Yläkerran asunnossa sattui vesivahinko, jonka aiheutti taloyhtiön vastuulla olevan putken vuotaminen. Rakenteita pitkin valuneet vedet pilasivat vastaremontoidun kylpyhuoneeni paneloidun katon. Kuka korvaa vahingot?

Vastaus on, että taloyhtiö on vastuussa rakenteista, joten yhtiön kiinteistövakuutus‍ korvaa kylpyhuoneen vahingot vakuutusehtojen puitteissa- mutta vain perustasoon asti. Yleinen luulo on, että kiinteistövakuutus korvaa vahingon kokonaisuudessaan. Mikä siis on perustaso?

– Perustaso on se taso, joka huoneistossa oli silloin, kun talo rakennettiin tai viimeksi peruskorjattiin. Jos osakas itse on halunnut tapetit seiniin tai parketit muovilattian tilalle, ne eivät ole enää asunnon perustasoa, sanoo Pohjola Vakuutuksen tuoteasiantuntija Hannu Partanen.

Sama koskee myös esimerkiksi kylpyhuoneen varustetason parantamista eli asukkaan itse teettämää kylpyhuoneremonttia.

Asia voi tulla yllätyksenä osakkaalle. Jos taloyhtiö on päättänyt, että kaikille parvekkeille asennetaan lasitus, vahingon sattuessa taloyhtiö myös korvaa sen. Mutta jos osakas on itse hoitanut oman parvekkeensa lasituksen, yhtiön kiinteistövakuutus ei korvaakaan tapahtunutta.

Asunnon ostajan pitää olla tarkkana

Harva asunnon ostaja miettii mahdollisia tulevia vahinkoja ja sitä, kenelle vastuu mistäkin kuuluu. Tyypillisesti ostaja on pelkästään tyytyväinen, jos edellinen omistaja on tehnyt remonttia, joka nostaa asunnon arvoa. Moni maksaa mielellään siitä, että saa muuttovalmiin kodin.

Kiinteistöliiton juristi Kristel Pynnönen suosittelee olemaan tarkkana. Jos asunnon myyjä tai joku vielä aikaisempi osakas on tehnyt huoneistossa remonttia, vahingon sattuessa taloyhtiön vakuutus‍ korvaa huoneistoa lähtökohtaisesti vain perustasoon.

– Osakas ei voi vedota siihen, että taloyhtiö on valvonut remontin eikä edes siihen, jos remontti on edellyttänyt rakennuslupaa, jonka taloyhtiö on osakkaan puolesta hakenut. Vastuu osakkaan toteuttamasta muutostasosta on juridisesti osakkaalla, Pynnönen sanoo.

Kiinteistöliitossa tiedetään, että vastaavia tilanteita tulee vastaan esimerkiksi silloin, kun taloyhtiö alkaa suunnitella putkiremonttia, jonka yhteydessä uusitaan kaikki kylpyhuoneet. Osa osakkaista on saattanut remontoida kylpyhuoneensa aiemmin.

Tästä huolimatta saattaa olla, että osakkaan kylpyhuone sisällytetään yhtiön urakkaan ja osakas maksaa urakasta niin kuin muutkin osakkaat.

Tarkista kotivakuutuksesi

Jos muovimaton tilalle vaihtaa parketin, korvaa yhtiön kiinteistövakuutus siihen uuden muovimaton. Jos haluan siihen uuden parketin, pitää itse maksaa sen lisäkustannus. Kannattaa myös huomioida, että kiinteistövakuutuksissa omavastuut ovat usein vähintään tuhat euroa. Miten tällaisessa tapauksessa sitten olisi kannattanut toimia?

Tehdyt remontit pitää siis ottaa huomioon kotivakuutuksessa, sanoo Pohjola Vakuutuksen Partanen.

Kotivakuutuksissa on merkittäviä eroja kiinteistön rakenteiden, kiintokalusteiden, pinnoitteiden ja kiinteiden koneiden, kuten esimerkiksi kylpyhuoneen pintojen, keittiön kaapistojen ja integroitujen kodinkoneiden vakuuttamisessa. Kotivakuutus kannattaa tarkistaa ja laittaa kuntoon tämän asian osalta.

Esimerkiksi jääkaapin kondenssivesiastian ylivuodon tekemä kosteusvahinko voi olla jopa 10 000 euron suuruinen. Kyseiset pinnoitteille aiheutuneet vahingot ovat osakkaan vastuulla.

Pohjola Vakuutuksen Omakoti-vakuutuksessa‍ enimmäiskorvaus lasketaan asunnon neliöiden mukaan.

– Neliöihin perustuva enimmäiskorvaus on pohja mietinnälle, ehdotetun enimmäiskorvauksen voi sovittaa omaan tilanteeseen sopivaksi. Jos teet esimerkiksi keittiöremontin, pitää kokonaiskustannuksiin laskea sekä kalusteet että työ, Partanen neuvoo.

Vastuista on voitu poiketa

Taloyhtiössä pitää ylipäänsä olla tarkkana siitä, kenelle vastuu mistäkin kuuluu. Asunto-osakeyhtiölaki lähtee siitä, että kiinteistön rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät ovat taloyhtiön vastuulla.

Asioista on kuitenkin voitu sopia toisin.

Varsinkin pienissä taloyhtiöissä on voitu tehdä poikkeuksia ja sopia esimerkiksi, että hanat tai ulko-ovi kuuluvatkin osakkaan vastuulle. Jopa vastuita lvi-järjestelmistä on voitu siirtää. Siksi asunnon ostajan pitäisi aina muistaa lukea yhtiöjärjestys. Jos vastuista on poikettu, asia lukee siellä.

Pynnönen tietää, että tyypillisesti vastuita on siirretty pienissä rivitaloyhtiöissä. Suurin osa Suomen noin 90 000 asunto-osakeyhtiöstä on alle 10 huoneiston yhtiöitä. Pienissä rivitaloyhtiöissä saatetaan asua vähän samalla asenteella kuin omakotitaloissa.

Juristin kokemus on, että moni osakas ei tunne lain mukaista vastuunjakoa ja korjaustilanteen tullessa eteen hän ei tahdo hyväksyä vastuujakoa.

– Jotkut kokevat, etteivät he voi olla vastuussa sellaisesta rakennuksen osasta, jonka he eivät ole hahmottaneet kuuluvan itselle. Näinhän se ei kuitenkaan juridisesti mene, vaan ostajan kannattaa ostotilanteessa perehtyä kunnolla yhtiöjärjestykseen, Pynnönen sanoo.

Vakuutus auttaa

Pohjola Vakuutuksen Hannu Partanen epäilee, etteivät ihmiset tunne kovin hyvin sitä, miten vastuut taloyhtiössä jakautuvat ja miten hoidetaan tilanteet, joissa taloyhtiössä on sovittu vastuunjaosta poikkeavalla tavalla.

Pohjola Vakuutuksen Omakoti-vakuutuksella‍ voi vakuuttaa itse tehtyjen tasoparannusten lisäksi yhtiöjärjestyksessä olevat tai yhtiökokouksessa päätetyt osakkaan vastuulle siirretyt kunnossapitovastuut.

– Tälle tuotteemme erityisominaisuudelle on ollut tarvetta, Partanen sanoo.

Juttu on julkaistu 29.3.2019 ja sitä on päivitetty 10.10.2023 tarkentamalla kotivakuutusten eroja.

Lue seuraavaksi:

Tapetille roiskui rasvaa, lainattu kitara hajosi, TV meni rikki muutossa – mitä kotivakuutus korvaa?‍

Yhtiövastike, rahoitusvastike ja hoitovastike - Huomaa vastikkeiden erot‍