Oman asunnon ostaminen on yksi elämän suurimmista päätöksistä. Siksi taloyhtiön paperit on syytä perata huolella. Asiantuntijat kertovat, mihin papereissa kannattaa kiinnittää huomiota.

Myyntiesite 

Myyntiesitteestä saat yleiskuvan asunnon ja yhtiön kunnosta ja kustannuksista, kuten hoito- ja rahoitusvastikkeesta, jotka veloitetaan kuukausittain.

Hoitovastikkeella katetaan yhtiön hoitokulut, rahoitus- tai pääomavastikkeella lyhennetään velkaa, joka on otettu taloyhtiön remontteja varten.

Esitteessä ilmoitetaan sekä kauppahinta että velaton kauppahinta, joka sisältää huoneiston mahdollisen yhtiölainaosuuden. Lainaosuuden voi yleensä maksaa tiettynä ajankohtana vuodesta pois pienellä veloituksella.

Uusissa yhtiöissä huoneistoon voi kohdistua myös rakennusaikaista lainaa, jota lyhennetään rahoitusvastikkeella.

Esimerkiksi käyttövesiputket uusitaan tyypillisesti noin 50 vuoden välein, samoin sähköjohdot. 

Tarkista, sijaitseeko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla. Jos vuokratontilla, hoitovastikkeen päälle voi tulla vielä tonttivuokra, ellei se kuulu vastikkeeseen. Vuokra voi myös nousta.

Vuokratontilla sijaitsevan asunnon hankintahinta on todennäköisesti edullisempi kuin vastaavan omalla tontilla sijaitsevan.  

Kiinnitä huomiota taloyhtiössä tehtyihin remontteihin ja korjaussuunnitelmiin. Suuria, paljon pääomaa nieleviä remontteja ovat esimerkiksi linjasaneeraus (yleisemmin LVIS-remontti) sekä julkisivu- ja kattoremontit. Näistä linjasaneeraus on kallein.

Hiljattain toteutettu suuri remontti näkyy todennäköisesti kauppahinnassa tai rahoitusvastikkeen määrässä. Jos näitä remontteja ei näy tehtyjen korjausten listalla, ne voivat olla edessä lähivuosina.

Ellet ole varma rakenteiden teknisestä käyttöiästä, voit kysyä asiasta välittäjältä.
Esimerkiksi käyttövesiputket uusitaan tyypillisesti noin 50 vuoden välein, samoin sähköjohdot. Katon käyttöikä vaihtelee materiaalikohtaisesti, ja esimerkki peltikatto kestää useita kymmeniä vuosia.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on yksi asuntokaupan tärkeimmistä dokumenteista. Se kiinnostaa erityisesti pankkeja lainaneuvotteluissa. Siinä on myyntiesitettä yksityiskohtaisempaa tietoa asunnosta ja taloyhtiöstä.

Kiinnitä isännöitsijäntodistuksessa huomiota erityisesti taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja yhtiölainoihin.

Isännöitsijäntodistuksen tulee olla neljän kuukauden sisällä päivitetty. Se luovutetaan ostajaehdokkaalle yleensä vasta tarjousneuvotteluvaiheessa.

Tilinpäätös ja tase

Tilinpäätöksessä ja taseessa voit tutustua vielä tarkemmin taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen. Tilinpäätöksen tase kertoo yhtiön varat ja velat tilinpäätöshetkellä. Tuloslaskelmasta taas selviävät taloyhtiön tulot ja menot.

Esimerkiksi tappiollinen tilikausi eli alijäämä saattaa tuottaa taloyhtiölle paineita nostaa hoitovastiketta. Taloyhtiöiden ei kuitenkaan kuulu tuottaa voittoa, eikä yhtiön tulos kerro välttämättä mitään yhtiön kassatilanteesta.  

Toimintakertomuksen rivien välistä voi yrittää lukea, minkälainen taloyhtiön henki on.

Katso, mistä yhtiön kulut koostuvat, millainen sen talousarvio on ja miten arviot ovat aiempina vuosina toteutuneet. Kiinnitä huomiota myös yhtiön mahdollisiin vuokratuottoihin, sillä ne tuovat merkittävät lisän yhtiön talouteen ja pienentävät usein hoitovastiketta.

Toimintakertomuksessa kuvataan yhtiön tilannetta ja tulevaisuudennäkymiä. Se on usein vapaamuotoinen selostus yhtiöstä ja sen toiminnasta. Rivien välistä voi yrittää lukea, minkälainen taloyhtiön henki on.

PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma

PTS sisältää taloyhtiön suunnitellut korjaus- ja ylläpitotoimenpiteet yleensä seuraavan 5–10 vuoden aikana.

PTS auttaa arvioimaan, millaisia kuluja asuntoon voi tulevaisuudessa liittyä. Suuret remontit voivat nostaa vastikkeita tai johtaa ylimääräisiin remonttilainoihin.

PTS:ssä olevat päätökset pohjautuvat kunnossapitotarveselvitykseen, joka on tavallaan esityslista tulevista remonttitarpeista. Niistä päätetään vuosittain yhtiökokouksessa.

Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestys on yhtä kuin taloyhtiön laki. Siinä voidaan säätää jopa asunto-osakeyhtiölain vastaisesti asioista, jotka saattavat vaikuttaa osakkaan vastuuseen, kustannuksiin tai huoneiston arvoon.

Yhtiöjärjestys määrittelee taloyhtiön ja osakkaan vastuut ja oikeudet. Se sisältää taloyhtiön perustietojen lisäksi osakejaon perusteet, hoito- ja rahoitusvastikkeiden maksuperusteet ja niiden poikkeukset, sekä säännöt yhtiökokouksen koolle kutsumisesta, päätöksenteosta ja äänivallan jakautumisesta.

Yhtiöjärjestyksestä selviävät lisäksi huoneistoa koskevat määräykset - esimerkiksi tupakointikielto - ja kunnossapitovastuut sekä muut erityiset määräykset.

Jutussa on haastateltu asiantuntijoina OP Kodin liiketoiminnan kehityspäällikköä Heidi Ruippoa, LKV, LVV ja ylempää kiinteistönvälittäjää Sanna-Leena Peltosta, YKV, LKV.