Asuntosijoittaja Heikki Karu hankki ensimmäiset kohteensa pääkaupunkiseudulta jo 1980-luvulla.

Keväällä Karu aloitti Suomen Vuokranantajien hallituksen puheenjohtajana. Vuokrattavia kohteita hänellä on 50, joten kokemusta on niin remonteista, taloyhtiöistä kuin nousu- ja laskukausistakin.

Omien sanojensa mukaan hän on kuitenkin edelleen alan opiskelija, joka suhtautuu asuntosijoittamiseen ”kekseliäästi ja innovatiivisesti”.

Kysyimme Karulta, mitä eroa on oman kodin ja sijoitusasunnon ostamisella, ja mitä eri vaihtoehtoja pohtiessa kannattaa ottaa huomioon.

Taskulaskin versus fiilis

Karu haluaa tiivistää ajattelunsa sloganiin: Oma koti ostetaan tunteella, mutta sijoitusasunto myydään tai vuokrataan tunteella.

Siis mitä?

– Oman kodin hankintaa ohjaa täysin tunne. Järkeä käytetään jälkikäteen valinnan perusteluun itselle ja toisille, sanoo Karu.

Sijoitusasunto toki ostetaan – tai se pitäisi ostaa – taskulaskin kädessä, oli tarkoituksena sitten pitkäaikainen vuokraus, Airbnb-toiminta tai flippaus. Asunnon myynti- tai vuokraamisvaiheessa tarvitaan kuitenkin taskulaskimen sijaan tunneosaamista.

– Sijoitusasunnon on tarkoitus olla rahantekokone. Siksi sen osto on rationaalista puuhaa, ja numerot ovat pääroolissa.

Karun mukaan naapuruston ja kaupunkikehityksen kaltaiset laadulliset kriteerit on muutettava numeroiksi, jotka vaikuttavat lainoitukseen, kohteen arvon kehitykseen ja vuokratuottoon.

– Näistä laskelmista asuntosijoittaja toivottavasti nousee voittajana, Karu naurahtaa.

Sijoitusasunnon osto on rationaalista puuhaa, mutta sen vuokraamiseen tarvitaan tunneosaamista.

Sijoitusasunnon ostajan on silti ymmärrettävä myös tunnepuolta, koska tarkoitus on löytää kohteelle asuja.

– Yritän esimerkiksi saada asunnon näyttämään mahdollisimman kauniilta sisustuksen ja valokuvien avulla, koska vuokraan sen jollekin kodiksi.

Kadulla on väliä

Kiinteistöalan klassisen fraasin mukaan kolme tärkeintä kriteeriä asunnon valinnassa ovat sijainti, sijainti ja sijainti.

Karu allekirjoittaa tämän, ja hänen oma kokemuksensa mukaan jopa kadun nimi voi olla merkityksellinen.

– Oman kodin valinnalla voidaan haluta kertoa toisille omasta sosioekonomisesta statuksesta. On hienoa sanoa asuvansa Ullanlinnassa ja Pietarinkadulla.

Tunnepuolen jälkeen voidaan miettiä, että paikka on turvallinen ja riittävän lähellä työpaikkaa.

Sijoitusasunnon ostaja taas pohtii mieluummin sitä, miten alueen arvo kehittyy tulevaisuudessa.

Onko lähistölle suunnitteilla raitiovaunulinja, uusi ostoskeskus tai muita arvoa kasvattavia hankkeita?

Tilan tunnetta ja tehokkaita neliöitä

Kantakaupungista kotia etsivät arvostavat Karun mukaan huonekorkeutta, koska se tekee asunnosta ilmavamman ja kotoisamman.

– Korona-aika opetti monet etätöihin, joten omalta kodilta toivotaan ainakin sen verran tilaa, että sinne saisi etätyöpisteen.

Hiljattain Karu remontoi oman Jääkärinkadun kaksionsa pieneksi kolmioksi, johon saatiin luovilla ratkaisuilla tila työhuoneelle tai lastenhuoneelle. Se nosti kohteen arvoa.

Jos kotia etsii nuoripari, tilalle voi olla muukin tarve kuin töiden tekeminen rauhassa.

– Yleensä erityisesti nainen miettii jo etukäteen tarkasti turvallisuuteen liittyviä kysymyksiä, eli millaiset portaat talossa on ja löytyykö hissi.

Tulevat remontit – uhka vai mahdollisuus?

Tavallisesti oman kodin ostaja on hyvin kiinnostunut taloyhtiön kunnosta ja kavahtaa tulevia remontteja. Niistä taas Karun kaltainen asuntosijoittaja innostuu.

– Putkiremontin kaaoksessa on potentiaalia. Silloin saa hienot märkätilat, ja voi itsekin rempata asuntoa nätimmäksi. Tietysti se vaatii tyhjien kuukausien budjetoinnin.

Taloyhtiön kuntoon perehdytään Karun mukaan luvattoman huonosti, mikä koskee sekä oman että sijoitusasunnon ostajia. Monelle ostajalle riittävät välittäjän puheet ja viisivuotissuunnitelman selailu. Todellisuudessa pinnan alla voi olla paljon enemmän, myös yhteistoimintaa haittaavia jännitteitä.

Isännöitsijän kanssa keskustelu ei Karun mielestä vielä riitä, koska isännöitsijä on palkkarenki.

– Korjaussuunnitelma kertoo vain osatotuuden taloyhtiöstä. Hallituksen puheenjohtaja on taloyhtiön pomo, jolle soittamalla selviää enemmän kuin mitä virallisissa papereissa on.