Viitekorko, marginaali, omarahoitusosuus. Lainaa hakeva törmää useisiin termeihin, joiden perusteella lainaa haetaan ja myönnetään. Keräsimme yhteen keskeiset termit, joiden merkitys tulisi ymmärtää lainaa hakiessa.

1. Viitekorko

Kaikista lainoista maksetaan korkoa. Korko perustuu niin sanottuun viitekorkoon, joka voi olla lainanantajapankin itse määrittelemä prime-korko tai euroalueen rahamarkkinoiden viitekorko euribor. Euriborkoron nimi ilmaisee ajan, jonka lainan korko pysyy muuttumattomana. 

Suomessa yleisin asuntolainan viitekorko on 12 kuukauden euribor. Tällöin lainan korko tarkistetaan kerran vuodessa. 12 kk euriborin hyöty on ennen kaikkea sen vakaudessa ja ennakoitavuudessa, sillä se reagoi hitaammin korkotason heilahteluihin ja asuntolainan korko on tiedossa aina vuodeksi kerrallaan.

Korkotaso on jo vuosia ollut poikkeuksellisen matala. Viime aikoina 12 kuukauden euriborin kuvaaja on kuitenkin kääntynyt nousuun, mikä tarkoittaa lisäkustannuksia etenkin isompiin tai pidempiin asuntolainoihin. 

Vaihtuvien korkojen ohella on myös kiinteitä korkoja. Kiinteän korkojakson saa asuntolainaan enintään 10 vuodeksi. Asuntolainan voi jakaa kahteen osaan, ja sitoa toisen osan kiinteään korkojaksoon ja toisen vaihtuvakorkoiseen viitekorkoon. Kiinteä korkojakso on mahdollista saada uuden lainan lisäksi myös nykyiseen lainaan. 

Osuuspankin omistaja-asiakkailla on mahdollista saada asuntolainaan pitkä kiinteä korko koko laina-ajaksi, jopa 25 vuodeksi.  

2. Marginaali

Asuntolainasta maksetaan marginaalia, joka on pankin perimä palkkio lainasta. Se lisätään viitekorkoon.

Pankki määrittelee marginaalin asiakaskohtaisesti. Sen suuruuteen vaikuttaa muun muassa se, kuinka hyvä maksukykysi on ja millainen asiakas olet pankille: mitä enemmän olet keskittänyt asiointia eli lainoja, vakuutuksia, sijoittamista ja säästämistä samaan pankkiin, sitä arvokkaampi asiakas pankille olet.

Marginaaleissa voi olla isojakin eroja eri pankkien välillä. Marginaalia voi ja kannattaa kilpailuttaa pyytämällä tarjousta monesta eri pankista.

Asuntolainan korko muodostuu siis viitekorosta ja marginaalista. Asuntolainalaskurilla‍ voit kokeilla, kuinka korkotason vaihtelu vaikuttaisi sinun asuntolainaasi.  

3. Lyhennystapa

Tasaerä, muuttuva annuiteetti vai tasalyhennys? Lainaa voi lyhentää eri tavoin. Vaihtoehtoja punnitessa kannattaa miettiä, mikä lainan lyhentämisessä on itselle tärkeintä: se, että tiedät joka kuukausi tarkalleen, paljonko tililtäsi menee rahaa, vai se, että maksat lainan pois tietyssä ajassa.

Tasaerässä maksuerä pysyy joka kuukausi samana, mutta laina-aika muuttuu koron muuttuessa: mitä korkeammat korot, sitä pidempi laina-aika. Sitä mukaa kun pääoma pienenee, lyhennyksen osuus maksuerästä kasvaa ja koron osuus pienenee.

Muuttuvassa annuiteetissa laina-aika pysyy sovittuna, esimerkiksi 15 vuotena, ja tililtäsi kuukausittain lähtevä maksuerä vaihtelee sen mukaan, kuinka korkealla tai matalalla korot ovat.

Myös tasalyhennyksessä tililtäsi kuukausittain lähtevä summa vaihtelee. Itse lainapääomaa lyhennetään joka kuukausi samansuuruinen erä, mutta sen päälle lisättävä korko vaihtelee. Korko lasketaan koko lainasummalle, eli tämä lyhennystapa on raskas alussa, kun lainapääoma on suurimmillaan. Asiakkaalta perittävä summa pienenee erä erältä, kun korko pienenee pääoman pienentyessä.

4. Lainanhoitokyky

On paitsi sinun myös pankin etu, että lainasi ei ole liian suuri tuloihisi nähden. Siksi jokainen pankki tarkistaa asiakkaansa lainanhoitokyvyn ennen lainan myöntämistä.

Lainahakemuksella pankki pyytää sinulta tietoja tuloistasi ja menoistasi. Lainanhoitokyvyssä huomioidaan myös se, onko sinulla lapsia tai puolisoa. Kun lainanhoitokulut ja kiinteät menot vähennetään kuukausituloistasi, jäljelle pitäisi jäädä vielä varaa yllättäviä menoja varten. Hyvä nyrkkisääntö on, että lainan hoitoon ei menisi kolmannesta enempää omista säännöllisistä nettotuloista.

5. Omarahoitusosuus ja lainakatto

Asuntolainan enimmäisluototussuhdetta koskeva sääntely sitoo pankkeja myönnettävän asuntolainan määrässä, eli se määrittää lainakaton. 

Myönnettävän lainan määrä saa olla enintään 85 prosenttia ja ensiasuntoa varten enintään 95 prosenttia lainan vakuudeksi annettujen vakuuksien käyvästä arvosta. Käytännössä siis asunnon ostajalla tulee olla vähintään 15 prosenttia (ensiasunnossa 5 prosenttia) omia säästöjä tai muita vakuuksia. Omarahoitusosuus arvioidaan kuitenkin aina asiakaskohtaisesti.

6. Vakuus

Vakuus tarkoittaa panttia, jonka annat pankille varmistukseksi siitä, että maksat saamasi lainan takaisin. Tyypillisesti asuntolainassa ostettava asunto toimii vakuutena. Varaudu kuitenkin siihen, että pankki saattaa tarvita lainalle muitakin vakuuksia.

Asuntolainaan voi saada valtiontakauksen, kun asunto hankitaan omaksi tai perheen ensisijaiseksi asunnoksi. Toista henkilöä voi pyytää panttaamaan asuntolainan vakuudeksi omaisuuttaan, kuten asunnon tai kesämökin. Takaus tehdään tietylle prosenttiosuudelle lainasta. Kun osuus on maksettu pankille, vakuus raukeaa ja se palautetaan takaisin takaajalle.

Luottotakaus on maksullinen takaus, jonka voi hankkia lainaneuvottelussa. Se mahdollistaa valtiontakausta joustavammin korkosuojausten hankkimisen ja luoton maksusuunnitelman muuttamisen.

7. Korkokatto

Korkokatto ‍ on pankkien myymä tuote, joka määrittelee ylärajan lainan korolle. Jos lainassa on korkokatto, korko ei nouse sovitun rajan yli, vaikka yleinen korkotaso nousisi miten paljon tahansa. Korkokaton voi ottaa uuteen tai nykyiseen lainaan, ja sen voi maksaa kerralla tai kuukausittain lainanlyhennyksen yhteydessä. Korkokatolle sovitaan aina voimassaoloaika, esimerkiksi viisi vuotta, ja se on edullisin silloin, kun korot ovat vielä matalalla. 

8. Takaisinmaksuturva

Lainaneuvotteluissa pankin neuvottelija yleensä kysyy, oletko miettinyt, miten asuntolainallesi käy, jos joudut työttömäksi, sairastut vakavasti tai kuolet.

Takaisinmaksuturva‍ on pankkien myymä tuote, jolla varaudutaan tilanteeseen, jossa kuukausitulot yllättäen romahtavat tai lainalta katoaa maksaja.

Takaisinmaksuturva toimii vakuutuksena esimerkiksi tilanteessa, jossa lainaa yksin maksava joutuu pitkäksi aikaa pois työelämästä tai puolison kanssa yhteistä lainaa maksavalle sattuu jotain. Silloin takaisinmaksuturva on apunasi lainan maksuerien maksamisessa.

9. Lyhennysvapaa

Useimmat pankit tarjoavat asiakkaille mahdollisuutta lainanlyhennysvapaaseen. Palvelulla on eri pankeissa eri nimiä, mutta käytännössä se tarkoittaa sitä, että asiakas voi tietyn ajan maksaa lainastaan pelkkiä korkoja ja jättää lyhentämättä varsinaista lainapääomaa.

Jos haluat varmistaa, että sinulla on esimerkiksi opiskelun, ulkomailla asumisen tai muun rahatilanteeseesi vaikuttavan asian takia mahdollisuus pitää taukoa lainanmaksusta tai maksaa tilapäisesti tavallista pienempää kuukausierää, ota asia puheeksi lainaneuvottelussa.

10. Varainsiirtovero

Ensimmäisestä omaksi kodiksi ostetusta asunnosta sinun ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa lainkaan. Varainsiirtovero on normaalisti asunto-osakkeissa kaksi prosenttia ja kiinteistöissä neljä prosenttia velattomasta hinnasta. Veroedun saadaksesi sinun tulee omistaa asunnosta vähintään puolet ja olla 18–39-vuotias.

Lue myös:

Tee nämä kaksi asiaa, jos mielit asuntokaupoille

Asunnon ostotarjous on sitova, ja sen voi tehdä jo näytössä – tiesitkö nämä 9 asiaa asuntokaupoista?

Asuntolainan vakuudet - tiedätkö eri vaihtoehdot?

Artikkeli on julkaistu 24.3.2017 ja sitä on muokattu 17.5.2022.