Viimeisen vuoden aikana taloyhtiöiden asiat ovat olleet otsikoissa huomattavan usein. Syykin tähän on selvä: asunto-osakkeet ovat suomalaisten suurin yksittäinen varallisuuserä, ja useat siihen liittyvät kustannukset, kuten energia- ja korkokustannukset, ovat nousseet kuluneen vuoden aikana nopeasti. Pidäthän sinäkin huolta omaisuudestasi vaikuttamalla taloyhtiösi asioihin yhtiökokouksessa?  

Taloyhtiön hakiessa remonttirahoitusta me pankissa kiinnitämme huomiota kokonaisuuteen eli tarkastelemme laajasti taloyhtiön tilannetta. Taloyhtiö puolestaan voi huolehtia rahoituskelpoisuutensa pysymisestä hyvänä pitämällä huolta kiinteistön teknisestä kunnosta ja taloudellisesta tilanteesta ennalta laadittujen suunnitelmien mukaisesti.

Suunnitelmallisuus auttaa valmistautumisessa

Taloyhtiöissä remontteja ohjaa korjaussuunnitelma, jossa tiedetään vuosia etukäteen tulossa olevat suunnitellut remontit. Samalla tavalla yhtiön taloutta voidaan hoitaa valmistautumalla tuleviin remontteihin ja niiden rahoitukseen ennakkoon. Isoissa remonteissa, kuten putkiremonteissa suunnittelu aloitetaan jopa pari vuotta ennen remontin aloittamista. Yleensä jo tässä vaiheessa keskustellaan mahdollisesta pankkilainasta.

Kun yhtiö käyttää rahoitukseen pankkilainaa, pankki tarkastelee yhtiön kokonaisuutta, kuten seuraavia seikkoja: millaisia remontteja on tehty ja millaisia on tulossa, millainen yhtiön taloudellinen tilanne on, onko yhtiöllä lainaa ja kuinka paljon suhteessa kiinteistön arvoon, kiinteistön sijaintiin ja sijoittajien omistusosuuteen sekä mihin käyttötarkoitukseen rahoitusta haetaan. Rahoituksen järjestäminen on helppoa, kun yhtiötä on pidetty kunnossa, remontit on jaksotettu ja tehty hyvin ja ajallaan, kokonaisrahoituksen määrä on kohtuullinen ja talous on kunnossa.

Remontti tai saneerauslainaa haettaessa pankki kiinnittää huomiota hankkeen laajuuteen ja esimerkiksi sen energiatehokkuutta parantaviin seikkoihin, tehtävään remonttiin, tehtyyn remonttisuunnitelmaan ja seuraa remontin edistymisen suunnitelman mukaisesti. Tavoitteena on taloyhtiön arvon kehittäminen ja ylläpito.

Miten voit vaikuttaa taloyhtiösi rahoituskustannuksiin?

Lainalle tulevat maksettaviksi korko ja toimitusmaksu sekä mahdolliset muut kustannukset, kuten vakuusjärjestelyistä johtuvat kustannukset. Lainan korko voi olla vaihtuva, jolloin lainalle maksetaan vaihtuva viitekorko ja pankin marginaali tai korko voi olla myös ennalta tietyksi ajanjaksoksi sovittu kiinteä korko.

Taloyhtiöiden lainoista suurin osa on vaihtuvakorkoisia, ja yleisimmin lainat on sidottu 12 kuukauden euribor-korkoon. Tällöin lainan korko päivittyy markkinoiden vaihtuvan viitekoron mukaan tiettynä päivänä 12 kuukauden välein. Esimerkiksi 12 kuukauden euribor-korkoon sidotussa 1 000 000 euron yhtiölainassa seuraavan korontarkistuksen yhteydessä korkokustannus nousee minimissään 25 000 euroa seuraavalle vuodelle (oletus: 12 kk euribor 2.50 %).

Viitekorot olivat noin kuuden vuoden ajan negatiivisia, mutta tämä ajanjakso päättyi keväällä 2022. Esimerkiksi 3.1.2022 euriborin 12 kuukauden noteeraus oli -0,493 % ja vuotta myöhemmin 3.1.2023 se oli +3,321 %. Tämä tarkoittaa, että korontarkistuspäivän ollessa kyseisenä päivänä on lainan korko noussut useita prosenttiyksikköjä. Korkojen nousemisen taustalla on Euroopan keskuspankin (EKP) kiristynyt rahapolitiikka inflaation hillitsemiseksi. EKP on nostanut systemaattisesti ohjauskorkoaan, ja tämä ohjauskorko ja odotukset keskuspankin tulevista toimista vaikuttavat osaltaan markkinakorkojen kehittymiseen.

Taloyhtiöiden on mahdollista suojautua koron nousua vastaan. Vaihtoehtona vaihtuvalle korolle on tehdä ratkaisu, jossa lainalle sovitaan ennalta kiinteä korko tietyksi ajanjaksoksi, vaikka koko laina-ajalle. Näin lainanhoitokustannukset voi lukita, ja osakkaat tietävät omien rahoitusvastikkeidensa määrät koko suojausajan.

Korkojen kehittymisen ennustaminen on tällä hetkellä vaikeaa, mutta kiinteäkorkoisen luoton ratkaisulla voitte hallita luottoon liittyvää korkoriskiä. On taloyhtiön etu, että taloyhtiössä käydään asia läpi ja tehdään päätös siitä, halutaanko korkoriskiltä suojautua. Hallitus esittää ja yhtiökokous päättää – osallistu siis kokoukseen, hakeudu hallitukseen ja ole kiinnostunut yhtiön asioista.

Blogikirjoitus on julkaistu myös Kiinteistöliiton Pohjois-Suomen jäsenlehdessä helmikuussa 2023.