Välitysliikkeen rooli vakiokorvausasiassa
Hyvässä välitystavassa välitysliike pysyy vain välittäjän roolissa, pitäen huolta siitä, että myyjä ja ostaja ymmärtävät omat oikeutensa ja velvollisuutensa.
Olen aikaisemmin tarinoinut vakiokorvauksen käytöstä asuntokaupassa. Aikaisempi kolumnini keskittyi vakiokorvauksen tuottamaan turvaan tarjoajataholla. Tarjoukseensa vakiokorvauksen sisällyttävä henkilö ottaa vain vakiokorvauksen suuruisen menettämisriskin – ei riskiä joutua tekemään kauppaa mielensä mahdollisesti tarjouksen tekemisen jälkeen muuttuessa.
Tarjouksesta vetäytymiseen on luonnollisesti jokin syy. Syy voi olla rationaalinen: uudeksi kodiksi ajateltu koti ei olekaan itselle mieluinen, elämäntilanne saattaa muuttua jne. Joskus syy saattaa olla objektiivisesti ajatellen epärationaalinen: ostopäätös tuli tehtyä hätiköidysti, suunniteltu kauppa ennakolta harmittaa jne. Näitä mahdollisia, mutta myyjän kannalta ei-toivottuja tilanteita varten, kiinteistönvälittäjien mukana ollen tehtävissä kaupoissa käytetään yleisesti vakiokorvausta.
Vakiokorvaus on tietty prosenttimäärä taikka kiinteä summa (osakkeiden osalta lain mukana max. 4 % kauppahinnasta). Vakiokorvaus sitoudutaan maksamaan, jos tarjoajalla ei tarjouksen sanamuodon taikka oikeuskäytännön perusteella ole oikeutta seuraamuksetta vetäytyä tarjouksesta. Korostettakoon tässä yhteydessä, että oikeuskäytännön mukaan tarjouksesta vetäytyminen on helpompaa kuin kaupan jälkeen jonkin kaupan kohteessa olevan virheen perusteella lain mukaisten seuraamusten saaminen.
Joskus kv-liikkeen toimeksiantaja odottaa välitysliikkeen hoitavan hänelle tarjouksen mukaan kuuluvan vakiokorvauksen. Hyvän välitystavan ohjeistuksen mukaan kauppaa suunnittelevien ollessa eri mieltä vakikorvauksen saamisesta/maksamisesta, ei välitysliike voi toimia kummankaan kauppaa suunnittelevan osapuolen avustajana/asiamiehenä eikä riidanratkaisijana.
Edelleen välitysliike ei voi em. ohjeistuksen mukaan periä vakiokorvausta toiselta tarjouksen osapuolelta. Tähän kieltoon sisältyy sekä aktiivinen perintä että pelkän vakiokorvauslaskun lähettäminen asiakkaalle. Osittain on kyse siitä, että Suomessa perintätoiminnalle organisaation ulkopuoliselle taholle omat normistonsa.
Tarjousvaihe on altis väärinkäsityksille. Tämä johtuu siitä, että lainsäädännössä ja hyvässä välitystavassa osakkeiden ja kiinteistöjen tarjousten sitovuudelle ovat erilaiset edellytykset, käsirahallisilla ja vakiokorvauksellisilla tarjouksilla on erilaisia vaikutuksia sekä tarjouksiin liittyy muitakin ”monimutkaisuuksia”.
Hyvän välitystavan mukaan toimiva välitysliike pysyy kaikessa toiminnassaan vain välittäjän roolissa: Pyrkii saamaan myyjän ja ostajan kontaktiin keskenään tarkoituksena saada aikaan kauppa sekä kertomalla kunkin osapuolen yleiset oikeudet ja velvollisuudet. Sekä erityisesti varmistamalla, että kaikki allekirjoituksensa asiakirjoihin laittavat ymmärtävät, mihin ovat sitoutumassa.
Odotan vuodesta 2022 hyvää asunto-, mökki- ja metsätilakaupan vuotta. Toivottavasti näemme vuoden aikana lukemattoman määrän tarjouksia, joiden lopputuloksena reaaliomaisuus vaihtaa omistajaa aktiivisesti.
Kirjoittaja Pekka Linna on pitkän linjan kiinteistönvälitysammattilainen. Hän työskentelee toimitusjohtajana ja vastaavana hoitajana 01.01.2021 syntyneessä OP Koti Itä-Suomi Oy LKV.ssä. Linnaa kiinnostaa kaikenlainen asuntokauppamaailman meno, blogien kirjoittaminen ja someilu alan ilmiöistä, sekä urheilu vapaa-aikana. Asuminen on tärkeä aihe 14 lapsen isälle.