Hyvä hallinnointitapa vahvistaa taloyhtiön arvoa
Lisää aiheesta
Taloyhtiön menestys perustuu hallituksen ja isännöitsijän kykyyn suunnitella remontteja sekä vastikkeita vuosien päähän. Tärkeää on myös taloudenpidon läpinäkyvyys ja tiedotuksen avoimuus.
Taloyhtiön huolellinen hallinnointi tarkoittaa, että asioiden valmistelussa hankitaan kaikki mahdollinen tieto ja sen perusteella tehdään johdonmukaisia, kaikkien osakkaiden etua ajavia päätöksiä ilman eturistiriitoja.
Hallituksen jäsenet eivät useinkaan ole kiinteistöalan ammattilaisia, eikä sitä vaadita, mutta ammattitaitoisella isännöitsijällä on kokemusta ja kykyä tukea hallituksen toimintaa taloyhtiön parhaaksi.
– Isännöitsijää valitessa taloyhtiön kannattaa haastatella ehdokkaat eli ne henkilöt, jotka käytännössä hoitaisivat taloyhtiön asioita, vinkkaa toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva Isännöintiliitosta.
Hän kannustaa tarkistamaan, millainen mahdollisuus isännöitsijällä on hoitaa taloyhtiötä laadukkaasti ja millaista tukea hän saa työhönsä ja jaksamiseensa isännöintiyrityksestä.
Taloyhtiön tulee myös pohtia omia tavoitteitaan ja valita isännöitsijäkin niiden mukaan, sillä isännöitsijät eivät tule samasta muotista.
– Yksi isännöintitoimisto voi olla hieno kehittäjä, toinen saattaa olla erikoistunut maltilliseen ylläpitoon ja kolmas huolehtii vastuista vain vähimmäisvaatimuksien mukaisesti. Hallituksen pitää tietää, millaista isännöitsijää taloyhtiö tarvitsee, Koro-Kanerva sanoo.
Isännöitsijän luottamusasema tuo ison vastuun
Suunnitelmallisuus ja avoin tiedotus lisäävät luottamusta taloyhtiön hallituksen, osakkaiden, asukkaiden ja isännöitsijän kesken. Osakkaiden tulee voida yhdenvertaisesti osallistua päätöksentekoon yhtiökokouksissa, joissa päätetään vastikkeista ja peruskorjauksista.
Avoimuusperiaate taloyhtiön toiminnassa tarkoittaa sitä, että hallitus ja isännöitsijä tiedottavat matalalla kynnyksellä yhtiön asioista osakkaille ja asukkaille, jotta nämä voivat ennakoida taloyhtiön toiminnan sekä talouden vaikutuksia omaan elämäänsä ja osallistua taloyhtiön toimintaan.
Isännöitsijällä on iso vastuu taloyhtiön päivittäisistä raha-asioista, mikä vaatii erityisen paljon läpinäkyvyyttä kaikessa toiminnassa. Isännöitsijän käsien kautta liikkuu suuria rahasummia vastikkeiden ja maksujen muodossa.
Taloudellinen läpinäkyvyys tarkoittaa, että esimerkiksi laskut eivät kulje vain isännöitsijän kautta vaan puheenjohtaja vaikkapa hyväksyy ne avoimessa taloudenhallintajärjestelmässä, jonka myös koko hallitus pääsee näkemään. Näin kaikki osalliset tietävät, mihin varoja käytetään.
– OP:lla onkin kehitetty uutta palvelua, OP Yritystalous, joka palvelee muun muassa taloyhtiöasiakkaiden usean hyväksyjän politiikkaa. OP Yritystaloudessa on kaikessa maksamisessa niin sanottu neljän silmän periaate, kertoo asiakkuus- ja myyntipäällikkö Annika Pöysti Turun OP:sta.
Myös korjaushankkeiden kilpailutuksissa tarvitaan läpinäkyvyyttä. Etenkään pienillä paikkakunnilla ei ole loputtomasti sopivia korjausrakentajia, mutta siitä huolimatta isännöitsijän pitäisi luottamusasemansa velvoittamana malttaa kilpailuttaa tekijät.
– Äkilliseen tarpeeseen isännöitsijä usein valitsee sopivan ammattilaisen luottokumppaneistaan. Verkostoa olisi kuitenkin hyvä aika ajoin tarkastella uudelleen, ettei tule pelkoa suosimisesta, Koro-Kanerva painottaa.
Vastikkeet ja remontit ajan tasalle
Taloyhtiössä tärkeimpiä ennakointia vaativia ja tarkasti huolehdittavia asioita ovat peruskorjaukset ja vastikkeet.
Remontit tulee tehdä oikea-aikaisesti ja suunnitella ajoissa, ettei taloyhtiöön ala kertyä korjausvelkaa. Ennakointia kannattaa tehdä vähintään viiden vuoden aikajänteellä.
Tärkeimpiä ennakointia vaativia asioita ovat peruskorjaukset ja vastikkeet.
Vastikkeet on suhteutettava taloyhtiön menoihin myös tulevaisuuden varalle, mikä voi tarkoittaa puskurin keräämistä taloyhtiön tilille niin, että kulujen nousu ei keikauta taloyhtiön taloutta liikaa.
– Kukaan ei luonnollisesti innostu vastikkeiden korotuksista, mutta on tärkeä pitää taloyhtiö kunnossa ja sen arvo oikealla tasolla. Taloyhtiö, jonka talous on terveellä pohjalla, pystyy kustantamaan suunniteltuja korjauksia, Pöysti sanoo.
Taloyhtiön hallituksen kannattaa yhdessä isännöitsijän kanssa arvioida pitkällä aikavälillä vastikkeiden kehitystä ja tiedottaa tulevista muutoksista avoimesti osakkaille ja asukkaille.
Taloyhtiölainan korkosuoja säästää yllätyksiltä
Peruskorjauksista ja vastikkeista huolehtiminen auttaa taloyhtiötä lainaneuvotteluissa.
– Arvioimme pankissa, onko taloyhtiön talous pidetty kunnossa ja vastaako talon kunto sen ikää. Näillä asioilla on iso merkitys rahoituksen myöntämiselle, Pöysti kertoo.
Riskienhallinnassa kannattaa huomioida korkotason muutokset ja varautua korkojen nousuun esimerkiksi keräämällä vastikkeista puskuria. Taloyhtiön remonttilainat ovat usein suuria ja korkovaikutukset sen mukaisia.
– Korkoriskiltä voi suojautua ottamalla taloyhtiölainalle korkosuojan. Se myös auttaa tekemään suunnitelmia pidemmälle, koska lainan kulut pysyvät vakaina, Pöysti suosittelee.
Energiaremontti mukaan suunnitelmiin
Taloyhtiön huolelliseen johtamiseen kuuluu nykyään vahvasti myös ympäristönäkökulmien ja kestävän kehityksen huomioiminen.
Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin mukaan kiinteistökannan tulee olla päästötön vuoteen 2050 mennessä. Hiilineutraaliuden tavoitteita täytyy siis tästä lähtien pitää taloyhtiössä esillä remontteja suunniteltaessa, ja se on myös taloudellisesti järkevää.
– Esimerkiksi ilmanvaihtoa sekä lämpötiloja säätämällä ja valaisua ajastamalla syntyy yllättävän isoja säästöjä, eikä mittavia maalämpö- tai lämpöeristysinvestointeja välttämättä tarvita ainakaan heti, Koro-Kanerva neuvoo.