Vuokrapeltojen kysyntä ylittää tarjonnan lähes koko maassa, sillä monet maatalousyrittäjät laajentavat tuotantoaan vuokrapeltojen kautta. Pääomaa jää silloin muihin investointeihin.

Maataloutta harjoittamattomat maanomistajatkin antavat peltojaan edelleen mieluusti vuokralle. Peltojen myynti on monille vasta toissijainen vaihtoehto ainakin niin kauan, kun peltotuet pysyvät nykyisellä, varsin korkealla tasollaan.

Luonnonvarakeskuksen tilastojen mukaan vuokratun pellon osuus on pysytellyt viime vuosina noin 35 prosentissa koko peltoalasta. Vuokrahinnoissakaan ei ole suurta vaihtelua. Pellon keskimääräinen vuokra vuonna 2018 oli 233 euroa hehtaarilta. Varsinais-Suomessa keskivuokra oli kallein, 376 euroa, ja Kainuussa edullisin, 66 euroa hehtaarilta. Vuonna 2010 keskivuokra ylitti ensimmäisen kerran 200 euroa hehtaarilta.

Vuokrahintojen jatkuvaan nousuun ei voi kuitenkaan tuudittautua, sillä maatalouden kannattavuus on pysynyt melko heikkona ja Euroopan unionin tuleva maatalouspolitiikkauudistus pienentää pelloille maksettavaa tukea noin kahdeksalla prosentilla.

Laadi sopimus huolella

Pellon vuokrasopimuksen laatiminen ei ole juuri sen hankalampaa kuin asunnonkaan. Sopimuksen pitää luonnollisesti olla aina kirjallinen. Valmiita sopimusmalleja kannattaa hyödyntää ja niitä on saatavilla viljelijöiden etujärjestöstä, kunnan maatalousviranomaiselta ja osuuspankeista.

Vuokrasopimuksissa sovitaan pellon vuokraamisen lisäksi peltoon liittyvien tukioikeuksien vuokraamisesta.

Maa- ja metsätaloustuottajain Keskusliiton lakimies Marica Twerin kertoo, että epäselvyyksiä ja riitoja vuokrasopimuksista esiintyy harvoin. Vuokrasopimuksiin on kuitenkin muistettava kirjata tarkasti kaikki vuokraukseen liittyvät ehdot.

– Pellon tukioikeudet on huomioitava, jotta pellot säilyvät tukikelpoisina koko vuokrakauden ajan. Sopimuksiin on myös kirjattava, että tukioikeudet saatetaan lakkauttaa seuraavan EU:n ohjelmakauden alussa ja sovittava, kuinka tukioikeuksien mahdollinen lakkauttaminen vaikuttaa vuokraan, Twerin painottaa.

– Vuokrassa pitää erotella pellon ja tukioikeuksien osuudet senkin takia, että tukioikeuksien vuokraaminen on aina arvonlisäverollista, mutta pellon vuokraus yleensä ei ole.

Vuokranantajan on siirrettävä vuokrattavan alan tukioikeudet ensimmäisenä sopimusvuonna 15.6. mennessä vuokralaiselle koko sopimuksen voimassaoloajaksi. Siirto ilmoitetaan kunnan maaseutuelinkeinoviranomaiselle.

Vuokran suuruus on täysin sopimusasia. Vuokra voi olla myös 0 euroa, mutta sekin on kirjattava sopimukseen. Vuokra voidaan sitoa esimerkiksi Tilastokeskuksen määrittämään maatalouden tuottajahintaindeksiin‍. Vuokranmaksupäivä ja viivästyskorko on myös kirjattava.

Pellon maksimivuokra-ajaksi on maanvuokralaissa määrätty 20 vuotta ja rakennetun maatilan vuokra-ajaksi 25 vuotta. Vuokrasopimukset ovat usein 3–5 vuoden mittaisia ja niiden pituus riippuu usein myös EU:n ohjelmakauden pituudesta. Ohjelmakauden vaihtuminen vaikuttaa yleensä maataloustukien määrään, jolla on luonnollisesti vaikutus vuokran suuruuteen.

Kaikkien osakkaiden niin vuokranantajan kuin vuokralaisenkin puolelta on allekirjoitettava sopimus.

Verotetaan maatalouden tulona

Pelloista saatava vuokratulo verotetaan aina maatalouden tulona, vaikkei vuokranantaja harjoittaisikaan maataloutta. Vuokratulo jaetaan ansio- ja pääomatuloksi. Pellon vuokratuloa käsitelläänkin eri tavalla kuin asuntojen vuokrauksesta saatavaa tuloa, joka on aina pääomatuloa. Maatilan alueella sijaitsevista rakennuksistakin saatava vuokratulo on maatalouden tuloa.

Pellon ja tukioikeuksien vuokraan ei yleensä lisätä arvonlisäveroa. Vuokranantaja voi kuitenkin halutessaan hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, jonka jälkeen arvonlisävero lisätään vuokran ja tukioikeuksien hinnan päälle. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen on järkevää silloin, kun vuokranantajalle muodostuu arvonlisäverollisia kuluja esimerkiksi vuokratun pellon salaojituksista.

Pellot vuokrannut maatalousyrittäjä voi vähentää arvonlisäverot verotuksessaan, joten arvonlisäverosta ei muodostu hänelle ylimääräisiä kustannuksia.

Kirjaa kunnostustoimet

Vuokrasopimuksen Muut ehdot -kohtaan kannattaa kirjata tarkasti, mitä sopimuksen tekijät sopivat vuokratun pellon kunnossapidosta, esimerkiksi ojituksista ja kalkituksista. Useimmiten on helpompaa, että peruskunnostuksista vastaa ja niiden kulut maksaa vuokralainen, sillä maatalousyrittäjänä hän voi vähentää arvonlisäverot.

Isommista kunnostustoimista ja niiden kulujen jakamisesta kannattaa yleensä tehdä oma sopimuksensa, jotta se ei sekoita varsinaista vuokrasopimusta. Erillisen sopimuksen olemassaolo kannattaa mainita vuokrasopimuksen muissa ehdoissa. Erillinen sopimus on parempi myös siinä tapauksessa, että sopimus päättyy kesken sopimuskauden.

Sopimukseen kannattaa kirjata myös oikeus käyttää peltoteitä, vaikka ne eivät vuokratulla alueella olisivatkaan.

Twerin muistuttaa, että kaikki vuokraukseen liittyvät lisäehdot pitää olla kirjallisessa sopimuksessa. Suulliset lisäehdot ovat pätemättömiä.

Lisää irtisanomisehto

Vuokrasopimukseen kannattaa kirjata aina irtisanomisehto. Jos irtisanomisehtoa ei ole kirjattu, jatkuu vuokrasopimus koko sopimuskauden, vaikka pellon omistaja vaihtuisi kaupan tai perinnönjaon seurauksena.

Kun vuokrasopimukseen kirjataan irtisanomisehto, voi vuokrasopimuksen irtisanoa kolmen kuukauden irtisanomisajalla. Jos vuokrasopimus on alle kahden vuoden mittainen, on irtisanomisaika vain kaksi viikkoa.

Irtisanomisehto on myös vuokralaisen etu, sillä hänenkin tilanteensa saattaa muuttua. Sopimuksen voi luonnollisesti irtisanoa milloin tahansa, jos vuokranantaja ja vuokralainen keskenään näin sopivat.

Pellon vuokraamisille ei ole muodostunut varsinaista sähköistä markkinapaikkaa. Tieto vuokrattavista pelloista kulkee usein puskaradion kautta. Vuokranantaja voi laittaa ilmoituksen vuokrattavista pelloista esimerkiksi Tori.fi-palveluun, Maaseudun Tulevaisuuden tai paikallislehden ilmoituspalstalle. Myös MTK:n paikallisyhdistykset välittävät jäsenilleen tietoa vuokrattavista pelloista.

Voit kysyä neuvoja peltojen vuokraamiseen liittyvistä asioista myös osuuspankkien maatalousasiantuntijoilta.

Pellon vuokrahinnat‍

Malli pellonvuokrasopimuksesta‍