Vantaan Tikkurilassa näyttäisi olevan myynnissä 71 neliön kolmio, jonka velaton hinta 362 500 euroa. Asuntoa ei kuitenkaan voi mennä katsomaan, koska sen on arvioitu valmistuvan vasta kesäkuussa 2020. Myynti-ilmoituksessa on pohjapiirustus sekä kaksi havainnekuvaa.

Voiko tämän perusteella tehdä ostopäätöksen? Mitä minun pitää tietää, jos haluan ostaa uudiskohteen?

Uudiskohteen ostajan pitää selvittää ainakin, minkälaisia asuntoja taloon tulee, milloin ne valmistuvat, mitä ne tulevat lopulta maksamaan ja millä ehdoin niitä ennakkomarkkinoidaan tai myydään.

Ja jos asunto on rakenteilla uudisalueella, ostajan on syytä perehtyä myös siihen, mitä kaikkea naapuriin rakennetaan ja miten alue kokonaisuudessaan kehittyy.

OP Helsingin asiakkuuspäällikkö Antti Leinonen muistuttaa, että uudisalueella ei välttämättä ole heti esimerkiksi kaikkia palveluita.

Varausmaksu ei sido

Uusia asuntoja nousee nyt varsinkin kasvukeskuksissa ennätystahtiin. Myynnissä on valmiita uudiskohteita, rakenteilla olevia kohteita ja sitten asuntoja, jotka ovat vasta ennakkomarkkinoinnissa.

Ennakkomarkkinoinnissa olevan kohteen rakentaminen alkaa vasta, kun rakentaja on saanut riittävästi varauksia. Miten sellaisen kohteen ostaminen tapahtuu?

Antti Leinonen kertoo, että ennakkomarkkinoinnissa olevasta kohteesta pitää maksaa varausmaksu, jonka suuruus on enintään 4 prosenttia kauppahinnasta. Tikkurilan esimerkkikolmion kohdalla se tarkoittaisi noin kymmentä tuhatta euroa.

– Varausmaksu ei ole sitova, vaan kaupat voi perua ilman perusteita. Silloin ostaja saa varausmaksun takaisin, Leinonen sanoo.

Toisaalta varaus ei sido myöskään rakennuttajaa.

– Jos rakentaja ei saa riittävästi ennakkovarauksia, voi olla, että kohde jää rakentamatta. Silloinkin varausmaksu palautuu.

Mikäli kaupat kuitenkin myöhemmin toteutuvat, varausmaksu lasketaan osaksi kauppahintaa.

Muutostöihin ajoissa

Ennakkovaraajan etu on siinä, että hän pääsee keskustelemaan mahdollisista muutostoiveista rakentajan kanssa hyvissä ajoin. Leinonen huomauttaa kuitenkin, että varsinaisia lisätöitä rakentaja alkaa ottaa vastaan vasta, kun sitovat kaupat on tehty.

Mutta on tietysti selvää, että mitä valmiimpi asunto on, sitä vähemmän muutoksia esimerkiksi pintamateriaaleihin voidaan tehdä.

Uudiskohteen monta hintaa

Myyntihinta, velaton hinta, tontin hinta – uudiskohteiden myynti-ilmoituksia tutkaileva saattaa hämmentyä siitä, miten monta eri hintaa asunnolle ilmoitetaan. Tikkurilan kolmionkin myyntihinnaksi ilmoitetaan 255 300 euroa, mikä on paljon vähemmän kuin 362 500 euroa.

Mitä asunto siis todellisuudessa maksaa?

– Kauppahinta on se summa, joka maksetaan rakennuttajalle, kun asunnosta tehdään kaupat. Velaton hinta pitää sisällään myös yhtiölainaosuuden, Leinonen opastaa.

Nykyään uudisasuntojen velkaosuus nousee jopa 70 prosenttiin asunnon kokonaishinnasta, mikä saattaa hämärtää ostajan tuntumaa siitä, mitä asunto todella maksaa.

Lisäksi monet rakentajat markkinoivat uudiskohteita lupaamalla pari ensimmäistä asumisvuotta lainanlyhennysvapaata, jolloin maksetaan vain korkoja.

Uudiskohteen ostajan onkin pidettävä pää kylmänä ja laskettava tarkkaan oma maksukyky myös lyhennysvapaan jälkeen. Korkojen nousukin pitää ottaa huomioon.

– Hyvä stressitesti on laskea oma maksukyky niin, että ottaa laina-ajaksi 25 vuotta ja kokonaiskoroksi 6 prosenttia, Leinonen neuvoo.

Yhtiölaina vai asuntolaina?

Toinen vaihtoehto on olla ottamatta rahoitusvastikkeella lyhennettävää yhtiölainaa. Sen voi kuitata henkilökohtaisella asuntolainalla, jolloin pankki arvioi lainanhakijan maksukyvyn.

Leinonen huomauttaa, että asuntolaina eroaa yhtiölainasta muun muassa siinä, että siihen voi hankkia korkosuojaa tai takaisinmaksuturvaa. Lisäksi pankin kanssa voi matkan varrella neuvotella lyhennysvapaista. Yhtiölaina on paljon jäykempi.

– Ja oman asuntolainan korot ovat osin verovähennyskelpoisia, yhtiölainan ei, Leinonen lisää.

Tontti omaksi tai vuokralle

Aina ei riitä, että pystyy rahoittamaan asunnon oston. Monissa uudiskohteissa tonttikin on hinnoiteltu erikseen.

Silloin rakennuttaja on halunnut antaa asiakkaalle valittavaksi, haluaako tämä maksaa tontista vuokraa vai lunastaa sen osuuden pois. Jos et halua maksaa koko tontin hintaa, maksat jatkossa tonttia vuokravastikkeena.

Fakta: Mikä on uudiskohteiden RS-järjestelmä?

  • Uudiskohteen ostajaa suojaa Suomessa niin sanottu RS-järjestelmä. Järjestelmä perustuu asuntokauppalakiin ja se on luotu antamaan suojaa kuluttajalle rakentamisvaiheessa, jotta tämä ei menetä rahojaan.
  • Laki velvoittaa rakentajaa noudattamaan RS-säännöstöä, jos se alkaa tarjota asunto-osaketta ostettavaksi ennen kuin rakennus on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Käytännössä siis vain RS-kohteita voidaan ennakkomarkkinoida.
  • RS-järjestelmän takaajana on pankki, joka on myöntänyt rakentajalle yhtiölainan rakentamista varten ja se on voimassa siihen saakka, kunnes talo on luovutettu uusille osakkaille.

Tutustu asuntolainaan ja tee hakemus verkossa‍

Laske itsellesi sopiva laina asuntolainalaskurilla‍.

Lue seuraavaksi:

Pitkien korkojen nousu jatkuu – taloyhtiölainan korkosuojaus on juuri nyt ajankohtainen‍

Lue rakennusvirhevakuutuksesta – ja pyydä tarjous‍