Asuntojen hinnat ovat nousseet vuosien saatossa tasaisesti, vaikka muutamia suurempia kumpareita on mahtunut matkan varrelle. Todennäköisesti asunto kasvukeskuksessa on jatkossakin varallisuuden kerryttämisen näkökulmasta hyvä hankinta, mutta olisiko kannattavampaa asua vuokralla ja säästää samalla muihin kohteisiin?

Omistusasuminen kasvattaa varallisuutta kahdella tavalla. Asuntolainan lyhentäminen on tosiasiallisesti säästämistä, vaikka se silloin tällöin mielletäänkin asumismenoksi. Jokainen tehty lyhennys kasvattaa asunnon omistajan nettovarallisuutta. Toinen varallisuutta kerryttävä tekijä on asunnon mahdollinen arvonnousu. On kuitenkin hyvä muistaa, että asunnon arvo ei välttämättä nouse tai se voi joillakin alueilla jopa laskea.

Vuokralla asuminen itsessään ei kerrytä asujalle lainkaan säästöjä, kuten omistusasunnon lainan lyhentäminen. Vuokralaisen täytyy kerryttää varallisuutta säästämällä johonkin muuhun kohteeseen kuten osakkeisiin tai vaikka korkorahastoihin. Tämä ei itsessään tietenkään tarkoita, että vuokralla asuminen olisi taloudellisesti huonompi ratkaisu.

Tarkastellaan esimerkkinä varallisuuden kertymisestä kahta kotitaloutta, jotka ovat muuten identtisiä, mutta toinen niistä ostaa asunnon ja toinen asuu vuokralla.

Omistusasujan alkuvarallisuus on asunnon omarahoitusosuus, joka vastaa 10:ä prosenttia asunnon hankintahinnasta. Tämän jälkeen varallisuus kasvaa joka kuukausi lyhennyksen ja mahdollisen arvonnousun verran. Oletetaan lisäksi aluksi, että asunnon hinta nousee joka vuosi 2 prosenttia. Omistusasujan asumiseen kuluva rahasumma on lyhennyksen lisäksi lainan korot, joiden on oletettu olevan 3 prosenttia vuodessa ja lisäksi vastike, joka on 1,2 prosenttia asunnon arvosta. Eli vastike nousee samassa suhteessa asunnon arvon kanssa.

Vuokralainen on alkutilanteessa säästänyt saman summan kuin omistusasuja. Eli hänen alkusijoituksensa on niin ikään 10 prosenttia omistusasujan asunnon hankintahinnasta. Jatkossa hänen varallisuutensa kertyy siten, että säästöön laitettava summa on omistusasujan asumisen menojen (lainan lyhennys, korot ja vastike) ja vuokran välinen erotus. Kuitenkin niin, että erotuksen ollessa nollaa pienempi on säästösumma nolla. Vuokralaisen vuokraa tarkistetaan joka vuonna 2 prosenttia ylöspäin. Säästöilleen hän saa 5 prosentin vuosituottoa.

Jos omistusasuja ostaa 260 000 euron hintaisen asunnon, on hänen varallisuutensa edellisillä oletuksilla kasvanut reiluun 400 000 euroon. Samalla 900 euroa kuukaudessa lähtöhetkellä vuokraa maksavan varallisuus on kertynyt vajaaseen 300 000 euroon. Tilanteessa, jossa säästöt purettaisiin, ero kasvaisi vielä entisestään, koska vuokralaisen säästöt ovat pääomatuloveron alaista tuloa, kun taas omistusasujan arvonnousu olisi tässä tilanteessa verotonta.

Esimerkin tulokset muuttuvat selvästi, jos asunnon hinta ja vuokra ovat erilaiset. Esimerkiksi, jos oletettaisiin kyseessä olevan 400 000 euron asunto ja 1200 euron vuokra, olisi ero vain muutaman kymmenentuhannen suuruinen.

Varallisuuden kertymiseen liittyy epävarmuutta

Hieman realistisemman vertailusta saa, jos asunnon hinnan ja vuokralaisen säästöjen tuoton annetaan vaihdella. On yhä todennäköistä, että omistusasuja kerryttää enemmän varallisuutta kuin vuokralainen. Esimerkiksi pörssisijoitukseen verrattuna asunnon arvon kehityksen on kuitenkin oletettu olevan vakaampaa. Käytännössä siis riski asuntosijoituksessa on pienempi. Ainakin tässä tehdyillä oletuksilla.

Velkavipu on merkittävä syy sille, miksi etenkin hintojen noustessa omistusasuminen kerryttää enemmän varallisuutta. Asunto ostetaan usein suurimmaksi osaksi velaksi, jonka mahdollistaa asunnon käyttäminen lainan vakuutena. Vastaava velkavivun käyttäminen on hyvin harvoin mahdollista muissa sijoituksissa.

Taloudellisessa mielessä omistusasuminen kannattaa, etenkin alueilla, joissa kysynnän voi olettaa pysyvän jatkossakin hyvänä. Lopulta kuitenkin valinta omasta asumismuodosta on usein kiinni monista muistakin tekijöistä kuin oletetusta tulevasta taloudellisesta hyödystä.