Taloyhtiön korjausvelka on käsite, jota on käytetty kuvaamaan rakennuksen kuntoa ja tulevaa korjaustarvetta. Korjausvelan määrä kertoo, kuinka paljon korjauksiin olisi pitänyt investoida, jotta rakennukset olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa.

− Korjausvelkaa syntyy, kun ennakoivan kunnossapidon ja saneerausten sijaan tehdään vain välttämättömiä ja kiireellisiä hätäkorjauksia. Tällöin rakenteet kuluvat nopeammin kuin kunnossapitotoimenpiteitä tehdään, selventää Pohjola Vakuutus Oy:n Senior Underwriter Kai Huurre.

Varsinkin 1960- ja 1970-luvun taloyhtiöissä voi olla kertynyt runsaasti korjausvelkaa, jos remontteja ei ole tehty ajallaan. Huurteen mukaan varsinkin putkistovahinkojen ja asukkaiden käyttölaitteiden aiheuttamien vuotovahinkojen määrä näyttelee merkittävää osaa taloyhtiöiden vakuutusten korvausmenoissa.

Kuntotutkimus korjaussuunnitelman pohjaksi

Vuonna 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön hallituksen tekemään yhtiökokoukselle selvityksen taloyhtiön tulevista korjaustarpeista ja laatimaan kunnossapitotarveselvityksen. Kuntoarvion pohjalta taloyhtiö ja hallitus voivat laatia järkevän suunnitelman ja realistiset kustannusarviot tuleviin korjaushankkeisiin seuraavalle kymmenelle vuodelle. Suunnitelmallisen kunnossapidon avulla vältytään yllättäviltä kustannuksilta ja vaurioiden laajenemiselta.

− Asiantuntijan laatima kuntoarvio auttaa taloyhtiötä tekemään PTS- eli pitkän tähtäimen suunnitelman akuuteimmista ja vähemmän akuuteista korjaustarpeista, Huurre neuvoo.

1960−1980-luvun taloissa putkistojen ja sähköjen monet osat ovat tulossa elinkaarensa päähän. Jotta korjausvelalta säästyttäisiin, yleensä tämän ikäisissä taloissa tulisi olla tehtynä LVIS-saneeraus, eli putkistojen ja sähköjen uusiminen.

Kuntotutkimuksen perusteella tulisi selvittää myös vesikaton, ikkunoiden, salaojien, hissien, julkisivujen ja parvekkeiden kunto sekä niiden kunnostamisaikataulu. Huurre kannustaa taloyhtiöitä ottamaan korjaussuunnitelmissaan huomioon myös energiatehokkuutta parantavat remontit, kuten siirtymisen maalämpöön.

− Energiaremontit ovat kannattavia, koska ne pienentävät energian kulutusta ja tuovat siten investoinnit tietyllä aikavälillä takaisin.

Akuutit remontit tehtävä ensin

Jos korjausvelkaa kuitenkin kertyy vuosien mittaan paljon, taloyhtiö voi joutua haasteisiin. Näin voi käydä, mikäli korjaukset on kohdistettu vääriin rakennuksen osiin ja akuuteimmat korjaustarpeet ovat jääneet huomioimatta. Huurteen mukaan osassa taloyhtiöitä saatetaan tehdä korjauksia väärässä järjestyksessä.

− Korjataankin ensin julkisivu, vaikka putkistot vaatisivat kipeämmin korjausta. Jos putkistoihin tulee vuotovahinkoja, se näkyy esimerkiksi huonona sisäilmana ja vaikuttaa asumisviihtyvyyteen. Pahimmissa tapauksissa tämä voi aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa.

Kiinteistöt ja taloyhtiöt, joissa on useita vuotovahinkoja, joutuvat kuitenkin aina maksamaan osan korjauskustannuksista omavastuiden sekä putken ikään perustuvien ikävähennysten muodossa.

− Eri vakuutusyhtiöillä voi olla erilaiset periaatteet vakuutusehdoissa ja myös ikäpoistoissa, Huurre muistuttaa.

Taloyhtiön kunnolla ja sijainnilla on iso vaikutus kiinteistövakuutukseen

Huurteen mukaan taloyhtiön kiinteistövakuutuksen vakuutusturvan laajuudella ja omavastuulla on vaikutusta vakuutusmaksuun sekä suoritettavan korvauksen määrään.

− Sekin vaikuttaa kiinteistövakuutuksen korvausmäärään, jos paikkakunta on muuttotappiollinen ja työpaikat ovat hävinneet paikkakunnalta. Kiinteistön arvo alenee myös silloin, jos taloyhtiön saneeraukset ovat tekemättä tai asunto-osakeyhtiössä on paljon tyhjiä asuntoja.

Jos taloyhtiössä on paljon vahinkoja, voi olla, että taloyhtiö saa vain rajoitetun vakuutusturvan.

Huurteen mukaan vakuutusyhtiöt tekevät kohdekohtaista riskinvalintaa, joissa huomioidaan myös taloyhtiön vahinkohistoria. Jos kohteessa on ollut paljon vahinkoja, on mahdollista, että taloyhtiö saa vain rajoitetun vakuutusturvan, kuten esimerkiksi palovakuutuksen.

− Joissakin tilanteissa asunto-osakeyhtiöt eivät voi välttämättä saada vakuutuksesta sellaista korvausta, että sillä onnistuisi korjata kiinteistö.

Myös rahoituksen saaminen voi hankaloitua

Jos taloyhtiölle on kertynyt vuosien tai jopa vuosikymmenten aikana paljon korjausvelkaa, ja esimerkiksi LVIS-saneeraus on jäänyt tekemättä ajallaan, taloyhtiön voi olla vaikeaa saada remontteihinsa rahoitusta.

− Rahoitusvaikeuksia nähdään tällä hetkellä erityisesti muuttotappiopaikkakunnilla, joissa väestön vähentyessä kiinteistön nykyinen arvo ja tulevaisuuden markkinaodotus eivät tue tarpeellisten korjausten rahoittamista, Huurre sanoo.

OP arvioi rahoitustarpeita selvittämällä, onko asunnoilla markkinakysyntää koko laina-ajalle ja onko taloyhtiössä myös jatkossa riittävä määrä osakkaita maksamaan rahoitusvastikkeita. Pankit eivät myönnä rahoitusta pelkän omaisuuden varassa.

− Ammatti-isännöinti yhdessä aktiivisen hallituksen kanssa huolehtii kaiken aikaa myös arvon säilyttämiseen tarvittavista kunnostuksista. Näin varmistetaan rahoituksen saatavuus ja vakuutuksen turvaavuus asukkaiden odotusten mukaisesti.

Säiden ääri-ilmiöt haastavat kiinteistöjä

Säiden ääri-ilmiöt, kuten rankkasateet, ovat yleistymässä. Huurteen mukaan riskejä osataan kuitenkin nykyään jo huomioida aiempaa paremmin rakennusten suunnittelussa ja korjaussuunnitelmissa. Rankkasateet voivat aiheuttaa riskejä varsinkin niille kiinteistöille ja yrityksille, joilla on tiloja katutason alapuolella.

Ongelmia kiinteistöön tuovat muun muassa viemärit ja sekaviemärijärjestelmät, jotka eivät vedä, tai se, että viemärijärjestelmästä puuttuu toimiva padotusventtiili. Myös se voi olla ongelma, että venttiiliin toimintaa ei ole testattu ja huollettu tai jos pihakaadot viettävät väärään suuntaan.

− Niiden rakennusten, joissa on kellaritiloja, on kiinnitettävä erityistä huomiota rakenteiden kosteuseristykseen ja salaojituksen toimivuuteen. Niissä rakennuksissa, joissa on erillisiä pumppukaivoja, tulee pumppuja huoltaa sekä koekäyttää säännöllisesti ja niiden kuntoa valvoa, Huurre muistuttaa.

Tutustu Pohjola Vakuutuksen kiinteistövakuutukseen

Lue myös:

Kuinka paljon vastike voi nousta?

Porilainen taloyhtiö saneerattiin kerralla 2020-luvulle