Eduskunta käsittelee asunto-osakeyhtiölain uudistusta keväällä 2026. Tavoitteena on, että uusi laki olisi voimassa lokakuun alussa.

Asunto‑osakeyhtiölaki määrittää osakkaan oikeudet ja velvollisuudet sekä taloyhtiön hallituksen tehtävät ja pelisäännöt. Suomessa on yli 92 000 asunto‑osakeyhtiötä, joten selkeä ja ajantasainen laki tulee tarpeeseen.

– Uudistuksen tavoitteena on saada toimivammat työkalut taloyhtiöiden arkeen, sanoo Suomen Kiinteistöliiton lakiasianjohtaja Jenni Hupli.

Keskeiset muutokset osakkaille

Asunto-osakeyhtiölain muutoksella häiriöihin ja lyhytvuokrauksen lieveilmiöihin puuttuminen on helpompaa kuin ennen. Myös osakkaan tiedonsaanti paranee. 

1. Asumishäiriöihin puuttuminen helpottuu

Lain hallintaanottoperusteisiin esitetään muutoksia. Uusi peruste on ”muu erittäin painava syy”, joka koskee esimerkiksi häiritsevän elämän viettoa.

Taloyhtiö voi ottaa asunnon hallintaansa, jos osakas, asukas tai heidän vieraansa käyttäytyy toistuvasti uhkaavasti tai meluaa talon yhteisissä tiloissa.

– Päätökset voidaan jatkossa toimittaa osakkaalle myös sähköpostilla, jos hän on luovuttanut sähköpostiosoitteensa huoneistotietojärjestelmään. Tämä nopeuttaa huoneistojen hallintaanottoa, Hupli sanoo.

Lyhytvuokrauksen kieltämiseen taloyhtiössä tarvitaan edelleen yhtiökokouksen yksimielinen päätös.

Nykyisin päätökset voidaan toimittaa vain haastemiestiedoksiantona tai muuten todistettavasti, kuten postitse saantitodistuksina, mikä hidastaa prosessia.

Taloyhtiö voi jatkossa ottaa huoneisto hallintaansa ja vuokrattavaksi ilman pitkää häätöprosessia.

Pelkän jätteen tai arvottoman rojun poistamiseksi huoneistosta ei enää tarvitse hakea erillistä häätötuomiota.

Yhtiö voi järjestää huoneiston omatoimisen tyhjennyksen, kun asukas on poistunut hallintaan otetusta huoneistosta mutta ei tyhjennä sitä, vaikka on saanut siitä ilmoituksen.

2. Selkeyttä lyhytvuokraukseen

Taloyhtiö voi puuttua myös huoneiston lyhytvuokrauksen haittoihin hallintaanotolla. Näin voi toimia, jos lyhytvuokralaisista on toistuvaa häiriötä tai toiminta aiheuttaa yhtiölle asumiskäytöstä poikkeavia, merkittäviä lisäkustannuksia, jotka johtuvat esimerkiksi jätteiden kierrätyksen laiminlyönnistä.

Lyhytvuokrauksen kieltämiseen taloyhtiössä tarvitaan edelleen yhtiökokouksen yksimielinen päätös. Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenkyselyn mukaan noin 80 prosenttia taloyhtiöistä kannattaa sitä, että lyhytvuokrauskiellosta voitaisiin päättää yhtiökokouksessa 2/3:n määräenemmistöllä.

Taloyhtiön on jatkossa annettava osakkaalle esimerkiksi kuntoarvio hänen huoneistostaan.

Rakennuslakiin on lähiaikoina tulossa lisäsääntelyä lyhytvuokrauksen osalta. Laki selventää, mikä on asumista, sekä sääntelee sallitun ja kielletyn lyhytvuokrauksen rajat omassa kodissa ja sijoitusasunnossa.

Tavoitteena on määritellä esimerkiksi vuorokausirajoja ja muita kriteerejä. Niiden perusteella kunnat ja rakennusvalvonta voivat nykyistä paremmin valvoa huoneistojen käytön asianmukaisuutta.

Ne voivat myös arvioida, tarvitseeko huoneiston lyhytvuokraus poikkeaman asemakaavasta tai rakentamisluvan teknisille muutoksille esimerkiksi paloturvallisuudessa tai ilmanvaihdossa.

3. Osakkaan tiedonsaantioikeus vahvistuu

Taloyhtiön on jatkossa annettava osakkaalle esimerkiksi kuntoarvio hänen huoneistostaan. Tätä osa taloyhtiöistä ei aiemmin luovuttanut vapaaehtoisesti. Yhtiö voi periä osakkaalta kohtuullisen korvauksen aineistojen toimittamisesta.

Uudistus selkeyttää käytäntöä, ja sen ansiosta osakas saa tarvitsemansa dokumentit esimerkiksi remonttien suunnitteluun, vastuunjaon selvittämiseen tai asunnon myyntiin.

4. Kunnossapitovastuut tarkentuvat

  • Ikkunoiden kunnossapito siirtyy kokonaan taloyhtiölle.
  • Osakkaan tekemien muutostöiden kunnossapitovastuu kuuluu jatkossa osakkaalle.
  • Osakkaan huoneiston hoitovastuu laajenee muihin hänen käytössään oleviin tiloihin, kuten varastoon, kylmäkellariin ja autopaikkaan.

5. Selkeyttä konkurssi- ja selvitystilatilanteisiin

Ehdotettu lakimuutos selkeyttää osakkaan maksuvelvoitteita ja huoneiston hallintaoikeutta taloyhtiön konkurssitilanteessa. Nykyinen laki ei säätele kumpaakaan.

  • Päätös konkurssiin hakeutumisesta siirtyy hallitukselta yhtiökokoukselle.
  • Konkurssiin asettamisen jälkeen alkaa kuukauden rauhoitusaika, jolloin osakas saa pitää huoneistonsa hallinnassaan ja on velvollinen maksamaan vastiketta normaalisti.
  • Rauhoitusajan jälkeen konkurssipesä päättää, vuokrataanko huoneisto osakkaalle vai onko se tyhjennettävä.

Vastikkeita on maksettava niin kauan kuin omistaa osakkeet, vaikka olisi itse jo muuttanut asunnosta pois.

– Taloyhtiön syvätkään maksuvaikeudet tai talon tyhjeneminen eivät lopeta osakkaan velvollisuuksia. Vastikkeita on maksettava niin kauan kuin omistaa osakkeet, vaikka olisi itse jo muuttanut asunnosta pois, Hupli sanoo.

Velvollisuus vastikkeenmaksuun katkeaa vasta silloin, kun osakkeiden omistaja vaihtuu.

Myös selvitystilaa koskevaa sääntelyä kevennetään, jotta taloyhtiön purkaminen ei edellyttäisi nykyisenkaltaista raskasta ja kallista selvitysprosessia.