Taksonomia on EU:n kestävän rahoituksen luokitusjärjestelmä, joka helpottaa tunnistamaan kestävän taloudellisen toiminnan osuutta yhtiön koko toiminnasta. Taksonomia toimii sijoittajille työvälineenä, jota voidaan käyttää apuna ohjaamaan rahoitusta kestävämpiin toimintoihin. Taksonomia vaikuttaa yhä voimakkaammin myös kiinteistösijoittamiseen. Ilmastonmuutos on megatrendi, joka etenee nopeasti. Kiinteistöalaa on pidetty usein hyvin perinteisenä toimialana, joka syttyy uudistuksiin hitaasti. Ilmastonmuutoksen hillintään on kuitenkin tarttuva heti. Jos ilmastonmuutoksen aiheuttamia riskejä ei hillitä, voi reagoimattomuus pahimmillaan johtaa kiinteistösijoitusten arvon alentumiseen.

Ilmastonmuutos ja sen pysäyttäminen ovat vahvasti sääntelijän agendalla, ja siksi EU:ssa on luotu luokitusjärjestelmä sille, mitä voidaan pitää taksonomian mukaisena eli kestävänä taloudellisena toimintana. Taksonomialuokituksesta on hyötyä, kun halutaan varmistua sijoitusten kestävyydestä. OP Kiinteistösijoitus on muun muassa sitoutunut tekemään vähintään 20 % kestäviä sijoituksia useissa rahastoissaan. Näin ollen sijoituksien kestävyys pystytään varmistamaan kiinteistöjen taksonomian mukaisuudella. Taksonomian mukaisuus toimii hyvänä evidenssinä myös rahoittajan suuntaan arvioitaessa vihreän rahoituksen edellytysten toteutumista.

Laskimme OP Kiinteistösijoituksessa kiinteistörahastojen taksonomian mukaisuuden jo viime kesänä, mutta taksonomiatarkastelu ei kuitenkaan ole ollut ihan mutkatonta. Kiinteistöalalle ei ole vielä muodostunut yhtenäisiä linjauksia tai toimintatapoja siitä, miten taksonomiakriteereitä tulkitaan. Esimerkiksi OP Kiinteistösijoituksen hallinnoimissa rahastoissa uudisrakennusten kriteerien mukaan tehtävä tarkastelu on toistaiseksi jätetty laskelmista kokonaan pois. Tulevaisuudessa myös uudisrakennukset on tarkoitus ottaa mukaan tarkasteluun, kun näiden kriteerien tulkinta tarkentuu. Oman haasteensa tekee se, että rahastoon sijoittavan osuuden omistajan voi olla vaikeaa ymmärtää taksonomiakriteerien taustojen kiemuroita. Raportoiko rahasto esimerkiksi ilmastonmuutoksen hillinnän vai sopeutumisen ympäristötavoitteen mukaan? Tällä on merkitystä, koska taksonomian prosenttiosuus riippuu siitä, kummalla tavalla sitä on laskettu.

Taksonomiassa ns. pääkriteerien täyttymisen lisäksi toiminta ei saa aiheuttaa merkittävää haittaa muille ympäristötavoitteille. Kiinteistöjen omistamista koskevien kriteerien mukaan tämä tarkoittaa ilmastoriksianalyysin tekemistä. Jotta sijoitusta voidaan pitää taksonomian mukaisena, pitää ilmastorikianalyysi olla tehty. Sääntelyssä ei kuitenkaan ole tarkennettu, millä tasolla ilmastoriskianalyysi tulisi tehdä. Ilmastoriskianalyysi on hyvä esimerkki siitä, miten eri toimijat tulkitsevat tätä eri tavalla. Rahastojen omistaman kiinteistömassan analysointi voi pahimmillaan olla sekä työläs että kallis prosessi. Portfolion Ilmastoriskianalyysi pitää tehdä ensimmäisessä vaiheessa hyvin yleisellä tasolla, jotta siitä on hyötyä. Kun on tunnistettu kiinteistöistä riskisimmät kohteet, voidaan tehokkaammin keskittyä näiden kohteiden parantamiseen.

Kiinteistöalan haasteeksi muodostuu se, että koko laajan toimintakentän pitäisi pystyä soveltamaan samoja taksonomian arviointikriteerejä. Säätelijän intressissä tuskin on liian tiukkojen tulkintojen tekeminen kriteereistä, joita pitää pystyä luontevasti soveltamaan eri käyttötarkoituksiin ja toimialoille. Näin ollen olisi myös hyvä, että arviointikriteerien tulkitsemiseen otetaan laajasti mukaan eri kiinteistöalan toimijoita, jotta saadaan mahdollisimman hyvä kokonaiskuva tulkintojen soveltuvuudesta.

Kiinteistösijoitustoiminnan tavoitteena on, että tuotto ja vastuullisuus kulkevat käsi kädessä. Turhan kalliiden ja työläiden prosessien soveltaminen syö rahaston tuottoja ja näin ollen myös osuuden omistajien tuottoja. Kestävä sijoittaminen ei saa olla vaihtoehto tuotoille. Uskon, että tulevaisuudessa kestävien kohteiden kysyntä tulee voimistumaan entisestään. Kun taksonomiatarkastelu ja kiinteistöjen vastuullisuus ovat valmiiksi kohteissa huomioitu, riskit arvon alentumiselle pienenee. Taksonomian hyödyntäminen ja ilmastoriskianalyysin tekeminen kertoo siitä, että ilmastonmuutos on otettu sijoitustoiminnassa vakavasti. Edelläkävijyys vaatii kuitenkin rohkeutta. Nyt on muutoksen aika.