohkomista kirjallisella hakemuksella. Säädökset tontin minimikoosta vaihtelevat eri kunnissa, joten on tärkeää selvittää oman paikkakuntansa viranomaiselta, voiko tonttia lohkoa. Lohkomisprosessi kestää tavallisesti muutaman kuukauden.
Millaisia rajoituksia tontin lohkomiseen liittyy?
– Lohkottavalle tontille täytyy olla rakennettavissa kulku. Jos kyseessä on isomman tontin takaosasta lohkottu ns. kirvesvarsitontti, edellyttää se ajoväylää tielle. On myös tilanteita, ettei lohkomista voida toteuttaa. On mahdollista, että asemakaava-alueella on riittävästi tilaa rakentaa, muttei varsinaista rakennuspaikkaa syystä tai toisesta. Joskus rakennuspaikka on kirjattu kaavaan, mutta nykysäännösten mukaan yhteyttä ei saakaan enää rakentaa esimerkiksi tien jyrkkyyden vuoksi.
Millaisia kustannuksia tontin lohkomisesta syntyy?
– Tulevan tontin lohkomisesta koituu lohkomis- ja rekisteröintikuluja. Käytännöt vaihtelevat eri kaupungeissa ja kunnissa, joten kustannuksiin liittyvät asiat on hyvä selvittää tarkoin ennen lohkomiseen ryhtymistä.
Mitä on huomioitava verotuksen osalta?
– Tontin myyntivoitosta maksetaan veroa joko 30 tai 34 prosenttia myyntivoiton suuruudesta riippuen. Kauppahinnassa voidaan huomioida niin sanottu hankintameno-olettama eli myyntihinnasta saa vähentää 20 prosenttia, kun tontti on omistettu alle 10 vuotta. Yli 10 vuotta omistetun tontin hankinta-olettama on 40 prosenttia. Jos on aikeissa realisoida samoihin aikoihin tontin lisäksi myös alkuperäisen rakennuksen maa-aloineen, antaa verottaja parin kuukauden aikaikkunan myydä verovapaasti molemmat osat, jos oman asunnon myynnin ehdot täyttyvät.
Millaisia eroja lohkomiseen liittyy eri kunnissa tai kaupungeissa?
– Tonttien minimikoot vaihtelevat paikkakunnittain. Helsingissä tontin minimikoko on noin 400 neliöstä ylöspäin, muualla voidaan edellyttää tuhansien neliöiden tontteja minimissäänkin. Suurimpia eroja on myös siinä, ollaanko asemakaava-alueella ja onko siellä sitova tonttijako, jolloin rakentamisen mahdollisuus on yleensä tarkasti säädelty ja ostajankin pitää olla tarkasti kartalla, mitä saa rakentaa. Lohkomisen yhteydessä kaava-alueella tilasta muodostetaan tontti.
Mitä muita vaihtoehtoja tontin jakamiseen on, jos lohkominen ei ole mahdollista?
– Tontin voi jakaa myös määräosaan hallinnanjakosopimuksella, joka on useissa tilanteissa etenkin pääkaupunkiseudulla kannattavampi vaihtoehto. Hallinnanjakosopimuksella uuden talon asemointi on joustavampaa ja koko jäljellä olevan rakennusoikeuden voi kohdentaa myytävälle osalle. Hallinnanjakosopimuksessa sovitaan tontin hallinnasta ja käytöstä, esimerkiksi kulkuyhteyden rakentamisesta ja ylläpidosta, jätehuollosta, parkkipaikoista tai hallinta-alueiden rajoista. Hallinnanjakosopimuksen tekemällä säästytään lohkomiskustannuksilta, jotka määräytyvät pinta-alan mukaan. Hallinnanjakosopimus on syytä laadituttaa ammattilaisella.