Asuntosijoittamisesta saa turvaa myös tulevaisuudessa, saahan?

Pitkään jatkunut nousukiito kiinteistö- ja etenkin asuntomarkkinassa sai monet ajattelemaan, että nousu on ikuista. Moni on kuitenkin unohtanut, että asuntomarkkinakin on syklistä ja talouden lainalaisuudet ovat taustalla vaikuttamassa markkinaan.

Teksti Antero Tenhunen, Antero Tenhunen, salkunhoitaja, OP Varainhoito @AnteroTenhunen
Julkaistu 23.9.2022

Itse muistan hyvin 80-luvun lopun kiihkon ja sitä seuranneen 90-luvun alkupuolen lamaannuksen asuntomarkkinassa.

Pääsin kiinteistönvälittäjän roolissa hyvinkin läheltä seuraamaan tilanteen kehittymistä hurmoksesta pohjamutiin. Asuntokauppa pysähtyi ja jos kauppaa tehtiin – toisinaan pakkorealisointien kautta – niin sitä tehtiin hinnoilla, joka romahdutti monen asuntovelallisen talouden. Tuolloin taustalla vaikuttivat muun muassa idänkaupan romahdus, devalvaatiot, valuuttalainat, työttömyys ja korkea korkotaso.

Tuostakin ajasta vähitellen toivuttiin. Vuosituhannen vaihteen IT-kuplan puhkeaminen ei juurikaan heiluttanut asuntomarkkinaa. Sen sijaan finanssikriisi vajaa kymmenen vuotta myöhemmin aiheutti rahoituskustannusten nousun kautta pudotuksen myös asuntojen hintoihin, mutta tästäkin päästiin melko nopeasti takaisin kasvu-uralle. Sitten mentiinkin pitkään kovaa ja kiihdyttäen.

Vuodesta 2010 alkaen aina tähän päivään asti, asuntojen hinnat ja vuokrat ovat olleet nosteessa – toki sijainnista riippuen. Asuntosijoittamisen suosio kasvoi menneellä vuosikymmenellä valtavasti ja uusia sijoittajia vyöryi pelikentälle joukoittain. Yksityissijoittajien lisäksi useita asuntorahastoja perustettiin ja asuntorakentaminen sai vahvan piristysruiskeen, millä on ollut myös merkittävä työllistävä vaikutus.

Palaan taas markkinan syklisyyteen. Kaksi ja puoli vuotta sitten alkanut koronakriisi näkyi enemmän toimitilamarkkinassa. Vaikutukset asuntomarkkinaan ovat sen sijaan olleet varsin maltilliset.

Vaikka korona ei ole poistunut keskuudestamme, keskusteluissa se ei enää juurikaan nouse esille. Kun elämä koronan suhteen alkoi normalisoitua, päätti naapurimme aloittaa roistomaisen hyökkäyssotansa itsenäiseen valtioon. Tämän vaikutukset maailmanlaajuisesti ja etenkin Eurooppaan ovat merkittävät ja lopullinen merkitys selviää vasta myöhemmin.

Moni on tullut asuntosijoittamisen pariin aikana, jolloin inflaatio on ollut matala ja ainakin kohtuullisesti ennustettavissa, korot ovat olleet olemattomat ja houkutus suurehkon velkavivun käyttöön on ollut suuri.

Nyt korot ovat nousussa ja inflaatio lukemissa, jollaisia ei ole vuosikymmeniin nähty. Asuntojen ja asuinkiinteistöjen hoito-, korjaus- ja rakentamiskustannukset ovat nousupaineessa, energian, raaka-aineiden ja hyödykkeiden hinnat selvästi korkeammalla kuin vuosi sitten.

Pitäisikö kaiken tämän jälkeen vaipua synkkyyteen?

Ekonomistien yleinen konsensus tuntuu olevan, että vielä tänä vuonna asuntojen hinnat yleisellä tasolla hieman nousevat, mutta ensi vuonna hinnat olisivat hienoisessa parin prosentin laskussa kustannustason ja korkojen nousun sekä talouden yleisen epävarmuuden vuoksi. Onko tämä asuntosijoittajan näkökulmasta sittenkään kovin dramaattista? Mielestäni ei, jos perusfundamentit ovat kunnossa.

Kohteen sijainnin merkitystä ei voi koskaan liiaksi korostaa. Hyväkuntoinen asunto palveluiden läheisyydessä ja hyvien liikenneyhteyksien äärellä löytää varmasti asukkaansa.

Kaupungistuminen jatkuu ja samalla vuokralla asumisen suosio lisääntyy. Vuokralaisesta tulee myös pitää hyvää huolta. Täysimääräinen inflaation mukainen vuokrankorotus ei tässä hetkessä ehkä ole se fiksuin toimintamalli, vaikka siihen sopimuksen perusteella olisikin mahdollisuus. Maltillinen vuokrankorotus riittää useimmiten pitämään kassavirran ennallaan, vuokralaisen tyytyväisenä ja käyttöasteen korkealla.

Kun kassavirta on kunnossa ja sillä selviää vastikkeista, lainanhoito- sekä muista kuluista, ei mahdollisesta muutaman prosentin arvonlaskusta tarvitse olla liian huolissaan. Se kyllä korjaantuu aikanaan.

Asuntosijoittaminen on, tai ainakin sen pitäisi olla, pitkäaikaista sijoittamista ja ainakin pitkään alalla toimineet tietävät kokemuksesta, että asuntomarkkina ei ole erillinen saareke vaan vahvasti sidoksissa ympäröivään maailmaan ja siksi myös talouden sykleille altis.

Suurena asuntosijoittajana OP-Vuokratuotto jatkaa modernien asuinkiinteistöjen rakentamista keskeisille sijainneille vastuullisuus- ja ympäristöasiat huomioiden.

Rahastolla on käynnissä ja käynnistymässä useita laadukkaita hankkeita, joissa on kiinteähintaiset urakkasopimukset eli kustannusriski hankkeiden osalta on siirretty toisaalle. Rahaston velkaisuusaste on erittäin alhainen, joten myös koronnousun vaikutus on maltillinen.

Yhdessä eteenpäin ja toisiamme tukien kohti valoisampia aikoja, pimenevästä syksystä huolimatta!

Kirjoittaja Antero Tenhunen työskentelee salkunhoitajana OP:lla. Tenhunen on toiminut kiinteistöalalla 34 vuotta ja vastannut vuodesta 2013 lähtien OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahaston operatiivisesta toiminnasta.