Inflaatioluvut ovat olleet sekä kuluttajien että sijoittajien mielissä viimeisen parin vuoden aikana. Kuluttajat ovat seuranneet ennennäkemättömällä mielenkiinnolla inflaatiota korkokehityksen näkökulmasta. Samainen korkokehitys on ollut myös sijoittajien ja osakemarkkinoiden kiinnostuksessa osakkeiden arvostustasoja pohtiessa.
 
Euroalueen inflaatiokehitys on ollut laskevaa viime kuukausien aikana. Inflaation huippu nähtiin lokakuussa 2022, kun euroalueen kokonaisinflaatio kävi 10,6 prosentissa. Tällä hetkellä inflaatio on 2,4 %. Kokonaisinflaatiota tärkeämpää on seurata pohjainflaatiota, josta on puhdistettu voimakkaasti heiluvat energian ja ruuan hinnat. Tällä hetkellä pohjainflaatio on 2,7 % eli matkaa on vielä EKP:n 2 %:n tavoitetasoon.
 
On hyvä huomioida, että inflaatiokehitys on euroalueella kohtalaisen epätasaista. Korkeimmat noteeraukset ovat Kroatiasta, jossa inflaatio oli 4,9 %. Matalinta inflaatio on Liettuassa, jossa kokonaisinflaatio oli 0,4 %. Suomen inflaatio oli 0,6 %, joten meidän näkökulmastamme ohjauskorot ovat jo riittävän korkealla.
 
Korkokehityksestä ja inflaatiosta on uutisoitu poikkeuksellisen tarkasti viimeisen parin vuoden aikana, mikä johtuu toki ennätyksellisen nopeasta koronnoususta ja sen vaikutuksista etenkin asuntovelallisiin. Viime aikoina on ollut paljon odottavia kirjoituksia koronlaskuista. EKP on signaloinut kohtalaisen selvästi, että koronlasku olisi odotettavissa kesäkuussa, mutta tämä koronlasku on jo käytännössä täysin hinnoiteltu euriboreihin. EKP on kuitenkin korostanut inflaatiokehitykseen perustuvaa päätöksentekoa eikä ole sitoutunut vielä mihinkään korkopolkuun.

Minkälaista inflaatiokehitystä tulevaisuudessa voidaan odottaa?

Nykyinen korkotaso on pitkällä aikavälillä hyvin normaali korkotaso. Tätä edeltänyt 10 vuotta kestänyt matala ja suurelta osin nollakorkotaso, saattoi hämärtää käsitystämme normaalista korkoympäristöstä. Esimerkiksi Suomessa nykyinen rahapolitiikkaympäristö on eittämättä kiristävä. Mutta millaiseen inflaatioympäristöön ja sitä kautta korkotasoon meidän olisi syytä varautua?
 
Korkeaa inflaatiokehitystä perustelevia tekijöitä on tällä hetkellä paljon. Yksi isoimmista tekijöistä on geopolitiikka. Ukrainan sota, Gazan kriisi sekä Iranin ja Israelin iskut toisiaan vastaan pitävät geopoliittista ympäristöä kireänä, millä on omat vaikutuksensa myös esimerkiksi öljymarkkinoihin. Merkittävin vaikutus tulee kuitenkin Kiinan kautta. Kiina on toiminut maailman tehtaana jo pitkään ja sen asemoituminen Ukrainan sotaan liittyen, ihmisoikeuskysymykset ja näkemykset Taiwanista ovat lisänneet paljon huolia tuotantoketjuihin liittyen. Länsimaiset yritykset ovatkin selkeästi halunneet vähentää Kiina-riippuvuuttaan ja siirtäneet tuotantoa muualle. Tämä tulee näkymään inflaatiokehityksenä, koska tuotanto Kiinassa on ollut halpaa ja tehokasta.
 
Länsimaisten valtioiden voimakas velkaantuminen ja ikärakenne tuovat myös inflaatiopaineita. Korkea valtionvelka voi tuoda houkutusta koettaa inflaation kautta painaa velkaantumista. Samaan aikaan ikärakenne luo paineita valtionmenoihin, kun työikäisten määrä laskee ja eläkkeellä olevien määrä kasvaa. Työikäisten väheneminen tuo myös omat paineensa palkkainflaatioon. Vai voiko tekoäly luoda tähän päinvastaista kehitystä?

Muita isoja inflaatioon vaikuttavia trendejä ovat kasvavat puolustusmenot ja vihreä siirtymä, jotka kummatkin vaativat investointeja. Venäjän hyökkäys paljasti Euroopan puolustuksen haavoittuvuuksia ja pakottaa nyt nämä maat investoimaan lisää puolustukseen. Nämä investoinnit eivät välttämättä näy talouskasvuna, mutta inflaatiopaineita ne lisäävät. Vihreä siirtymä on yksi osa fossiilisista energiamuodoista irtautumista. Ilmaston lämpeneminen näyttää huolestuttavalta ja investoinnit tähän tulevat näkymään myös inflaatiossa. Hyvä puoli tässä on se, että näillä investoinnilla on mahdollisuus saada positiivisia ympäristövaikutuksia ja teknologista kehitystä, joilla on positiivisia talousvaikutuksia.
 
Taloudessa on paljon tekijöitä, jotka puoltavat sitä, ettei 2010-luvun inflaatiotahtiin ole paluuta. Toisaalta kehityskulut voivat olla arvaamattomia. Toiveista huolimatta kuluttajien, taloyhtiöiden tai yritysten ei kannata tukeutua siihen, että korot olisivat laskemassa merkittävästi nykytasoilta. 

Inflaation vaikutukset taloyhtiöihin?

Taloyhtiöiden lainojen määrä kasvoi voimakkaasti 2010-luvulla. Tähän vaikutti ennen kaikkea uudisrakentamiseen käytettyjen taloyhtiölainojen kasvu. Tähän nähden on ollut jossain määrin jopa yllättävää, kuinka hyvin taloyhtiöt ovat pääosin selvinneet korkomarkkinoiden tilanteen nopeasta muutoksesta.
 
Taloyhtiöiden hoitovastikkeet ja rahoitusvastikkeet ovat olleet nousussa kahden viime vuoden ajan. Taustalla ovat inflaatio ja korkojen nousu. Merkittävää helpotusta asumiskustannuksiin ei tästä näkökulmasta ole luvassa. Hoitovastikkeet tulevat jatkamaan paineessa myös tulevina vuosina, mikäli inflaatiokehitys jatkuu. Rahoitusvastikkeissa pientä helpotusta tuo se, että taloyhtiölainat ovat tasalyhenteisiä eli pääoman lyhentyessä maksettavan koron määrä laskee, jos korot eivät nouse. 
 
Taloyhtiölainan korontarkistuksen ja yhtiökokousten ajankohdalla on myös merkitystä. Jos rahoitusvastikkeita ei ole tarkistettu yhtiökokouksen valtuutuksella tai ylimääräisellä yhtiökokouksella, niin kevään yhtiökokouksissa myös rahoitusvastikkeissa voi olla kovia nostopaineita. Myös taloyhtiölainan korontarkistuksen osuminen maalis-huhtikuulle voi tuoda nousupainetta tänä vuonna, koska vuonna 2023 nähtiin kyseisellä ajanjaksolla viitekorkojen laskupainetta Silicon Valley Bankin kaatumisen myötä.
 
Nykyinen korkoympäristö ei tule olemaan pelkkä hetkellinen vaihe, vaan yhtiöissä on tärkeä varautua siihen, että normalisoitunut korkoympäristö tulee pysymään. Samaan aikaan on tärkeä pitää huolta, että tarvittavat korjaukset viedään läpi, vaikka vastikkeet ovat nousseet. Tärkeintä on varmistaa, että omaisuudesta pidetään hyvää huolta pitkällä aikavälillä.

Mitä taloyhtiöt voivat tehdä nykyisessä inflaatioympäristössä?

Vaikka taloyhtiöt ovat pyrkineet hakemaan säästöjä monesta paikasta, niin matalalla roikkuvia hedelmiä ei ole tässäkään tilanteessa tarjolla. Taloyhtiöiden onkin nyt pidettävä huoli, että tehtävät päätökset palvelevat kaikkia osakkaita ja ottavat huomioon osakkaiden erilaiset taloudelliset tilanteet.

Matala taloudellinen aktiviteetti ja rakennusalan haasteet voivat luoda mahdollisuuden aloittaa peruskorjauksia tässä syklissä. Taloyhtiön kunnossapito antaa myös luottamusta osakkaille ja rahoittajalle, että taloyhtiöstä pidetään hyvää huolta.

Tämän hetken korkomarkkinoiden tilanne tarjoaa taloyhtiölle mahdollisuuden suojata korkoriskejä kiinnittämällä lainan korko kiinteäksi viitekoron sijaan. Kiinteän koron tasot ovat tällä hetkellä viitekorkoja matalammalla tasolla. OP:n taloyhtiön korkosuojaus huomioi myös taloyhtiöiden erityispiirteet ja mahdollistaa osakkailla oman lainaosuutensa poismaksun.

Suojaaminen on varteenotettavaa etenkin yhtiöille, joilla on useampia lainoja. Näissä tilanteissa on perusteltua suojata osa lainoista, jolloin korkoliikkeet eivät ole niin voimakkaita. Kun yhtiön korkoriskiä hallitaan, niin voidaan varmistaa suojattujen lainojen osalta laskeva rahoitusvastikkeen kehitys ja ettei korkokustannukset yllätä ikävästi, jos inflaatiokehitys nostaakin uudestaan päätään ja korot lähtevät taas nousuun.