Asunnon myyminen lapselle markkinahintaa halvemmalla on Suomessa täysin laillista ja melko yleistä. Kyse ei ole lahjasta vaan tavallisesta kaupasta, kunhan hinta pysyy tiettyjen rajojen sisällä.

Asunnon saa myydä lapselle alennuksella ilman lahjaveroa, kunhan kauppahinta on yli 75 prosenttia käyvästä arvosta. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, jonka asunnosta todennäköisesti saisi, jos sen myisi juuri nyt avoimilla markkinoilla.

Jos kauppahinta on tasan 75 prosenttia käyvästä arvosta tai vähemmän, käyvän arvon ja kauppahinnan erotus katsotaan lahjaksi, jolloin lapsen tulee maksaa lahjaveroa.

Verotus riippuu asunnon aiemmasta käytöstä ja asuntotyypistä

Luovutuksen tuloveroseuraamukset vanhemmalle riippuvat siitä, onko myytävä asunto ollut vanhemman oma koti vai sijoitusasuntona.

Jos kyse on sijoitusasunnosta, myyjä eli vanhempi maksaa mahdollisen luovutusvoittoveron kaupasta saamastaan voitosta. Vanhemman asunnosta ei makseta luovutusvoittoveroa, jos asunto on ollut omistuksessa ja omassa käytössä yli kaksi vuotta.


Tuloveron määrä riippuu siitä, onko myytävä asunto ollut vanhemman oma koti vai sijoitusasuntona.

Kaupasta menee aina varainsiirtovero, jonka maksaa ostaja eli lapsi. Vero lasketaan todellisesta kauppahinnasta. Mitä matalampi hinta, sitä pienempi vero.

Varainsiirtoveron määrä taas riippuu asuntotyypistä. Asunto-osakkeesta veroa maksetaan 1,5 prosenttia, kun taas kiinteistöstä vero on kolme prosenttia.

Esimerkki: 100 000 euron kerrostaloasunto

●  Kauppa käyvällä hinnalla (100 000 €): ei lahjaveroa, varainsiirtovero 1 500 €
●  Kauppa 24 % alennuksella (76 000 €): ei lahjaveroa, varainsiirtovero 1 140 €
●  Suora lahjoitus (100 000 €): lahjaveroa kertyy yli 10 000 euroa.

Asunnon myynti eteenpäin voi muuttaa tilannetta



Alihintainen kauppa on usein edullisin tapa verotusta silmällä pitäen. Tilanne voi kuitenkin muuttua, jos lapsi myy asunnon myöhemmin eteenpäin.

Esimerkki: lapsi myy asunnon eteenpäin 140 000 eurolla

● Ostettu käyvällä hinnalla (100 000 €): luovutusvoitto 40 000 €, vero 12 400 €
●  Ostettu 24 % alennuksella (76 000 €): luovutusvoitto 64 000 €, vero 20 560 €
●  Jos lapsi on asunut asunnossa vakituisesti vähintään 2 vuotta ennen myyntiä: voitto on verovapaata riippumatta ostohinnasta.

Muut samana vuonna ansaitut pääomatulot voivat vaikuttaa veron määrään. Luovutusvoitosta voi vähentää kauppaan tai asunnon omistukseen liittyviä vähennyskelpoisia kuluja, kuten varainsiirtoveroa tai remonttikuluja. Tämä pienentää myös maksettavaa veroa.


Osia asunnosta lahjaksi vähitellen

Asunnosta voi lahjoittaa osuuksia myös vähitellen pienissä erissä, kunhan kukin erä pysyy lahjaveron alarajan alapuolella.

Lahjaveroa peritään, jos samalta lahjanantajalta kolmen vuoden aikana saatujen lahjojen yhteisarvo ylittää 7 500 euroa. Summaan lasketaan asunto-osuuksien lisäksi kaikki muutkin saman antajan lahjat, kuten rahalahjat.

Sarjalahjoittaminen johtaa pitkäaikaiseen yhteisomistukseen.

Sarjalahjoittamisen kohdalla yleinen käytännön haaste on se, että luovuttaminen pienissä osissa johtaa pitkäaikaiseen yhteisomistussuhteeseen. Tällöin ratkaistavaksi tulee monenlaisia lisäkysymyksiä.

On esimerkiksi sovittava, kuka asunnossa asuu ja maksaako hän vuokraa toiselle osaomistajalle. Myös kaikki asunnon remontointiin ja ylläpitoon liittyvät asiat on päätettävä yhdessä. Jos järjestely ei toimikaan, voi yhteisomistuksen purkaminen olla hankalaa.

Muista myös nämä:

  • Pyydä asunnosta puolueeton arvio esimerkiksi kiinteistönvälittäjältä.
  • Jos rahoitat kauppaa korottomalla lainalla, laadi kirjallinen, realistinen takaisinmaksusuunnitelma ja noudata tätä suunnitelmaa.
  • Kun asunto myydään myöhemmin, luovutusvoitto voidaan laskea käyttämällä todellisen hankintahinnan sijaan hankintameno-olettamaa, jos se on edullisempi vaihtoehto.
  • Epäselvissä tilanteissa voit hakea Verohallinnolta maksullisen ennakkoratkaisun ennen kauppaa.


Asiantuntijana jutussa Verohallinnon johtava veroasiantuntija Kalle Isotalo.