OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston ja markkinoiden tilanne tiivistetysti:

OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston‍ merkinnät ja lunastukset olivat keskeytettyinä 1.1.2025–19.1.2026. Keskeytimme rahastojen merkintä- ja lunastustoimenpiteet suojellaksemme osuudenomistajiemme etuja poikkeuksellisessa markkinatilanteessa.

Ammattimaisen kiinteistömarkkinan osoitettua elpymisen merkkejä vuonna 2025, OP-Rahastoyhtiö avasi rahaston merkinnöille ja lunastuksille 20.1.2026 alkaen. Arviomme mukaan nykyisessä markkinatilanneessa on osuudenomistajien edun mukaista avata rahastot, ja keskeytyksen perusteet ovat poistuneet.

Rahastojen ammattimainen salkunhoito on jatkunut koko ajan normaalin tapaan. Rahastojen operatiivinen toiminta on ollut vakaata ja esimerkiksi kiinteistöjen vuokrausaste on pysynyt erittäin korkeana. Vuoden 2025 loppupuoliskolla toteutimme useampia kiinteistökauppoja.

Rahaston nykyinen arvo ja keskeiset tapahtumat loka-joulukuussa 2025

Rahaston neljännen kvartaalin tuotto on 0,38 prosenttia, ja rahasto-osuuden arvo on nyt 110,48 (Q3/2025: 110,06).

Rahaston kiinteistökohteiden arvostukset laskivat neljännellä kvartaalilla eli loka-joulukuussa hieman, -0,3 prosenttia. Laskua oli pääasiassa kohteissa, joissa oli vuokra-asuntoja vuoden 2025 neljännen kvartaalin aikana.

Rahasto myi seitsemän päiväkotikohteen salkun joulukuussa. Kohteiden kauppahinta oli noin 24 miljoonaa euroa. Rahasto on pyrkinyt kasvattamaan käteisvarantoja likviditeetin vahvistamiseksi.

OP-Palvelukiinteistöt -erikoissijoitusrahaston vuodenvaihteessa omistaman kiinteistökannan arvo on 333 miljoonaa euroa. Rahaston arvo on vuoden lopulla 324 miljoonaa euroa ja rahaston osuudenomistajien määrä on 12 529.

Kiinteistökohteiden käyttöasteet ja laatu erinomaisella tasolla

Rahasto omistaa Suomessa yhteensä 42 kiinteistökohdetta, joissa on noin 86 000 neliömetriä vuokrattavaa pinta-alaa. Kiinteistökohteiden taloudellinen käyttöaste on korkea, liki 99 prosenttia, eli lähes kaikki vuokrattavat neliöt ovat käytössä.

Kiinteistövarallisuudella mitattuna noin puolet kiinteistöistä sijaitsee Etelä-Suomessa Helsingin seudulla, ja loput kohteet eri puolilla Suomea yliopistokaupungeissa, niiden työssäkäyntialueilla ja alueen keskuskunnissa. Pohjoisin sijainti on Rovaniemi.

Kiinteistöissämme on kaikkiaan noin 1 400 asiakaspaikkaa ikääntyneiden tehostetun hoivan, päihde- ja mielenterveyskuntoutuksen, kehitysvammaisten asumispalveluiden, lastensuojelun sekä varhaiskasvatuksen käytössä.

Valtaosa rakennuksista on rakennettu tai peruskorjattu vuonna 2018 tai sen jälkeen. Rahaston kohteissa ei ole juurikaan korjausvelkaa, ja kohteet vastaavat hyvin käyttäjien tarpeita. Rahaston kiinteistökanta on täten laadukasta.

OP-Palvelukiinteistöt omistaa joitakin kiinteistöjä, missä on yhteensä lähes 300 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa, joita rahasto vuokraa vapailla markkinoilla.

Vuokra-asuntojen käyttöaste on pysynyt korkeana jo pitkän aikaa: 97–99 prosentin välillä. Asuntokohteet sijaitsevat Helsingissä, Espoossa, Tampereella ja Hämeenlinnassa. Osa asunnoista on senioriasuntoja.

Toimitilojen vuokrasopimukset pitkiä, keskimäärin yli 9 vuotta 

Rahaston toimitilojen vuokrasopimusten keskimääräinen pituus on tällä hetkellä noin 9,3 vuotta. Vuokrasopimusten pituus tuo rahastolle ennakoitavuutta.

Koska rahaston rakennuskanta on uutta tai uudehkoa, on peruskorjaustarve varsin vähäistä. OP-Palvelukiinteistöillä on ulkopuolista rahoitusta 75 miljoonaa euroa, josta 55 miljoonaa euroa on korkosuojattu. Korkosuojaus tarkoittaa, että lainojen kulut pysyvät ennakoitavimpina.

Rahaston lainoitusaste on kiinteistövarallisuuden arvosta (333 miljoonaa euroa) mitattuna noin 22,5 prosenttia, joten lainoitusaste on hyvin maltillinen.

Valtaosa vuokrasopimuksista on niin sanottuja pääomavuokrasopimuksia, missä vuokralainen vastaa kiinteistön hoito- ja ylläpitokuluista sekä vuosikorjauksista. Vuokranantajan vastuulla on tällöin valvoa ylläpidon tasoa vuosittaisilla tarkastuksilla. Lisäksi vuokranantaja vastaa kohteen peruskorjauskuluista.

Ammattimainen sijoittajamarkkina elpymässä

Suomen kiinteistömarkkinan transaktioaktiviteetti nousi vuonna 2025 yli 4 miljardin euron tasolle. Volyymi on lähes kaksinkertainen verrattuna edellisvuoteen.

Erityisesti vuoden toinen puolikas oli aktiivinen, mikä osaltaan kertoo siitä, että ammattimainen sijoittajamarkkina on piristymässä.

Ulkomaalaisista sijoittajista aktiivisimpia ovat olleet pohjoismaiset sijoittajat. Ammattimaisten sijoittajien kiinnostus kohdistuu erityisesti asuntosalkkuihin sekä yhteiskuntakiinteistöihin.

Yhteiskuntakiinteistöjen transaktiovolyymi nousi noin 1,3 miljardiin euroon, kun se edellisvuosina on ollut noin 0,5 miljardissa eurossa. Yhteiskuntakiinteistöjen pitkät vuokrasopimukset ja vakaa, indeksisidonnainen vuokratuotto kiinnostavat sijoittajia enenevässä määrin, ja markkinassa on edelleen tarjolla houkuttelevia mahdollisuuksia.

Omaisuusluokkana kiinteistöt tarjoavat edelleen vakaata inflaatiosuojattua kassavirtatuottoa. Kiinteistöjen arvot ovat huomattavan edullisia suhteessa pitkän aikavälin trendiin, ja pitkäaikaisen sijoittajan näkökulmasta kiinteistömarkkinoiden näkymät ovat kiinnostavat.

Rahaston osuudenomistajan kannattaa nyt rauhassa tutustua markkinatilanteeseen, ja välttää hätiköityjä sijoituspäätöksiä.

Vastuunrajoitus

Tämä on mainos. OP-Rahastoyhtiö Oy ja OP Kiinteistösijoitus Oy ovat laatineet tämän materiaalin taustainformaatioksi. Materiaalissa esitetyt tiedot perustuvat lähteisiin, joita laatijat pitävät luotettavina. Takuita materiaaliin sisällytettyjen tietojen tai mielipiteiden oikeellisuudesta tai täydellisyydestä ei voida kuitenkaan antaa. Materiaalin tarkoituksena ei ole, eikä vastaanottaja voi olettaa, että se antaisi kattavan tai täydellisen kuvauksen tuotteesta ja siihen liittyvistä riskeistä. Vaikka materiaalin laadinnassa on noudatettu huolellisuutta ja pyritty varmistamaan, että kaikki siinä esitetyt tiedot ovat oikein, eivät laatijat tai niiden henkilökunta vastaa materiaalin sisällöstä eikä mitään päätöksiä tai sopimuksia tule tehdä sen perusteella. Tämä materiaali ei sisällä sitovaa tarjousta tai ehdotusta ostaa tai merkitä rahasto-osuutta, eikä materiaali tai sen sisältö luo perustaa millekään sopimukselle tai sitoumukselle.

OP Pohjolan sijoitusrahastoja hallinnoi OP-Rahastoyhtiö Oy, jolla on Finanssivalvonnan myöntämä rahastoyhtiön ja vaihtoehtorahastojen hoitajan toimilupa. OP Pohjolan sijoitusrahastojen salkunhoidosta vastaa OP Pohjolan rahastojen rahastoesitteessä yksilöity salkunhoitoyhteisö. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä. Sijoitusten arvo voi nousta ja laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan. Jos sijoitusrahastoa markkinoidaan ulkomailla, voi OP-Rahastoyhtiö Oy päättää lopettaa tällaisen markkinoinnin. Sijoittamista koskevassa päätöksessä on otettava huomioon kaikki sijoitusrahaston ominaisuudet tai tavoitteet, jotka kuvataan OP Pohjolan rahastojen rahastoesitteessä ja muissa sijoitusrahastoa koskevissa asiakirjoissa. 

Tutustu ennen sijoituspäätöstä sijoitusrahaston avaintietoasiakirjaan, rahastoesitteeseen ja sääntöihin. Saat ne varainhoitajaltasi tai osoitteesta op.fi/kaikki-rahastot. Sijoitusrahaston pääasialliset riskit löytyvät avaintietoasiakirjasta ja täydellisempi riskiluettelo rahastoesitteestä. Tiivistelmä sijoittajan oikeuksista on osoitteessa op.fi/tutustu-rahastojulkaisuihin. Asiakirjat ovat suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi. Sijoituspalvelut tarjoaa osuuspankki.