Asuntomarkkinoilla tuulee: asuntojen hinnat ovat monin paikoin laskeneet, mutta toisaalta inflaatio on voimistunut ja korot nousseet. Olisiko nyt hyvä sauma ostaa sijoitusasunto?

OP:n vakuudellisen henkilöasiakasrahoituksen tuotepäällikkö Atte Ylä-Mattilan mukaan se edellyttää aiheeseen perehtymistä ja huolellisia laskelmia. Olennaista on, miten paljon lainaa tarvitaan.

– Netistä löytyvän OP:n asuntolainalaskurin avulla voi hahmotella, mitä erilaiset lainasummat ja lyhennysajat tarkoittavat. Sijoitusasunnon ostajan kannattaa myös harkita korkosuojaa.

Muista myös muut kulut

Asuntokaupan yhteydessä maksetaan varainsiirtovero, jonka suuruus on asunto-osakkeista 2 prosenttia ja omakotitaloista sekä muista kiinteistöistä 4 prosenttia kauppahinnasta.

Sen päälle tulevat yhtiövastike ja mahdollisesti pääomavastike, jos taloyhtiössä on tehty remontteja, joista kertynyttä asuntokohtaista lainaa ei ole maksettu pois.

Käytännössä asunto voi alkaa heti tuottamaan, mikäli siihen löytää nopeasti vuokralaisen.

Rahaa olisi hyvä olla säästössä myös yllättävien menojen, kuten jääkaapin hajoamisen varalta. Lisää kuluja voi tulla asunnon remontista.

Käytännössä asunto voi alkaa kuitenkin heti tuottaa, jos siihen löytää nopeasti vuokralaisen. Toisaalta kun vuokralaiset vaihtuvat, edessä voi olla myös tuottamattomia kuukausia.

Lainan määrä ratkaisee

Kahden suuntaa antavan esimerkin avulla voi pohtia, miten lainan määrä vaikuttaa sijoituksen kassavirtaan, eli kuukausittain käteen jäävään summaan sekä pääoman tuottoon:

Esimerkki 1:

Asunnon arvo 150 000 €, 100 000 € laina 20 v maksuajalla ja 4 % kokonaiskorolla

Lainanhoidon kustannukset 606 €/kk, joista koron osuus 333 €
Vastike 200 €
Pääomavero 80 €*
Kuluja yhteensä 886 €
Vuokratulo 800 €
Nettokassavirta 800 - 886 € = - 86 €
Oman pääoman tuotto 6,4 % **

Esimerkki 2:

Asunnon arvo 150 000 €, 75 000 € laina 20 v maksuajalla ja 4 % kokonaiskorolla

Lainanhoidon kustannukset 454 €/kk, josta koron osuus 250 €
Vastike 200 €
Pääomavero 105 €*
Kuluja yhteensä 759 €
Vuokratulo 800 €
Nettokassavirta 800 - 759 € = 41 €
Oman pääoman tuotto 5,6% **

*Pääomavero laskettu kaavalla: (Vuokratulo - vastike - lainan korko) x 30 : 100
**Oman pääoman tuotto laskettu kaavalla: (vuokratulo – vastike – korko) x 12 kk : (asunnon arvo – laina)

Moni asia vaikuttaa kuluihin 

Kun lainan ja koron määrä pienenevät, myös kulut laskevat. Toisaalta vastikkeet voivat nousta ja inflaatio kiihtyä. Se, miten paljon vuokraa voi korottaa, riippuu muun muassa vuokrasopimuksesta. Asuntosijoittamisessa on omat riskinsä, kuten kaikessa sijoittamisessa.

Tulonhankkimiskulut voi kuitenkin vähentää pääomaverotuksessa.

– Niiksi voidaan laskea esimerkiksi remonttikuluja sekä lainan korko, mikäli laina on otettu sijoitusasuntoa varten. Jos taloyhtiöllä on lainaa, joka on kirjanpidossa tuloutettu, pääomavastikkeen voi vähentää pääomatuloverotuksessa.

Vuokrausta vai flippausta?

OP Kodin liiketoiminnan kehityspäällikkö Heidi Ruippo huomauttaa, että se, minkälainen on hyvä sijoitusasunto, riippuu muun muassa omasta sijoittajastrategiasta.

Osalla ostajista on mielessään vuokratuotto, toiset taas painottavat asunnon arvonnousun potentiaalia. Flippaajat pyrkivät löytämään edullisia remontteja kaipaavia asuntoja, kunnostamaan niitä ja myymään ne nopeasti voitolla.

Hyväkuntoinenkaan asunto huonosti hoidetussa taloyhtiössä ei välttämättä ole järkevä ostos.

– Tässä tapauksessa toiminnan kannattavuus riippuu sijoittajan tai hänen lähipiirinsä remontointitaidoista. Remontin tekeminen vaatii myös aikaa – ja rahaa.

Asunnon sijainti vaikuttaa oleellisesti sen arvoon.

– Sijoitusasunto on turvallisinta hankkia alueelta, jonka tuntee ja jonka asuntojen vuokrattavuutta ja hinnankehitystä osaa parhaiten arvioida, Ruippo sanoo.

Kannattaa pohtia esimerkiksi sitä, sijaitseeko kohde kasvukeskuksessa ja löytyykö läheltä työpaikkoja, oppilaitoksia ja palveluita.

Taloyhtiön kunnolla on paljon väliä

Lisäksi sijoittajan on hyvä perehtyä taloyhtiössä tehtyihin ja tuleviin remontteihin sekä yhtiön talouslukuihin. Kiinteistönvälittäjältä saa tarvittaessa apua erilaisten asiakirjojen tulkintaan.

– Hyväkuntoinenkaan asunto huonosti hoidetussa taloyhtiössä ei välttämättä ole järkevä ostos, Ruippo sanoo.

Myös asunnon ja taloyhtiön koolla on väliä. Remonttikulut jaetaan nimittäin osakkaiden kesken.

Kun taloyhtiöön tehdään vaikkapa kattoremontti, itse remontin hinta voi olla aika vakio, mutta kaksikerroksisessa talossa kustannusten jakajia on vähemmän kuin 12-kerroksisessa.

Yhtiö- ja rahoitusvastikkeet taas suhteutetaan yleensä asunnon neliömäärään. Vaikka kolmion vastike on suurempi kuin yksiön, yksiöstä voi pyytää suhteessa enemmän vuokraa.

Jos tarkempien laskelmien jälkeen alkaa vaikuttaa siltä, että sijoitusasunto voisi olla sopiva ratkaisu, OP Kodin välittäjät auttavat sopivan asunnon ja myös esimerkiksi vuokralaisen löytämisessä.

Kiinnostaako sijoitusasunnon ostaminen? OP Kodin myynnissä olevat kohteet löydät täältä

Lue myös:

Hyvän sijoitusasunnon merkit

Sijoitusasunnon ostaminen ulkomailta vaatii vakuuksia ja huolellista pohjatyötä

Miten päästä alkuun säästämisessä ja sijoittamisessa?