Taloyhtiöissä asuu monenlaisia ihmisiä, eikä yhteisten pelisääntöjen sopiminen ole aina helppoa. Yleinen taloustilanne aiheuttaa lisähaasteita, kun pitää löytää tasapaino nousevien kustannusten, yhteisen hyvän ja osakkaiden henkilökohtaisen talouden ristiaallokossa. OP järjesti asiakkailleen Kiistatilanteet taloyhtiössä -webinaarin 15.5, jossa asiantuntijat kertoivat, millaisilla keinoilla sopu säilyy.

Webinaarin asiantuntijoina toimivat taloyhtiöriitoihin erikoistunut asianajaja Tommi Leppänen asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä, pankinjohtaja Janne Koivuniemi OP Uusimaasta, sekä asiakkuus- ja myyntipäällikkö Annika Pöysti OP Turun Seudusta.

Mistä taloyhtiöissä yleensä riidellään?

– Yleisesti ottaen taloyhtiöiden kiistatilanteet voi jakaa sisäisiin ja ulkoisiin konflikteihin. Ulkoiset konfliktit liittyvät usein erilaisiin sopimusasioihin, kuten remontti- ja huoltotoimenpiteisiin. Sisäiset konfliktit puolestaan liittyvät monesti yhdessä toimimisen haasteisiin, Leppänen kertoo.

Sisäisiä konflikteja aiheuttavat erilaiset elämäntyylit ja -tilanteet, sekä yleisesti asukkaiden ja osakkaiden erilaiset arvomaailmat. Esimerkiksi tupakointi on kiista-aiheiden kestolistalla.

– Tupakkalakia on uudistettu muutamaan otteeseen viimeisten kymmenen vuoden sisällä ja tällä hetkellä se kieltää tupakoinnin yhteisessä hallinnassa olevissa sisätiloissa. Taloyhtiö voi myös yhdessä päättää kieltää tupakoinnin taloyhtiön piha-alueella. Kieltoja parvekkeille ja osakkaiden hallitsemiin sisätiloihin voidaan myös hakea kunnalta, jos edellytykset täyttyvät, Leppänen huomauttaa.

Järjestyssäännöt kannattaa sopia yhdessä

Taloyhtiön järjestyssäännöt on tarkoitettu yhteisiksi pelisäännöiksi, mutta joskus nekin aiheuttavat kitkaa, kuten 16 % webinaarin seuraajista totesi alkugallupissa.

– Järjestyssääntöjä ei kannata vain sokeasti kopioida jostain mallista, vaan niiden tulisi olla yhteisön yhdessä sopimia ja sellaisia, että niihin voidaan yhdessä sitoutua. Lähtökohtana pitäisi olla muiden asukkaiden huomioiminen, eikä minkään sattumanvaraisten sääntöjen noudattaminen. Järjestyssäännöissä ei voi kieltää tavanomaista elämää, Leppänen muistuttaa.

Urakkariidat ja huoltosopimukset usein ulkoisten konfliktien takana

– Monet taloyhtiöt ovat Suomessa sitä ikäluokkaa, että korjaustyöt ovat välttämättömiä. Valitettavasti remontti- ja rakennushommat ovat monesti sellaisia, että niissä voi tulla vastaan yhtä sun toista yllättävää. Näihin liittyvät kiistat päätyvät joskus oikeuteen asti, Leppänen kertoo.

Yleisesti ongelmia syntyy, jos urakan kustannukset eivät pysy sovituissa rajoissa tai jos työn laatu ei vastaa odotettua. Käräjöintiä kuitenkin kannattaa välttää, sillä se ei ole halpaa lystiä. Oikeudenkäyntikulut nousevat helposti jopa kymmeniin tuhansiin euroihin.

– Myös huoltoyhtiöiden työtehtävien laiminlyönti on aika yleinen kiistanaihe, Leppänen kertoo.

Suunnitelmallisuus auttaa ennakoimaan kuluja

Yleinen kustannusten nousu ja esimerkiksi energian hinnan heilahtelu aiheuttaa nousupaineita myös vastikkeisiin. Kuten Leppänenkin totesi, isot remontit ovat nyt monissa taloyhtiöissä ajankohtaisia pelkästään rakennusten iän perusteella. Miten näitä talouspuolen liikahteluita voi ennakoida taloyhtiöissä?

Pöystillä ja Koivuniemellä on tarjota taloyhtiöille kolme vinkkiä kustannusten ennakointiin:

1.    Korkoriskin suojaus ja lukitus
2.    Puskurivarojen säästäminen
3.    Riittävän pitkälle aikavälille tehty kunnossapitotarveselvitys

– Varsinainen lakisääteinen kunnossapitotarveselvitys on aika vaatimaton viisivuotisdokumentti, mutta on se edes alku. Tärkeintä on kartoittaa tilanne ja tehdä edes alustava, vaikka 10–15 vuoden suunnitelma tarvittavista remonteista ja huoltotöistä. Vaikka tarkasta ajankohdasta tai lopullisista hinnoista ei vielä olisikaan tietoa, suunnitelma kuitenkin auttaa ennakoimaan asioita, kertoo Koivuniemi.

Remontteja ei kannata lykätä, sillä ennakointi on aina edullisempaa kuin vaikkapa yllättävän putkirikon korjaaminen. Hätätilanteessa kun ei ole aikaa kilpailuttaa lainoja tai korjausrakentajia.

– Rahoitustakin ja korkojakin voi miettiä ennakkoon, tehdä laskelmat vaikkapa kahden, neljän tai kuuden prosentin koron mukaan ja arvioida sen perusteella mitä se tarkoittaa taloyhtiön talouden kannalta pitkällä tähtäimellä, Pöysti vinkkaa.

Kuinka paljon taloyhtiö voi saada lainaa?

Taloyhtiön‍ kokonaisuus, olemassa olevat lainat ja lainanhoitokyky ratkaisevat mahdollisen lainamäärän. Vaikka kaikkien isojen remonttien tekeminen kerralla voisi olla kätevää, taloyhtiön talous ei välttämättä kestä sitä.

– Rahoitustoimintaa säännellään tarkkaan viranomaisten toimesta, joten pankkien on huolehdittava siitä, että ei anneta liian isoja tai liian pitkällä maksuajalla olevia lainoja. Jos kiinteistön arvo ei riitä toimimaan vakuutena kaikki remontit kattavalle lainalle, kannattaa aloittaa yhdellä remontilla. Kun esimerkiksi putkiremontti on tehty, se korottaa myös kiinteistön arvoa, jolloin seuraavan remontin rahoittaminen voi tulla mahdolliseksi, muistuttavat Pöysti ja Koivuniemi.

Hyvin hallinnoitu taloyhtiö on myös rahoittajalle hyvä merkki

Kun taloyhtiöllä on talous tasapainossa ja remontit tehty ajallaan ja suunnitelmallisesti, se näyttäytyy myös pankille järkevänä ja luotettavana asiakkaana.

– Jos esimerkiksi taloyhtiö kerää säännönmukaisesti ylimääräisiä vastikkeita normaalien kulujen kattamiseksi, sen sijaan että korottaisi varsinaista vastiketta, se kertoo pankille, että taloustilanne ei ole hallinnassa. Toki yllättäviin tilanteisiin voi ylimääräistä vastiketta kerätä, mutta jos se on enemmän sääntö kuin poikkeus, se soittaa hälytyskelloja meidän päässä, Pöysti mainitsee.

Mieluummin hallitusti velkaa taseessa, kuin hallitsemattomasti korjausvelkaa – Janne Koivuniemi

– Eniten puhutaan kunnossapidon jatkuvuudesta ja suunnitelmallisuudesta, ja vähemmän talouden tasapainosta ja laadukkaasta hallinnosta. Mutta jos kunnossapito ei ole suunnitelmallista, se voi aiheuttaa talousasioihin epätasapainoa. Ja jos hallinto ei ole laadukasta, sekin on usein merkki siitä, että talous ei ole tasapainossa, Koivuniemi summaa.

Katso webinaari >>‍