Myönteinen vire palasi asuntomarkkinoille pitkästä aikaa viime vuoden lopulla. Uudellamaalla tehtiin loka–joulukuussa noin 21 prosenttia enemmän asuntokauppoja kuin edellisenä vuonna vastaavaan aikaan.

Etenkin ensiasunnon ostajat olivat liikkeellä, koska heiltä poistui varainsiirto­verovapaus tammikuun alussa. 
Alkuvuodesta asuntojen kauppamäärät tosin painuivat takaisin matalammalle tasolle.

– Ensiasunnon ostajat hankkivat tavallisesti pienempiä asuntoja, joista asunnonvaihtajat haluavat muuttaa isompiin. Tämä voi avata asuntokauppojen ketjuja, sillä asunnonvaihtajat haluavat yhä useammin varmistaa, että vanha asunto on myyty ennen kuin uusi ostetaan, sanoo OP Ryhmän senioriekonomisti Joona Widgrén.

Vuoden alussa asunto-­osake- ja kiinteistö­yhtiöiden osakkeiden varainsiirtoveroprosentti laski 2:sta 1,5 prosenttiin, millä voi myös olla piristävä vaikutus asunto­markkinoihin. 

– Asuntojen kauppamäärissä on todennäköisesti saavutettu pohja, mutta elpymistä ei ole vielä nähty. Odotamme, että asuntojen hinnat laskevat tänä vuonna keskimäärin yhden prosentin, mutta vuoden loppupuoliskolla voidaan jo nähdä hintojen nousevan. Kauppamäärätkin alkavat hiljalleen toipua kohti normaalimpaa tasoa, Widgrén sanoo. 

– Tavallisesti asuntomarkkinoiden piristyminen näkyy ensin kauppamäärissä, minkä jälkeen myös hinnat kääntyvät nousuun. Vuonna 2025 asuntojen hinnat nousevat jo selvemmin.

Uudellamaalla iso pudotus

Pari viimeistä vuotta ovat olleet Suomen asuntomarkkinoille synkkiä. Vanhojen asunto-osakkeiden hinta, jota käytetään asunto­markkinoiden yleisenä mittarina, laski viime vuonna keskimäärin 6,4 prosenttia edellisestä vuodesta. Asunto­kauppoja tehtiin neljännes vähemmän.

Uudellamaalla pudotus oli vielä kovempi. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa hinnat laskivat 7,5–8 prosenttia.

– Pääkaupunkiseudulla hinnat ovat laskeneet muuta Suomea enemmän, mutta uskomme niiden myös nousevan keskimääräistä enemmän, kun hintakehitys kääntyy, Widgrén sanoo.

"Uskomme pääkaupunkiseudun hintojen nousevan keskimääräistä enemmän, kun hintakehitys kääntyy."

Korot laskemaan päin

Asuntomarkkinoihin vaikuttavat eniten korko- sekä yleinen talous- ja työllisyys­kehitys. Yleisin asunto­lainojen korko, 12 kuukauden euribor, oli korkeimmallaan viime lokakuussa, jolloin se oli 4,2 prosenttia. Tammikuussa se oli laskenut 3,6 prosenttiin.

– Markkinoiden odotus on, että tämän vuoden lopulla 12 kuukauden euribor on 2,5 prosentin tienoilla eli korkotaso on huomattavasti matalampi kuin viime vuonna.

Markkinakorkoja ­kuten euriborkorkoja ohjaava Euroopan keskuspankin talletuskorko oli helmikuun alussa 4,0 prosenttia. Sen uskotaan laskevan tänä vuonna. 

Vaikka 12 kuukauden euriborkorko oli miinuksella vuosina 2016–2022, se ei kuitenkaan ole normaali tilanne pitkällä aikavälillä.

– Uskomme 12 kuukauden euriborin vaihtelevan jatkossa kahden ja kolmen prosentin välillä, ehkä lähempänä kolmea.

Kriisien välillinen vaikutus

Vaikka maailmantilanne muuttui dramaattisesti, kun Venäjä hyökkäsi Ukrainaan, sillä ei ollut suoraa vaikutusta Suomen asunto­markkinoihin. Kiertotietä kriisit voivat vaikuttaa, jos ne alkavat heikentää Suomen talousnäkymiä ja nostavat inflaatiota ja korkoja.

Suomen talous painui viime vuonna maltilliseen taantumaan, ja tälle ­vuodelle­ OP ennustaa nollakasvua. Työllisyys­aste laskee 0,5 prosenttia, mutta säilyy silti verrattain hyvällä tasolla. 

– Mitään todella suurta muutosta työmarkkinoiden tilanteeseen ei odoteta, mikä on hyvä asia asuntomarkkinoille. Inflaatio on maltillistunut ja palkat nousseet, joten parantuneella osto­voimalla on myönteinen vaikutus asuntomarkkinoihin, Widgrén sanoo.

Kun inflaatio oli ylimmillään joulukuussa 2022 peräti 9,14 prosenttia, vuotta myöhemmin se oli 3,59 prosenttia. 

Euroopan keskuspankki tavoittelee kahden prosentin inflaatiota. Euroopan inflaatio­kehitys on tiiviissä yhteydessä markkinakorkoihin: mitä alhaisempi inflaatio, sitä alhaisemmat korot.

– Pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat kulkevat samaa tahtia ansiotason kehityksen kanssa, Widgrén toteaa.

Tutustu tarkemmin OP:n ekonomistien asuntomarkkinakatsaukseen‍.