Kasvavat kustannukset: Pitääkö yhtiövastiketta nostaa?
Kevät on aikaa, jolloin valtaosassa taloyhtiöitä laaditaan budjettia tälle tilikaudelle. Polttavana puheenaiheena jo kuukausien ajan on ollut luonnollisesti vastikkeiden nousu.
Taloyhtiön hallituksen kokouksessa mietitään usein kaikki mahdolliset keinot, millä vastikkeen korotusta voitaisiin välttää tai vähintäänkin pitää korotus maltillisena. Mikäli taloyhtiönne taloudessa on pelivaraa, onnittelut. Tällöin taloyhtiönne vastiketta ei välttämättä tarvitse tälle vuodelle nostaa.
Minun isännöinnissäni on useita taloja, jotka ovat tarkoituksella keränneet jo vuosia hieman kuluja suurempaa vastiketta. Tällä rahalla on tehty muutaman vuoden välein jokin vähän isompi korjaus, johon ei ole tarvittu lainarahaa.
Isännöitsijänä on mahtavaa mennä erityisesti tänä vuonna näiden taloyhtiöiden hallituskokouksiin. Vaikka monet kulut ovat hieman nousseet, meidän ei tarvitse esittää reilusti isompaa vastiketta yhtiökokoukselle nyt, kun ihmisillä on muutenkin tiukkaa kaikkien muiden nousseiden kulujen vuoksi. Riittää kun vastiketta korotetaan vähän, ja seuraavana vuonna sitten hieman lisää.
Mikäli taloyhtiönne talous on pysynyt nipin napin pinnalla aiempina vuosina, on tilanne tällä hetkellä todella ikävä. Kustannukset ovat nousseet, talot vanhenevat, remontit lisääntyvät. Pienikin yllätys voi kaataa liian pienen budjetin hetkessä, ja ylimääräisiltä vastikkeilta sekä vastikkeen korotuksilta ei vältytä.
Isännöitsijän näkövinkkelistä myös huomaa, että usein liian pieneksi mitoitettu vastike aiheuttaa myös taloyhtiölle isompaa korjausvelkaa. Isännöitsijän ja kiinteistöhuollon on hankalaa tehdä tai teettää pieniäkään ennakoivia kunnossapitotoimenpiteitä, jos raha tavanomaisten laskujen hoitoon ei meinaa riittää.
Mistä sitten säästää?
Yksi useimmin esiin nouseva säästökeino on eri sopimusten kilpailuttaminen. Voiko esimerkiksi kiinteistöhuollon, isännöinnin tai vakuutukset kilpailuttaa?
Hallituksen ja isännöitsijän tehtävä on huolehtia siitä, että yhtiöllä on asianmukaiset sopimukset ja palvelut oikeaan hintaan. Ennen kilpailuttamista on hyvä arvioida tarkkaan sopimuksen sisältöä ja kilpailuttaa tarvittavat palvelut vasta sen jälkeen. Hinnan lisäksi tulee muistaa laatu – hinta ja laatu kun kulkevat edelleenkin varsin usein käsikkäin. Hyvä kiinteistönhoitaja osaa ennakoida ja säästää yhtiön rahaa esimerkiksi huomaamalla oudosti ääntävän tai väärin toimivan lämmönvaihtimen, vuotavat hanat, seinälle vuotavat rännit ja tukkiutuneet kaivot.
Jos taloyhtiössä on hyvä kiinteistönhoitaja tai isännöitsijä, kannattaa harkita tarkkaan minkälaisella tarjouspyynnöllä kilpailutusta lähtee tekemään. Mikäli tarpeelliset palvelut eivät toimi yhtiön kannalta hyvin, on kilpailutus jo laadun puolesta perusteltua. Rahalle täytyy saada vastinetta ja kustannussäästö syntyy useiden palvelujen ja yhteistyön kokonaisuudesta.
Mitä taloyhtiössä voidaan tehdä?
- Tarkastelkaa kuluja realistisesti. Turhan aurinkoinen kuva tulevista kuluista ajaa helposti yllätyksellisiin ylimääräisiin vastikkeisiin.
- Tarkastelkaa tuloja ja menoja pitkällä tähtäimellä. Mikäli yhtiön tilille on kertynyt käyttöpääomaa edellisistä vuosista, voidaanko vastiketta nostaa tänä vuonna hieman, ja ensi vuonna lisää?
- Onko jotakin tarpeen kilpailuttaa? Onko yhtiöllä käytössään palveluita, joita se ei tarvitse?
- Voidaanko huoltaa ja kunnossapitää pienellä rahalla jotakin sellaista, joka pidentää oleellisen järjestelmän käyttöikää?
- Onko yhtiöllä tiloja, joita voidaan vuokrata esimerkiksi varastotiloiksi ja näin saada lisätuloja?
- Huolehtikaa, että mahdolliset vastikesaatavat eivät pääse kertymään suuriksi. Mikäli joku ei maksa vastikkeitaan, kärsii siitä kaikkien talous. On oltava rohkeutta ryhtyä tarvittaessa hallintaanottotoimiin.
Taloyhtiön tilillä tulisi olla kolmen kuukauden vastikkeiden verran rahaa. Mikäli taloyhtiö on pieni, tulisi summan olla isompi.
Puolet taloyhtiöistä on alle kymmenen huoneiston taloyhtiöitä. Jos taloyhtiön tilillä ei ole yhtään pelivaraa ja 10-huoneistoisessa taloyhtiössä tulee yksikin kymppitonnin vesivahinko, saa jokainen osakas keskimäärin tuhannen euron lisäkulun varoittamatta. Mikäli puolet tästä summasta menisi vakuutukseen, niin tällöinkin maksettava summa jää varsin suureksi.
Ennakoivassa taloudenpidossa tulee tilillä olevat varat suhteuttaa tuon kolmen kuukauden nyrkkisäännön lisäksi taloyhtiön kokoon ja ikään.
Tänä keväänä onnekkaimpia osakkaita ovat he, joiden taloyhtiöissä yhtiön taloutta ja kunnossapitoa on hoidettu ennakoivasti.
Kirjoittaja Heidi Simonen työskentelee OP Koti Pohjanmaalla isännöintipäällikkönä. Simonen on toiminut isännöinnin parissa vuodesta 2015 alkaen ja hänellä on vahva tahtotila kehittää isännöinnin toimintatavat tälle vuosituhannelle.