Miltä asuin- ja toimistorakentamisen tulevaisuus näyttää koronan jälkeisessä maailmassa?

Korona muutti ihmisten ajattelun oman tilan tarpeesta. Etätöiden lisääntymisen myötä ihmiset ovat alkaneet kaivata lisää neliöitä kotiin. Tämä on ainakin väliaikaisesti näkynyt isompien asuntojen kysynnän kasvuna ja muuttoliikkeenä pois kaupunkien keskustoista. Myös rakennus- ja kiinteistösijoitusyhtiöt ovat huomanneet kysynnässä tapahtuneen muutoksia. 

Teksti Markku Moilanen, osakeanalyytikko, OP Markets
Julkaistu 25.10.2021

Asuntorakentamisessa on tällä hetkellä käynnissä kova buumi, joka alkoi viime vuoden loppupuolella. Koronarajoitusten myötä matkustaminen ja muiden palveluiden käyttö vähenivät selvästi, ja ylimääräinen raha suuntautui asumiseen.

Asuntorakentaminen saavutti edellisen huippunsa vuoden 2017 lopussa, jonka jälkeen uusien kohteiden aloitukset vähenivät selvästi. Asuntoja kuitenkin valmistui lähes ennätysmäärä vielä 2019 aikana, kun aiemmin aloitetut kohteet saatiin valmiiksi. Asuntoaloituksissa alkoi näkyä oravastaa kasvua loppuvuodesta 2019, mutta korona katkaisi kasvun siivet nopeasti alkuvuodesta 2020, kun rakennusyhtiöt laittoivat aloituksia jäihin maailmanlopun pelossa. Alkusäikähdys jäi kuitenkin lyhytaikaiseksi ja aktiviteetti palasi markkinoille jo loppukesästä. 

Tällä hetkellä asuinrakentamiseen myönnettyjen rakennuslupien määrä on korkeimmillaan vuosikymmeniin. Samaan aikaan myös valmiiden myynnissä olevien uusien asuntojen määrä on painunut jo lähes historiallisen matalalle tasolle, joka viestii erittäin kovasta kysynnästä.

Asuntojen kova kysyntä ja osittain vähäinen tarjonta on heijastunut asuntojen hintojen nopeana nousuna. Tilastokeskuksen tietojen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat kuluvan vuoden aikana nousseet kasvukeskuksissa jopa 5-9 prosenttia. Hintojen nousu on tarttunut osakeasuntojen lisäksi myös omakotitaloihin, joiden hinnat koko maassa ovat kohonneet vuodentakaisesta yli 8 prosenttia.

Näin kovaa hintojen nousua ei olla omakotitalojen kohdalla nähty vuosikausiin, joten voidaankin hyvin todeta käynnissä olevan myyjän markkinat. Hintojen nousun kovin vaihe alkaa kuitenkin olla arviomme mukaan takanapäin, sillä koronarajoitusten poistuminen siirtää kuluttajien rahojen käyttöä takaisin matkustamisen ja muiden palveluiden käytön piiriin. 

Ammattimaisten sijoittajien pääomien virtaaminen Suomen kiinteistömarkkinoille on jatkunut hyvän tuottotason houkuttelemana. Tämä näkyy muun Suomen Pankin tilastoimassa kiinteistörahastojen nettomerkinnöissä, joka on jatkanut kasvuaan kuluvan vuoden aikana. Pitkien korkojen nousun jatkuminen voi kuitenkin katkaista menon, mikäli pääomien virta kääntyy kiinteistöistä turvasatamina pidettyihin velkakirjoihin. 

Rakennussektori on kokonaisuudessaan iso työllistäjä Suomessa. Rakennussektorin suora työllistävä vaikutus on noin 250 000 henkilöä. Kun mukaan lasketaan rakennetun ympäristön ylläpitoon kuuluvat sekä muut epäsuorat työllisyysvaikutukset, luku nousee noin puoleen miljoonaan. Rakennusala kokonaisuutena on siis suurin yksittäinen työllistäjä Suomessa ja kaikki muutokset sektorin kasvunäkymissä heijastuvat nopeasti talouteen. 

Korona muutti toimistotyön luonteen – tarvitaanko toimistoja tulevaisuudessa?

Etätyön määrä tulee pysyvästi lisääntymään koronan jälkeisessä maailmassa. Toimistot eivät kuitenkaan häviä mihinkään, mutta tilatarpeet muuttuvat.

Kiinteistökonsulttiyhtiö Jones Lang LaSallen (JLL) tekemän tutkimuksen mukaan yritysten tilantarpeet ovat muuttuneet koronaa edeltävään aikaan verrattuna. Enää ei ole tarvetta yhdelle isolle konttorille, johon kaikki työntekijät mahtuvat, vaan yhtiöt haluavat jatkossa pienemmän korkeatasoisen pääkonttorin ja useampia pienempiä liiketiloja työntekijöilleen. Pääkonttori toimisi kasvoina yhtiön brändille, ja paikkana asiakas- ja edustustilaisuuksille. Pienemmät ja hajallaan olevat toimistot tarjoaisivat työntekijöille mahdollisuuden tehdä töitä toimistomaisessa ympäristössä ja mahdollisuuden tavata kollegoita, ilman tarvetta matkustaa ruuhkissa usein ydinkeskustoissa sijaitseviin pääkonttoreihin. 

Ihmiset ovat sosiaalisia olentoja, jotka kaipaavat fyysistä kanssakäymistä ja vuorovaikutusta toistensa kanssa, ja sitä ei etätyöskentely pysty tarjoamaan. Tutkimusten mukaan toimistoissa työskentely tehostaa työntekijöiden välistä sosiaalista kanssakäymistä, parantaa ongelmanratkaisukykyä sekä helpottaa johtajien kanssa käytävää vuoropuhelua. Toimistoissa työskentely lisää myös ihmisille tärkeäksi kokemaa yhteisöön kuuluvuuden tunnetta, jota puhdas etätyöskentely ei pysty samassa määrin tarjoamaan.

Toimistojen sijainneilla tulee tulevaisuudessa olemaan korostetun tärkeä rooli työnantajan houkuttelevuuden kannalta. Helppo saavutettavuus useiden liikennöintimuotojen osalta nousee tutkimuksissa tärkeään rooliin. Yhteiskäyttötilojen merkitys tulee kasvamaan, ja joidenkin tutkimusten mukaan toimistojen koko voi jopa kasvaa nykyisestä, kun työntekijöille halutaan tarjota enemmän tilaa sosiaaliselle kanssakäymiselle. 

Rakentajat ovat haistaneet muutostarpeet

Selvää on, että etätyön rooli tulee jatkossa olemaan suurempi kuin ennen koronaa. Suomessa etätyöskentely on kuitenkin ollut suosittua jo pitkään. Euroopan komission tekemän tutkimuksen mukaan Suomi oli etätyöskentelyn kärkimaita EU-maiden joukossa jo ennen koronaa vuonna 2019. Tutkimuksen mukaan yli 30 prosenttia työssä käyvistä suomalaisista työskenteli etänä joko usein tai silloin tällöin. EU-maista yleisempää etätyöskentely oli vain Luxemburgissa, Hollannissa ja Ruotsissa.

Etätyöskentelyn lisääntyminen tulee todennäköisesti lisäämään tarvetta muunneltaville toimitiloille. Rakentamisen näkökulmasta tämä tarkoittaa korjausrakentamisen lisääntymistä sekä tarvetta myös uusille tilatyypeille. 

Esimerkkejä uudenlaisista toimistoista on nähty jo täällä meilläkin. Esimerkiksi YIT tarjoaa yrityksille Workery+:ksi nimettyä toimitilakonseptia Pasilan Triplassa, josta yritys voi vuokrata toimistotilaa halutulle työntekijämäärälle ja maksaa tästä käytön mukaan. Tämän tyyppisiä ratkaisuja tullaan varmasti näkemään tulevaisuudessa enenevissä määrin.

Kirjoittaja Markku Moilanen toimii OP Marketsissa osakeanalyytikkona. Työssään hän seuraa suomalaisia rakennusalan yhtiöitä, kiinteistösijoittajia sekä teräsyhtiöitä. OP Marketsissa Moilanen on työskennellyt vuodesta 2020 lähtien. Ennen OP:lle tuloa hän on työskennellyt eri rahoitusalan tehtävissä kymmenen vuoden ajan.