Suomen talouskasvu on ollut erittäin haastavaa Ukrainan sodan alusta lähtien. Euroopan keskuspankki EKP aloitti kesäkuussa koronlaskut ja on jatkanut niitä syys- ja lokakuussa. Korkojen laskeminen on tervetullutta etenkin Suomessa, jossa paikallinen inflaatio on alempana kuin euroalueella keskimäärin. Keskuspankeilta odotetaan edelleen koronlaskuja, mutta samaan aikaan epävarmuus markkinoilla on lisääntynyt Yhdysvaltojen presidentinvaalien jälkeen.

Taloyhtiöt maailmantalouden laineilla

Maailmantalouden kehitys on heijastunut väistämättä myös taloyhtiöihin. Inflaatiokehitys on nostanut tasaisesti hoitovastikkeita ja asumisen hintaa myös Euroopassa ja Suomessa. Vaikka energiahinnat ovat tasaantuneet ja lokakuun kokonaisinflaatio oli jo 2,0 prosenttia‍, keskuspankkeja kiinnostava pohjainflaatio, josta on siivottu pois energian ja ruoan hinnat, oli vastaavasti 2,7 prosenttia eli yli keskuspankin kahden prosentin tavoitetason. Etenkin palveluinflaatio on jäänyt koholleen.

Taloyhtiöille kriittisin vaikutus on tullut nousseen korkotason kautta. Viitekorot lähtivät nopeasti nousuun vuonna 2022, ja korkeimmat noteeraukset kirjattiin viime vuoden puolella. Korkojen kohoaminen on näkynyt taloyhtiöissä, joilla on yhtiölainaa joko peruskorjausta tai rakentamista varten.

Erityisen iso vaikutus on niissä yhtiöissä, joissa rahoitusaste on korkea. Haastavia tilanteita on ilmaantunut yhtiöissä, joilla on ollut lainassa lyhennysvapaa, eikä lyhentyvä pääoma ole päässyt alentamaan korkokustannuksia. Mediassa on aika ajoin juttuja taloyhtiöiden konkursseista, mutta toistaiseksi pahimmalta aallolta on vältytty.

Nyt korot ovat laskusuunnassa; Suomessa yleisimmin käytetty viitekorko 12 kk euribor laski alle 3,0 prosentin syyskuun alkupuolella. Kestää kuitenkin aikansa, ennen kuin korot käytännössä laskevat taloyhtiölainoissa.

Parasta korkovaihtoehtoa etsimässä

Haastava taloustilanne on kuitenkin saattanut ajaa taloyhtiöitä tilanteeseen, joissa budjetointi on ollut liian optimistista ja vastikkeita on kerätty liian vähän. Moni yhtiö onkin alkanut miettiä, miten korkokustannuksiin voisi vaikuttaa.

Usein ensimmäisenä vaihtoehtona tulee mieleen viitekoron vaihto 12 kuukauden euriborista joko kolmen tai kuuden kuukauden euriboriin. Myös korkosuojaus on kiinnostanut taloyhtiöitä, kun korkosuojattu vaihtoehto eli kiinteä korko on voinut ajoittain olla matalammalla kuin sen hetken euribor.

Taloyhtiön hallinnon miettiessä sopivaa korkovaihtoehtoa on hyvä pohtia, miten korkovalinta vaikuttaa taloyhtiön talouteen. Taloyhtiölainojen lyhennysjaksot osuvat usein kesäkuun ja vuoden loppuun, mutta lainan korontarkistus ei ole riipu näistä. 12 kuukauden euribor tuo taloudenpitoon ennakoitavuutta. Jos yhtiön korontarkistus sattuisi osumaan yhtiökokousta edeltävälle ajalle, pystyisi yhtiö päättämään seuraavan vastikekauden rahoitusvastikkeen, eikä sitä tarvitsisi nostaa kesken kauden, vaikka korot nousisivatkin.

Parhaimman ennakoitavuuden saa, kun valitsee yhtiölainaan kiinteän koron halutulle ajanjaksolle. Kiinteän koron avulla voidaan varmistaa, ettei yhtiön tarvitse nostaa asukkaiden rahoitusvastiketta, vaikka korot nousisivatkin. Taloyhtiölainoissa on tavanomaisesti lyhennystapana tasalyhennys, eli lainaa lyhennetään samansuuruisilla lyhennyksillä, minkä lisäksi maksetaan sen hetken pääomien mukaiset korot - jolloin suojaus varmistaa laskevat lainanhoitokustannukset suojausajalle.

Korkojen laskiessa moni saattaa perustellusti kysyä, onko ideaa kiinnittää korkoja nyt kun korot laskevat. Viitekorot ja pitkät korot ennakoivat keskuspankin tulevia liikkeitä, minkä vuoksi ne ovat jo laskeneet ohjauskorkoja nopeammin.

Mikäli inflaatio jäisi nykytasoille, eikä keskuspankilla olisi tarvetta rahapolitiikan lisäkevennyksille, voisi taloyhtiö suojautumalla myös lukita tämän hetken koronlaskuodotukset sisään ja varmistaa korkokustannuksensa. On hyvä huomioida, että korkokustannus on yksi harvoista taloyhtiöiden kustannuksista, joiden nousulta yhtiö voi itsensä suojata.

Pitkän aikavälin taloudenhoito

Tällä hetkellä ekonomistit odottavat, että talouskasvun suhteen pahin olisi takana ja ensi vuonna maailmantalous piristyisi korkojen laskun ja teollisuuden virkoamisen myötä. Keskuspankeilta odotetaan edelleen asteittaista rahapolitiikan keventämistä.

Maailmantalouden kehitykseen taloyhtiöt eivät pysty itse vaikuttamaan. On kuitenkin paljon asioita, joihin keskittymällä taloyhtiöt voivat varmistaa selviytyvänsä, vaikka ympäröivä maailma haastaisi. Lähtökohtana on, että taloyhtiöstä pidetään rakennusteknisesti hyvää huolta ja sitä hallinnoidaan ammattimaisesti. Kun tämän lisäksi yhtiön talous on tasapainossa ja yhtiössä on varauduttu tulevaan, ollaan jo pitkällä.

Osa varautumista on se, että yhtiön rahoitusaste pidetään sellaisena, että se mahdollistaa rahoituksen saatavuuden myös jatkossa. Varautumista on myös se, että rahoitukselle on valittu korkovaihtoehto, jonka kanssa kaikki osakkaat selviävät, vaikka korkoihin tulisi yllättäviä muutoksia.