Tämän päivän trendin mukaisesti uudiskohteissa käytetään paljon yhtiölainaa, jota on usein jopa 70 prosenttia asunnon myyntihinnasta.

– Toisella puolella vaakakuppia on nykyinen, jo olemassa oleva nykyinen asuntokanta, joka vanhenee vauhdilla ja kasvavat peruskorjaustarpeet, kuten putkiremontit, rahoitetaan pääosin yhtiölainalla, arvioi OP Marketsin Itä-Suomen suojaus- ja sijoitusratkaisuista vastaava Mikko Pulkkinen.

Yhtiölainalla tarkoitetaan taloyhtiön nimiin otettavaa lainaa, jota asunnonomistajat lyhentävät maksamillaan rahoitusvastikkeilla.

– Rajusti kasvaneen lainakannan myötä monessa taloyhtiössä piilee riskejä. Asukkaiden olisi syytä tiedostaa ne ja ennen kaikkea ymmärtää, kuinka riskeihin voi varautua, Pulkkinen toteaa.

Koko taloyhtiö on loppujen lopuksi vastuussa taloyhtiölainasta

Taloyhtiölainoihin liittyvät riskit voivat laueta omistaja-asukkaan tai sijoittajaosakkaan elämäntilanteessa tapahtuvien muutosten, taantuman tai koronnousun seurauksena. Nämä koettelevat toteutuessaan yhtäaikaisesti sekä omistaja-asukkaita että sijoittajia.

Maksuvaikeuksiin tai jopa myyntitilanteeseen voi ajautua yksi jos toinenkin asunnon omistaja. Jos taloyhtiössä ajautuu samanaikaisesti useampi taho myyntitilanteeseen, ei asunnosta välttämättä pääsekään eroon ainakaan toivotulla hinnalla ja aikataululla.

Toistaiseksi taloyhtiölainoihin liittyvät pulmatilanteet eivät ole olleet Pulkkisen mukaan kovin yleisiä. Korkotaso on nyt matalalla ja lähitulevaisuuden koronnousuodotukset ovat toistaiseksi maltilliset.

– Vaikka jyrkkää koronnousua ei odotetakaan lähitulevaisuudessa, ei myöskään nykyistä, poikkeuksellisten matalien, jopa negatiivisten korkojen aikaa ole osattu ennustaa, hän toteaa.

Korkotason mahdollisen normalisoitumisen vaikutus voi päästä yllättämään asunnon omistajan tulevaisuudessa, jos lainanotto on venytetty äärimmilleen ja matalaan korkotasoon on jo ehditty tottua. Ongelmia voi syntyä, jos osakkaat eivät hoida omia velvoitteitaan taloyhtiölainasta. Se voi johtaa vastikerästeihin ja hallintaan ottoihin, jolloin asia koskettaa koko taloyhtiötä.

– Käytännössä taloyhtiön etu olisi selvitä tilanteesta ilman vastikerästejä tai hallintaanottoja. Jälkimmäisessä tapauksessa taloyhtiö luultavasti yrittäisi vuokrata asunnon eteenpäin ja kattaa vastikerästejä saamastaan vuokratulosta, Pulkkinen kommentoi.

– Yhtiölainasta ovat vastuussa kaikki osakkaat - myös ne, joilla ei ole omaa osuutta yhtiölainaan. On tärkeää, että taloyhtiö voi hyvin ja jokaisen osakkaan maksukyky on turvattu, Pulkkinen muistuttaa.

Henkilökohtainen luotto vai taloyhtiölaina?

OP:n Mikko Pulkkisen mukaan yhtiölainojen yleistymiseen liittyy myös osittain siihen, että henkilökohtaisen rahoituksen saaminen on yleisellä tasolla vuosien mittaan kiristynyt.

– Joissain tapauksissa lainoitus on helpompi saada taloyhtiölainan kautta kuin henkilökohtaisella lainalla, hän sanoo.

Asunnon omistaja voi halutessaan maksaa yhtiölainan pois henkilökohtaisella lainalla, jonka voi sovittaa omiin tarpeisiin. Silloin lyhennysvapaista tai muista poikkeusjärjestelyistä voi neuvotella pankin kanssa itse.

Taloyhtiön tulee huolehtia, että asunnon omistajat, jotka eivät mahdollisesti saisi omaa henkilökohtaista lainaa, saavat vakaan ja turvallisen taloyhtiölainan, jonka rahoitusvastikkeessa ei tapahdu muutoksia. Suojatulla lainalla taloyhtiö turvaa sellaisten asukkaiden lainanhoitokyvyn, joilla ei välttämättä ole mahdollisuutta saada henkilökohtaista lainaa. Turvallinen ja vakaa taloyhtiölaina on siten kaikkien osakkaiden etu.

Myös asuntosijoittajat suosivat yleisesti taloyhtiölainoja. Mikäli taloyhtiölaina on tuloutettu, sijoittaja voi vähentää verotuksen yhteydessä vuokratulosta myös rahoitusvastikkeen määrän kokonaisuudessaan.

Vastaavasti sijoittajille kiinteät rahoitusvastikkeet tuovat ennustettavuutta vuokratuloihin. Sijoittajat nauttivat vuokrauspuolella tasaista tulovirtaa, toisaalta myös menopuolen tulisi olla samaan aikaan tasainen.

– Mitä hajautuneempi omistus, sitä hajautuneemmat riskit. Sijoittajien lukumäärä taloyhtiössä ja näiden omistusosuudet kannattaa kuitenkin tarkistaa aina, ennen kun on hankkimassa asuntoa, Pulkkinen muistuttaa.

Yhtiölainan korkosuojaus on nyt ajankohtainen

Taloyhtiö voi pienentää rahoitusriskejä korkosuojauksella‍. Korkosuojauksella tarkoitetaan, että taloyhtiö voi muuttaa lainan vaihtuvan viitekoron kiinteäksi koroksi tai määrittää viitekorolle kattotason, jonka yli viitekorko ei nouse sovittuna suojausaikana. Korkosuojausratkaisujen kautta osakkailta perittävän rahoitusvastikkeen saa lukittua matalalle tai jopa nykyiselle tasolle pitkälle tulevaisuuteen.

Pulkkisen mukaan taloyhtiöiden korkosuojausratkaisut räätälöidään aina taloyhtiökohtaisesti. Suojausaika voidaan toteuttaa 5–25 vuodeksi. Suojausratkaisut ovat joustavia, sillä yksittäiset osakkaat voivat halutessaan maksaa taloyhtiölainaosuutensa pois ilman lisäkustannuksia.

Rahoitusvastikkeen hyvä ennakoitavuus pienentää omalta osaltaan yksittäisen osakkaan riskiä ajautua maksuvaikeuksiin korkotason muutosten seurauksena. Vastaavasti tätä kautta taloyhtiölainan takaisinmaksuun liittyvä riski alenee. Tämä voi helpottaa myös taloyhtiön tulevaisuudessa käytäviä rahoitusneuvotteluita osana hyvin hoidettua kokonaisuutta.

Kysymys on nyt erityisen ajankohtainen, kun kevään yhtiökokoukset lähestyvät.

– Aihe olisi hyvä käsitellä taloyhtiöissä nyt, koska korot ovat ainakin toistaiseksi alhaisella tasolla ja korkotason voi lukita poikkeuksellisen edullisesti pitkälle tulevaisuuteen, Pulkkinen muistuttaa.

Lue lisää aiheesta:

Asuntosijoittaja vai asukas - näin taloyhtiölainojen verotuksen muutos vaikuttaisi sinuun‍

Kevään tärkein kokous lähestyy - tämän takia kannattaa osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen‍