Metsätilakaupoissa on nyt myyjän markkinat. Kiinnostuneita ostajia riittää ja tilat käyvät hyvin kaupaksi. Näin kertoo Pohjois-Karjalan OP-Kiinteistökeskus Oy:n myyntijohtaja Mikko Rautiainen.

Tätä kehitystä vahvistaa metsäteollisuuden pirteä vire ja kasvanut puuntarve.

– Näyttää siltä, että puuta tarvitaan jatkossakin suuria määriä. Uskon ja ennustan, että kauppojen lukumäärä lisääntyy, mutta hinnassa ei tapahdu kuin korkeintaan lievää nousua. Hintataso tulee pysymään keskimäärin edeltävän vuoden tasolla.

Erityisesti kysyntää on kaupunkien läheisyydessä ja Etelä- ja Keski-Suomessa sijaitseville metsätiloille. Rautiainen kertoo, että erittäin haluttuja kohteita ovat keskimäärin 40 hehtaarin tilat.

– Ostajia on hyvin, jos puhutaan 100 000 euron hintaisesta tilasta. Jos mennään tuplaten suurempaan, jonkin verran karsiutuu ostajia. Silloin ostajiksi tulevat instituutiot, kuten rahastot.

Suurten toimijoiden kilpailu metsätiloista on kiristynyt viime vuosina, kertoo OPn metsärahaston salkunhoitaja Tapio Tilli.

– Matala korkotaso, joka meillä on ollut pidemmän aikaa, on lisännyt kiinteistösijoitusten, kuten metsäsijoitusten kiinnostavuutta. Metsätiloille, samoin kuin asunnoille ja toimitiloille, on ollut lisääntyvää kysyntää. Kilpailu metsätiloista on ollut kovaa.

Maanmittauslaitoksen mukaan yksinomaan metsämaata sisältävien, rakentamattomien yli kahden hehtaarin tilojen kiinteistökauppoja on tänä vuonna tehty 510. Niistä 79 on solmittu Pohjois-Pohjanmaalla, 55 Pohjois-Karjalassa ja 45 Etelä-Pohjanmaalla. Viime vuonna kauppoja tehtiin yhteensä 3 681.

Pohjois-Karjalassa keskihinta hehtaarilta on 3 000 euron luokkaa. Rautiainen muistuttaa kuitenkin, että hajonta on suurta. Sijainnin lisäksi esimerkiksi maaperällä on vaikutusta hintaan.

– Nyt näyttää siltä, että isotkin pinta-alat ovat menneet kaupaksi takavuosia korkeampaan hintaan, Rautiainen kertoo.

Rahastosijoituksella 50 000 hehtaaria metsää

Yksi suurten metsätilojen hankkija on OPn vuonna 2014 perustama metsärahasto‍, joka omistaa nykyään metsää 50 000 hehtaarin edestä.

Metsäkiinteistöjä sillä on yli 300 kymmenen maakunnan alueelta. Niitä se on hankkinut yksityisomistajien lisäksi metsäomistustaan vähentäneiltä tahoilta, kuten UPM:ltä, Metsähallitukselta, seurakunnilta sekä kunnilta.

– Yritämme hankkia keskivertometsätilaa suurempia tiloja. Pieniäkin tiloja voidaan kuitenkin ottaa, jos ne ovat lähellä olemassa olevia tilojamme, OPn Tilli kertoo.

Rahasto on myös etsinyt vaihtoehtoisia tapoja laajentaa metsäomistuksiaan. Viime vuoden lopulla se hankki 4,3 prosentin omistuksen Tornatorista, joka tunnetaan yhtenä Suomen suurimmista metsänomistajista. Sen kotimaan metsäomistukset ovat yhteensä 600 000 hehtaaria.

Tilli perustelee hankintaa sillä, ettei OPn tarvitse olla niin tiukasti kiinni kilpaillussa metsäkiinteistömarkkinassa.

– Saimme salkkuun lisää maantieteellistä hajautusta. Näimme, että yhtiöllä on myös hyvä tuottopotentiaali.

Tillin mukaan se lisää rahaston tuottonäkymää sekä osinkokassavirran että osakkeen arvon kehityksen kautta.

Nykyään metsärahastossa on osuudenomistajia noin 3 900, ja sijoittajille se on tarjonnut yli neljän prosentin tuotot kulujen jälkeen. Rahasto avataan ostoille ja myynneille kahdesti vuodessa.

Tuleva kehitys

Metsäteollisuuden uudet avaukset, kuten muovin korvaaminen puupohjaisilla tuotteilla, enteilevät Tillin mukaan hyvää OPn metsärahastolle. Mitä enemmän erikoissijoitusrahastoon lähtee mukaan sijoittajia, sitä enemmän rahastolla on mahdollisuuksia hankkia lisää metsää. Tämä puolestaan tarkoittanee, että kilpailu sopivista tiloista pysyy kireänä.

Rautiainen arvioi, että metsätilamarkkinoiden tulevaan kehitykseen vaikuttaa alan isojen kehityssuuntien, kuten investointien, lisäksi politiikka.

– Nyt ei ole näköpiirissä, että metsämaan verotukseen puututtaisiin tai metsänomistajalle tulisi lisärasitusta kiinteistöveron muodossa. Jos tällaisia ruvettaisiin maalailemaan, voi sillä olla vaikutusta metsätilakauppaan ja jokamiehenoikeuksiin.

Myös korkotason muutokset voivat heijastua markkinoihin. Samoin ilmastonmuutos vaikuttaa tulevaan.

– Ilmasto lämpenee ja kasvuolosuhteet, jotka ovat Etelä-Suomessa, voivat siirtyä Keski-Suomeen ja Keski-Suomen olot pohjoisempaan. Sillä on positiivinen vaikutus metsätalouteen. Toinen puoli on ilmaston ääriolosuhteiden lisääntyminen.

Tällä Rautiainen viittaa esimerkiksi lumi- ja myrskytuhoihin. Juuri nyt Rautiaisen mukaan kaupoissa näkyy kuitenkin enemmän positiivinen vire.

Yksi ratkaisua vaativa kysymys on myös metsätilojen omistuksen pirstoutuminen.

– Jos omistajien lukumäärä kasvaa yhteisomistuksien kautta, entistä helpommin käy niin, että metsä ei kiinnosta ketään. Se aiheuttaa, että tilat jäävät hoitamatta ja euroja jää saamatta kansantalouteen.