Syksyllä markkinoilla on puhuttanut ensisijaisesti tekoäly-yhtiöiden vetämä osakeralli. Helsingin pörssi on ollut vireessä, kun monet Suomi-indeksin isoimmat yhtiöt ovat menestyneet tänä vuonna erinomaisesti. Inflaatiotaso on vakiintunut hieman EKP:n tavoitetason päälle, eikä keskuspankilta odoteta lähiaikoina merkittäviä liikkeitä. On korkomarkkinoillakin toki tapahtunut vuoden aikana. Euriborit ovat laskeneet vuoden alusta hieman, ja Trumpin huhtikuisen Liberation Day -julistuksen jälkeen niin euriborit kuin pitkät korotkin tulivat voimakkaasti alas. Sittemmin sekä viitekorot että pitkät korot ovat tulleet ylöspäin.

Mikä korkoja on liikuttanut? EKP:n päätavoite on hintavakauden edistäminen. Euroalueen kohonneet inflaatioluvut ja -odotukset ovat vaikuttaneet korkoihin nostavasti, ja tässä näkyvät Yhdysvaltojen asettamat tariffit ja epävarmuus kauppasuhteista. Trumpin vauhdikas toinen kausi on näkynyt myös puolustuskysymyksissä, mikä on nostanut etenkin pitkiä korkoja. Esimerkiksi Saksan tulee investoida nyt enemmän puolustukseen ja höllennettävä tiukkaa velkaantumislinjaansa. Positiivisena voidaan pitää sitä, että odotukset euroalueen talouskasvusta ovat nousseet ja tukeneet korkokehitystä.

Miten korkotaso on vaikuttanut taloyhtiörahoitukseen?

Vuosien 2016–2022 matala korkotaso loi kiinteistömarkkinoille paljon kysyntää ja kiihdytti rakentamista, minkä vaikutukset näkyvät korkotason normalisoiduttua. Nollakorkovuosien jälkeen kohonnut korkotaso omalta osaltaan jäädytti markkinoita ja haastoi etenkin niitä toimijoita, jotka eivät olleet huolehtineet lainojen korkoriskin hallinnasta.

Yleisesti ottaen taloyhtiöiden taloustilanne on säilynyt viime vuosina hyvänä. Tällä hetkellä kysyntä korjausrakentamiseen on maltillista, vaikka nyt esimerkiksi remonttien hintataso voisi olla hyvä. OP Pohjolasta on tänä vuonna myönnetty 28 prosenttia enemmän rahoitusta taloyhtiöiden korjauksiin. Samaan aikaan myös taloyhtiöiden talletukset ovat kasvaneet noin viidenneksen viime vuodesta - osin takana tässä ovat muutokset pankkimarkkinassa.

Tänä vuonna taloyhtiöt ovat olleet aiempia vuosia kiinnostuneempia korkosuojaamisesta. Perinteisesti taloyhtiöasiakkaat eivät olet suojanneet luottojaan yhtä aktiivisesti kuin henkilö- ja yritysasiakkaat. Tänä vuonna OP Pohjolassa uusien taloyhtiöluottojen suojausaste on ollut tähän mennessä vuotta noin 17 prosenttia. Koko taloyhtiöiden luottokannasta on suojattu tällä hetkellä noin 10 prosenttia.

Korkosuojauksen suosion kasvun taustalla on etenkin viime vuosien korkojen nousu, joka on nyt tasaantunut. Moni yhtiö haluaa vastaisuuden korkojen nousun varalle varmuutta. Taloyhtiöille erikseen räätälöity korkosuojaus tuli OP:lla tarjolle vuonna 2017. Voidaan sanoa, että mahdollisuus suojautumisesta alkaa olla nyt asiakkailla hyvin tiedossa.

Kannattaako vielä suojautua?

Kun mietitään korkosuojausta, on tärkeintä selvittää yhtiön rahoitusaste. Mikäli rakentamiseen otetun lainan määrä on iso, tai yhtiöllä on peruskorjausvelkaa sekä putkista että julkisivusta, on korkoriskin hallinnalla suuri merkitys.

Suojauksella on etuja niin omistusasujan, taloyhtiön hallinnon kuin vaikka sijoittajaosakkaankin näkökulmasta. Korkomarkkinat voivat käyttäytyä todella ennakoimattomasti. Korkosuojauksella voidaan varmistaa viitekoron osalta laskeva rahoitusvastikkeen kehitys suojausajalle. Tämän hetken inflaatioympäristössä korkokustannus on yksi harvoja asioita, jota taloyhtiö pystyy pitkällä aikavälillä hallitsemaan. Monet muut inflaation kustannukset tulevat annettuina, eikä niitä vastaan pysty suojautumaan.

On hyvä miettiä, miten taloyhtiö sopeutuisi toisenlaiseen korkoympäristöön kuin nyt. Voisiko yhtiö olla tyytyväinen, jos otetussa lainassa olisi vaihtuva korko ja euriborit palaisivat 4 prosentin tuntumaan? Tai miten vaikuttaisi, jos laina olisi suojattu nykyisille korkotasoille ja viitekorot laskisivatkin 1,5 prosentin tasolle? Kun päätöstä korkosuojauksesta tehdään, tällaisia kysymyksiä pitäisi miettiä. Yksittäisen osakkaan on hyvä miettiä, mistä kaikista lähteistä hänellä on lainoja. Mikäli velkaa on useammasta lähteestä, voi taloyhtiölainan suojaaminen olla sopiva palanen oman korkoriskin hallintaan.

Taloyhtiöiden rahoituskelpoisuus on hyvä, ja kun korkotasokin on laskenut vuoden 2023 huipputasoista ja korjausrakentamisen maltillisempaa kuin ennen, on hyvä aika lähteä toteuttamaan taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmaan kirjattuja toimenpiteitä.