Asutko sinäkin laittomassa kodissa?

Lähes kaikkeen rakentamiseen tarvitaan rakennuslupa. Tavallisimmillaan rakennuslupa tarvitaan uuden talon rakentamiseen, mutta lupa tarvitaan myös käyttötarkoituksen olennaiseen muutokseen. Lupaa pitää hakea silloin, kun vapaa-ajan asunto muutetaan vakituiseksi asuinrakennukseksi, tai jonkin muun tilan käyttötarkoitus oleellisesti muuttuu.

– Tyypillisimpiä esimerkkejä ovat vaatehuoneeseen tehty sauna, autotallin muutos makuuhuoneeksi sekä kellarin tai ullakkotilan muuttaminen asuintiloiksi, kertoo yli 20 vuotta kiinteistönvälitysalalla työskennellyt OP Koti Pirkanmaan palvelupäällikkö Satu Salmiranta.

Rakennusluvassa myös määrätään, mitä katselmuksia rakennustyön aikana, tai jälkeen, tulee suorittaa. Muutos astuu voimaan vasta, kun loppukatselmus on tehty. Loppukatselmuksen suorittaa kunnan rakennusvalvontaviranomainen, ja rakennuttajan tulee tilata loppukatselmus rakennusluvan voimassaoloaikana, kun talo tai muutostyö on saatettu valmiiksi.

– Katselmuksessa tarkastetaan, että kaikki työt on tehty suunnitelmien ja piirustusten mukaan, eikä rakennusta tai sen osaa saa ottaa käyttöön ennen hyväksyntää, Salmiranta kertoo.

Loppukatselmus unohtuu helposti

Salmirannan mukaan loppukatselmuksen puute aiheutuu yksinkertaisesti siitä, ettei katselmusta ole tilattu. Kunnan rakennusvalvontaviranomainen ei huolehdi loppukatselmuksen suorittamisesta, eikä muistuta rakentajaa siitä. Rakentajan tai kiinteistön omistajan on aina itse muistettava tilata loppukatselmus ajallaan ja huolehdittava, että asianmukaiset loppukatselmuspöytäkirjat ovat löydettävissä. Tälläkin hetkellä Tampereella loppukatselmoimattomia rakennuslupia on reilusti yli 600.

Pirkanmaalla on myös kuntia, joilla ei ole loppukatselmusasiakirjoja arkistoituna, vaikka kohde olisikin lopputarkastettu. Jos omistajalla itsellään ei ole lopputarkastuspöytäkirjaa tallessa, asiaa ei saada varmistettua silloin myöskään kunnalta. Eri kunnilla on myös ollut hyvin erilaisia käytäntöjä, kuinka tiukasti rakennuslupia tai loppukatselmuksia on edellytetty esimerkiksi muutama vuosikymmen sitten.

Oma tupa, oma lupa?

Rakennus katsotaan keskeneräiseksi, jos loppukatselmus on tekemättä. Jos loppukatselmus halutaan teettää rakennusluvan jo umpeuduttua, rakentajan pitää hakea uutta rakennuslupaa. Mikäli myös käyttöönottokatselmus on tekemättä, rakennusvalvonta voi kieltää talon käytön, asettaa uhkasakon ja ilmoittaa asiasta poliisille.

Oma lukunsa ovat rakennukset ja muutostyöt, joille ei ole haettu edes rakennuslupaa.

– Useissa tapauksissa muutostyön tekijä ei ole hakenut rakennuslupaa, sillä hän ei ole tiennyt, että esimerkiksi kylpyhuoneen laajentaminen viereiseen komeroon vaatii luvan. Omistaja saattaa ajatella, että ”oma tupa, oma lupa”, ja sitten tehdään ja rakennetaan ilman lupia ja katselmuksia, Salmiranta kertoo.

Lisää ongelmia voi tulla vahinkotilanteissa. Vakuutusyhtiö saattaa kieltäytyä korvaamasta vahinkoa, jos todetaan, että rakennusvalvonta ei ole ollut mukana rakentamisen tai korjaamisen eri vaiheissa siten, kuin olisi pitänyt.

Tarkkuutta, avoimuutta ja riskejä asuntokaupoilla

Asuntokaupoilla ostaja saa olla tarkkana ja vaatia tietoa katselmuksista. Mikäli kohdetta myydään välittäjän kautta, välittäjän täytyy aina hankkia loppukatselmuspöytäkirja joko asunnon myyjältä tai kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta. Kun loppukatselmus löytyy, se annetaan ostajalle. Jos taas loppukatselmusta ei löydy, myyntiesitteellä pitää kertoa puutteesta. Kohdetta, jolta puuttuu loppukatselmus, ei voi myydä valmiina, vaan kohteen markkinoinnissa tulee korostaa, että kohde on keskeneräinen.

Muutostöiden osalta välittäjän pitää verrata rakennuksen ja sen tilojen nykyistä käyttötarkoitusta rakennusluvan ja lupakuvien mukaisiin käyttötarkoituksiin. Myyntiesitteelle tulee selvästi kirjata, jos rakennuksen tiloissa on tehty sellaisia muutostöitä, jotka olisivat edellyttäneet rakennuslupaa, mutta lupia ei ole haettu. Paras tietolähde rakennuslupa- ja loppukatselmusasioissa on rakennuksen sijaintikunnan rakennusvalvonta. Eri kuntien ja kaupunkien rakennusvalvonnoilla on erilaisia käytäntöjä, jotka selviävät vain olemalla yhteydessä oikeaan rakennusvalvontaan.

Satu Salmiranta kertoo, että OP Koti Pirkanmaassa‍ otetaan myyntiin myös kohteita, joita ei ole loppukatselmoitu.

 – Silloin emme voi markkinoida kohdetta valmiina, vaan markkinoimme ja myymme keskeneräistä kohdetta. Myyjän kanssa on yleensä sovittu, että myyjä teettää loppukatselmuksen ennen kaupan tekoa. Esitteellä kerrotaan tällöin selkeästi, että kohteesta ei ole saatavana loppukatselmuspöytäkirjaa, miksi se puuttuu ja miten asian kanssa tulee menetellä. Jos kohteesta tehdään kauppa siten, että tiedetään loppukatselmuksen puuttuvan, eikä myyjätaho pysty sitä teettämään, huolehdimme, että ostaja varmasti ymmärtää siihen liittyvät riskit ja on valmis ne ottamaan.

Salmirannan mukaan loppukatselmoimattoman talon voi ostaa, jos ymmärtää riskit.

– Riskit ovat hyvin kohdekohtaisia. Joskus niistä selviää rahalla ja ylimääräisellä vaivalla, mutta vastaan voi tulla myös muuta odottamatonta, etenkin jos puuttuvan loppukatselmuksen lisäksi puuttuu myös rakennuslupa. Rakennuksen saattaa silloin joutua jopa purkamaan, hän jatkaa.