Yksi selitys löytyy hintojen laskun kaksijakoisesta vaikutuksesta. Hintojen lasku on avannut osalle kotitalouksista oivan mahdollisuuden vaihtaa suurempaan asuntoon, mutta samalla se on voinut lukita osan nykyiseen asuntoonsa.

Suurempaan asuntoon vaihtavan näkökulmasta hintojen lasku pienentää asuntojen välistä hintaeroa. Samalla nykyisen asunnon arvon lasku voi kuitenkin vähentää vaihtoon käytettävissä olevaa omaa pääomaa.

Kuvan laskuesimerkki havainnollistaa ilmiötä.

Laskevat hinnat pienentävät asuntojen hintaeroa

Kuvan alempi polku kuvaa viime vuosina nähdyn kaltaista tilannetta, jossa asuntojen hinnat laskevat. Esimerkissä ensiasunnon arvo laskee 250 000 eurosta 215 000 euroon. Samaan aikaan 400 000 euron arvoisen suuremman asunnon hinta laskee 345 000 euroon.

Asuntojen välinen hintaero pienenee 150 000 eurosta 130 000 euroon. Tämän perusteella vaihtaminen vaikuttaa houkuttelevalta. Pulmaksi voi kuitenkin muodostua suuremman asunnon omarahoitus.

Esimerkissä ensiasunnon myynnistä jäisi lainan takaisinmaksun jälkeen 25 000 euroa omaa pääomaa. Se ei yksin riittäisi laskelmassa oletettuun 34 500 euron omarahoitusosuuteen. Asuntojen välinen hintaero on siis pienentynyt, mutta asunnonvaihtajalta puuttuisi silti 9 500 euroa esimerkissä tarvittavasta omarahoituksesta.

Tämä ei kuitenkaan välttämättä estä asunnonvaihtoa. Nykyiseen asuntoon kertynyt oma pääoma ei vain yksin riitä esimerkissä oletettuun omarahoitusosuuteen. Vastaava tilanne voi osaltaan hidastaa asuntokaupan elpymistä.

Esimerkki on laskettu kuvitteellisilla luvuilla ja se on tarkoituksella yksinkertaistettu. Todellisuudessa asunnonvaihtotilanteet ovat paljon monimutkaisempia ja jokaisen asunnonvaihtajan tilanne yksilöllinen.

Laskuesimerkki havainnollistaa kuitenkin yhtä mekanismia, joka voi selittää asuntomarkkinoille tyypillistä hintojen ja kauppamäärien positiivista yhteyttä.

Yhä on hyvä aika vaihtaa suurempaan asuntoon, jos siihen on mahdollisuus. Kun asuntojen hinnat aikanaan kääntyvät nousuun, asetelma muuttuu jälleen. Silloin arvonnousu kasvattaa omaa pääomaa, mutta samalla pienemmän ja suuremman asunnon välinen hintaero kasvaa. Tapahtuessaan käänne voi tulla yllättävänkin nopeasti.