1. Omalla asunnolla voi taata sijoitusasunnon lainaa

Pankit katsovat yleensä, että sijoitusasunto itse toimii sitä varten otetun lainan vakuutena 70–80 prosentin edestä asunnon hinnasta. Loppusumma ostajalla pitäisi olla joko käteisenä tai muuna vakuutena. Sellaiseksi käy vaikkapa omistusasunto, jonka lainaa on jo lyhennetty.

– Jos esimerkiksi aikoo ostaa 100 000 euroa maksavan sijoitusasunnon, pitäisi olla 20 000–30 000 euroa omaa rahaa. Mikäli omistat muita asuntoja tai sijoituksia, voit käyttää niitä vakuutena loppuosan rahoitukseen ja saada lainaa jopa koko asunnon hinnalle. Riski on tietysti aina sitä suurempi, mitä enemmän velkavipua käytät, joten lainarahan hyödyntämisessä pitää olla varovainen sanoo OP-Kiinteistökeskuksen myyntijohtaja Sirpa Lehmus.

2. Velkavipu avuksi

Velkavipu tarkoittaa sitä, että rahoittaa sijoituksiaan pankin avulla. Lehmus kertoo esimerkin: Jos sijoittajalla on 60 000 euroa, hän voi ostaa summalla yhden yksiön ja saada tästä vuokratuoton. Toinen vaihtoehto on, että sijoittaja ostaa kolme yksiötä, joista kuhunkin hän käyttää 20 000 euroa omaa rahaa ja maksaa loput yksiöiden hinnasta lainalla. Tällöin sijoittaja saa tuoton ei yhdestä vaan kolmesta eri asunnosta.

Lainan korko on juuri nyt matala ja velkavivun käyttäminen sijoitusasuntojen rahoittamiseen sen vuoksi edullista. Sijoitusasuntomarkkinat käyvätkin kuumina.

– Velkavipu on oiva keino saada parempaa tuottoa omalle pääomalle, mutta samalla riskit luonnollisesti kasvavat, Sirpa Lehmus sanoo. Korkojen ennustetaan nousevan lähivuosina, jolloin on hyvä miettiä sijoitusasuntolainan suojaamista koronnousulta pidemmäksi ajaksi, jopa koko lainan ajalle. Pankeilla on tarjolla hyviä ja edullisia ratkaisuja tähän.

3. Varmista asunnosta tuleva tuotto

Asuntosijoittamisessa tuotto muodostuu pitkälti vuokratuotosta ja asunnon arvon noususta. Vuokratuottoon vaikuttavat muun muassa asunnon ostohinta, vuokrataso, vastikkeen suuruus sekä tulevat remontit. Luonnollisesti myös velkavivun ja lainan korkojen määrä sekä verot vaikuttavat.

Sijoitusasunnosta saatavat vuokratulot ja myytyjen asuntojen luovutusvoitot lasketaan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatuloksi. Pääomatuloista maksetaan veroa 30 prosenttia aina 30 000 euroon asti, ja sen yli menevistä tuloista 34 prosenttia.

Asuntosijoittajan kannattaa budjetoida rahaa myös yllättäviin menoihin noin kuukauden vuokran verran vuodessa: asunto esimerkiksi saattaa olla tovin tyhjillään vuokralaisen vaihtuessa, tai sitä voi joutua remontoimaan tai ostamaan uuden jääkaapin.

Näiden kulujen laskemisen jälkeen selviää tuottoprosentti.

– Joskus sanotaan, että 5–7 prosentin tuotto olisi hyvä. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla vuokra-asunnosta voi kuitenkin olla hankala saada yli 3,5 prosentin tuottoa, sillä myyntihinnat ovat kovia, Lehmus sanoo.

Toisaalta pääkaupunkiseudulla asuntojen arvo nousee ja vuokralaisia on helppo löytää.

– Hinnannousun kannalta suurin voitto tehdään asuntoa ostaessa. Asunnon hinnasta on huomattavasti helpompi tinkiä kuin yrittää nostaa sitä ylöspäin silloin, kun myy sen eteenpäin.

Ennen kuin ostat sijoitusasunnon, voit laskea vuokratuoton nettilaskurilla‍.

4. Tutustu alueen markkinaan

Sijoitusasuntoa ostaessa on tärkeää tutustua kunnolla alueeseen, josta asunnon mielii hankkia: Minkähintaisia asuntoja siellä on? Millainen on yleinen vuokrataso? Millaiset palvelut lähistöllä on? Saako asunnon vuokrattua helposti? Esimerkiksi korkeakoulut tuovat paikkakunnalle opiskelijoita, jotka asuvat mielellään vuokralla.

– Etenkin vieraalta paikkakunnalta ostaessa taustatöihin kannattaa laittaa reilusti aikaa, Lehmus sanoo.

5. Tutustu taloyhtiöön kunnolla

On tärkeää, että taloyhtiö on hyvin hoidettu. Asuntoa ostaessa kannattaa tutustua huolellisesti varsinkin näihin viiteen asiaan taloyhtiön papereissa. Jokaiseen taloyhtiöön tulee jossain vaiheessa remontteja. Jos isoja remontteja, kuten putki- tai julkisivuremontteja, on näköpiirissä pian, sen pitää näkyä myyntihinnassa.

6. Uusi vai vanha talo?

Uudiskohteet ovat usein kalliimpia kuin vanhat asunnot. Niiden etuna on kuitenkin se, että isoja remontteja ei ole edessä pitkään aikaan. Vuokranantajana toimiminen on siinä mielessä vaivatonta.

Tyypillisesti uudiskohdetta ostaessa tarvitaan ainoastaan 30 prosenttia omaa rahaa, ja loppuosa on taloyhtiön lainaa, jota osakas lyhentää kuukausittain rahoitusvastikkeena taloyhtiölle. Oikealla kirjanpidolla tämä lyhennys korkoineen on verovähennyskelpoista.

Vanhojen taloyhtiöiden asunnot taas ovat ostettaessa uudiskohteita edullisempia, jolloin vuokratuotto on myös suurempi. Voi kuitenkin olla vaikea ennustaa, mitä kaikkia remontteja vanhassa talossa on edessä.

7. Älä ole ahne vuokranantaja

Hyvää vuokralaista etsiessä tärkeintä on tämän maksukyky. Etukäteen kannattaa tarkistaa ainakin vuokralaisen luottotiedot‍ ja kysyä suosituksia edellisiltä vuokranantajilta. Vuokralaisen haastattelemiseen voi suhtautua vähän kuin työhaastatteluun.

Kannattaa myös olla rehellinen ja avoin vuokranantaja. Kerro vuokralaiselle tulevista remonteista ja muista taloyhtiöön liittyvistä asioista. Vuokran suhteen ei kannata olla ahne.

– Voi olla jopa taloudellisesti kannattavampaa pyytää alueen yleistä vuokratasoa 15 prosenttia edullisempaa kuin 15 prosenttia kalliimpaa vuokraa. Näin saa todennäköisemmin pitkäaikaisen vuokralaisen, Lehmus sanoo.

Kalliisiin vuokra-asuntoihin muuttaa usein ihminen, joka tarvitsee heti katon päänsä päälle mutta joka etsii edullisemman asunnon mahdollisimman pian. Uuden vuokralaisen löytäminen vaatii vaivannäköä, ja tyhjät kuukaudet syövät kassavirtaa.

+1 Alkaisitko flippaajaksi?

Asunnon flippaaminen tarkoittaa sitä, että ostaa huonokuntoisen asunnon hyvältä paikalta, tekee siihen pintaremontin ja myy voitolla. Voittoa voi saada suhteellisen lyhyessä ajassa jopa kymmeniä tuhansia euroja – sillä edellytyksellä, että remontin kustannukset ovat maltilliset ja jälki miellyttää potentiaalisia ostajia. Flippaaminen sopii ihmiselle, joka pitää remontoimisesta ja uskaltaa ottaa riskejä.

Lue myös: Tiina sijoittaa kiinteistöihin - ”Suhtaudun vuokralaisiini asiakkaina”

Tervetuloa tutustumaan uuteen OP Kotiin‍! Kokoamme yhteen OP-Kiinteistökeskuksen kohteet ja palvelut, ajankohtaiset asumisen vinkit sekä arjen palveluntarjoajat.

Lue lisää asuntosijoittamisesta ja hae lainaa op.fi:stä‍.