Asunnonvaihto tulee vastaan, kun elämäntilanne muuttuu, eikä nykyinen koti enää palvele yhtä hyvin kuin ennen. Omistusasunnon vaihtoon liittyy paljon huomiotavia asioita. On etsittävä ja ostettava uusi asunto, ja lisäksi päätettävä mitä vanhalle tehdään. Oston ja myynnin ajoittaminen voi tuottaa päänvaivaa. 

Asiantuntijamme kertovat, millaisia eri vaihtoehtoja asunnonvaihtajalle on tarjolla.

1. Oma asunto myydään ennen kuin uusi ostetaan: Ole tarkkana tarjouksissa

Useimmiten asunnonvaihtaja päätyy myymään vanhan asuntonsa rahoittaakseen uuden asunnon ostamista.

– Kun oma asunto myydään ennen kuin uusi koti on ostettu, ei kahden lainan ja asunnon kuluista tarvitse huolehtia yhtä aikaa, eikä riskiä niin sanotusta kahden asunnon loukusta pääse syntymään. Tämä vaihtoehto voi olla ainut mahdollinen erityisesti silloin, jos nykyisen ja uuden asunnon lainamäärä on suuri verrattuna kotitalouden käytettävissä oleviin tuloihin, sanoo OP Uusimaan asiakkuuspäällikkö Teija Halme. 

Vaikka uusi asunto ostettaisiin vasta vanhan asunnon myynnin jälkeen, voi asuntoa ryhtyä etsimään jo ennen asunnon myyntiä. Tällöin uudesta asunnosta tehdään ehdollinen ostotarjous. Silloin ostotarjoukseen kirjataan, että kaupan toteutumisen edellytyksenä on ostajan aiemman asunnon myynti tiettyyn päivämäärään mennessä.

Juuri nyt asuntomarkkinoilla on paljon ostajia tällaisessa tilanteessa, eikä ehdollisen tarjouksen jättämistä kannata suotta pelätä. 

On hyvä pohtia, tahtooko omaa kotia myydä, vaikka uusi koti ei olisikaan enää saatavilla.

Vaikka myyjä hyväksyisi ehdollisen ostotarjouksen, myyjäkin voi hyväksyä tarjouksen ehdollisena, jolloin tarjous ei velvoita häntä pitämään asuntoa varattuna kyseiselle ostajalle tarjouksen voimassaolon ajan. Jos joku toinen ostaja tekee asunnosta ostotarjouksen ilman myyntiehtoa, voi asunnon myydä hänelle. 

– On hyvä pohtia, tahtooko omaa kotia myydä, vaikka uusi koti ei olisikaan enää saatavilla. Jos myyjä on hyväksynyt omasta asunnostaan ehdollisen tarjouksen myös ehdollisena, hänellä on mahdollisuus hyväksyä asunnosta muitakin tarjouksia, kertoo OP Koti Uusimaan kiinteistönvälittäjä Sanna-Leena Peltonen. 

Asunnonvaihto vaatii erityistä tarkkuutta silloin, jos on ostajana tehnyt uudesta asunnosta ehdollisen tarjouksen ja myyjänä hyväksyy omasta asunnosta ehdollisen tarjouksen. Voi nimittäin käydä myös niin, että uudeksi kodiksi aiottu asunto menee sivu suun, minkä jälkeen nykyinen koti meneekin kaupaksi, kun sen ostajat saavat oman kodin myytyä eli heidän osaltaan ehdollisen ostotarjouksen ehdot täyttyvät.

Jos ostajana ei halua tehdä ehdollisia ostotarjouksia, on selkeintä myydä ensin oma asunto ja etsiä uutta vasta sen jälkeen. Silloin oman asunnon myynnissä kannattaa sopia riittävän pitkä vapautumisaika, mikä mahdollistaa enemmän aikaa uuden kodin etsintään.

Yksi vaihtoehto on myös muuttaa vuokralle siksi aikaa, kunnes uusi koti löytyy. Vuokra-asuminen voi jopa tarjota mahdollisuuden tutustua uuteen asuinalueeseen ennen kuin sitoutuu alueelta oman kodin ostamiseen. 

– Itse jopa nautin muuttamisesta, ja minulla on ollutkin noin parikymmentä kotia. Kaikki eivät toki ole yhtä innokkaita muuttajia, naurahtaa Halme. 

2. Uusi koti ostetaan ennen kuin vanha myyty: Sopii vain tietyssä tilanteessa

Joissain tapauksissa voi olla mahdollista ostaa uusi asunto jo ennen kuin vanha on mennyt kaupaksi. Tällöin tarjolla on kaksi lainavaihtoehtoa: tavalliset asuntolainat tai niin sanottu bullet-laina. 

Jos myytävästä asunnosta on asuntolainaa, eikä asuntoa ole vielä myyty ennen uuden asunnon ostamista, tarvitaan kaksi erillistä asuntolainaa. Toinen lainoista kohdistuu vanhaan ja toinen uuteen asuntoon. Kummastakin asuntolainasta tulee maksaa lyhennykset ja korot normaalisti kuukausittain, kunnes aiempi asunto on myyty.

Toinen vaihtoehto on bullet-laina eli väliaikaisrahoitus, josta käytetään myös termiä siltarahoitus. Bullet-lainasta maksetaan laina-aikana vain korkoja. Lainan pääoma maksetaan kerralla takaisin, kun vanha asunto on myyty.

Kummassakin vaihtoehdossa asunnonvaihtaja maksaa kahden lainan ja asunnon kuluja yhtäaikaisesti, kunnes vanha asunto saadaan myytyä. Riskinä tässä tilanteessa on asunnon myynnin pitkittyminen. Tällainen asunnonvaihto vaatii oman kuukausittaisen maksukyvyn perinpohjaista pohdintaa.

– Tämä vaihtoehto voi olla mahdollinen, jos myytävän asunnon lainanhoitomenot ovat maltilliset suhteessa asiakkaan tuloihin. Esimerkiksi silloin, jos asunto on ollut omaan budjettiin nähden edullinen, tulot ovat nousseet asumisaikana tai lainaa on ehditty maksaa reilusti pois, sanoo OP Ryhmän vakuudellisen henkilöasiakasrahoituksen tuotepäällikkö Atte Ylä-Mattila.

– Silloin kuukausibudjetti voi mahdollistaa kahden asunnon ylläpidon yhtä aikaa. Mutta jos nykyinen laina on mitoitettu lähelle maksimia, eikä sitä ole vielä ehditty lyhentää kovin paljoa, on parempi vaihtoehto myydä ensin nykyinen koti. 

3. Vanhasta asunnosta sijoitusasunto: Laske vuokratuotto huolella

Kun asunnonvaihto on ajankohtainen, moni saattaa pohtia, voisiko vanhan asunnon jättääkin vuokralle sijoitusasunnoksi. 

– Kehottaisin jokaista asunnonvaihtajaa perehtymään asiaan huolella ja pohtimaan, onko hän valmis toimimaan vuokranantajana, pohtii Ylä-Mattila ja jatkaa: 

– Oman kodin vuokraaminen voi tuntua helpommalta ratkaisulta kuin täysin uuden asunnon ostaminen sijoituskäyttöön, kun alue ja yhtiö ovat jo tuttuja. Kannattaa kuitenkin realistisesti arvioida asunnon potentiaalia, tutustua alueen muuhun tarjontaan ja laskea tuottoprosentti arvioidulla vuokralla ja mahdolliset tyhjät kuukaudet huomioiden.

Vaikka oma asunto olisi ollut kotina rakas, se ei välttämättä ole paras mahdollinen vuokra-asunto. Siksi ennen tämän vaihtoehdon valitsemista kannattaa tehdä tarkat laskelmat siitä, onko asunnosta mahdollista saada tuottava vuokra-asunto.

Asunnonvaihto, pariskunta lainaneuvottelussa

4. Uuden kodin rakentaminen itse: Budjetissa oltava joustonvaraa

Jos asunnonvaihtaja päättäkin alkaa rakentaa uutta kotia alusta asti, on varauduttava siihen, että niin muuton aikataulu kuin hankkeen budjettikin voivat muuttua projektin aikana. 

 Rakennushankkeissa kannattaa olla reilusti säästöjä yllätysten varalle.

– Suosittelen, että jos päättää rakennuttaa omaa kotia, kannattaa siihen varata noin 15 prosenttia omarahoitusosuutta. Rakentamisen edetessä voi tulla matkaan yllätyksiä, ja siksi rakennushankkeissa kannattaa yleensä olla reilusti säästöjä yllätysten varalle, OP Uusimaan asiakkuuspäällikkö Teija Halme sanoo. 

Hän suosittelee rakennusprojektiin ryhtyviä siksi myymään ensin vanhan asunnon pois ja asumaan vuokralla rakentamisen ajan.

– Tällöin vanhasta asunnosta vapautuu varoja rakentamiseen, eikä uuteen kotiin muuttaessa tarvitse enää miettiä vanhan asunnon myyntiä.

Jokainen asunnonvaihto löytää parhaan toteutustapansa pankin asiantuntijan avulla. 

Asunnonvaihtamisen erilaisia vaihtoehtoja käsiteltiin OP Ryhmän webinaarissa, jonka pääset katsomaan täältä‍.

Asunnonvaihtajan usein kysytyt kysymykset

Milloin lainaneuvottelu voidaan aloittaa?

Lainaneuvottelu voidaan käydä heti kun asunnonvaihto on vasta harkinnassa. 

Asunnonvaihtajan ei siis tarvitse vielä tietää kohdetta tai olla myymässä nykyistä kotia, jotta voi tehdä lainahakemuksen ja keskustella pankin kanssa. Lainan hakemisen kanssa kannattaa olla liikkeellä ajoissa, sillä asunnonvaihtamisen askelmerkit selviävät neuvottelussa.

Siirtyykö valtiontakaus uuteen lainaan asuntoa vaihtaessa?

Kyllä, valtion takaama laina voidaan siirtää uuteen kohteeseen, jos yleiset valtiontakauksen ehdot täyttyvät myös uudessa kohteessa. 

Mitä tarkoittaa 2024 muuttunut hyvän välitystavan ohjeistus, jossa voi olla voimassa monta ehdollisesti hyväksyttyä tarjousta yhtä aikaa?

Myyjä voi hyväksyä ehdollisen ostotarjouksen ehdollisena, mikä tarkoittaa, että myyjällä on oikeus jatkaa kohteen myyntiä ja hyväksyä muita ostotarjouksia. Välitysliikkeen on ilmoitettava ostotarjouksen tekijälle, jos kohteesta on hyväksytty toinen tarjous.

Milloin asuntokauppojen varainsiirtovero maksetaan?

Kiinteistökaupassa varainsiirtovero tulee maksaa ennen lainhuudon hakemista, joka on haettava 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun sopimuksen allekirjoittamisesta. Asunto-osakkeen varainsiirtovero on maksettava 2 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu.

Välittäjäkaupassa vero on maksettava asunto-osakkeesta kaupanteon yhteydessä. Jos kiinteistön ostoon otetaan lainaa, käytännössä myös silloin varainsiirtovero maksetaan kaupanteon yhteydessä, koska muuten rahoittajan edellyttämää lainhuutoa ei voida hakea. 

Tarkemmat ohjeet löytyvät Verohallinnon sivuilta‍. 

Miten voin arvioida asunnon oikeaa hintaa? 

Yksityishenkilöt voivat hakea toteutuneita asuntokauppatietoja viimeisen 12 kuukauden ajalta Ympäristöministeriön ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tarjoamasta Asuntojen hintatiedot‍ -internethakupalvelusta.

Palvelun avulla voi haarukoida niin oman asunnon sopivaa pyyntihintaa kuin ostettavasta kohteesta tarjottavaa hintaakin. Myynti-ilmoitusten pyyntihinnoista saa jonkinlaista käsitystä hintatasosta, mutta ne eivät kerro vielä toteutuneita hintoja. Suuntaa-antavan arvion oman asunnon hintahaarukasta saa myös esimerkiksi OP Kodin hintalaskurilla‍.

Omasta asunnosta kannattaa pyytää toisenkin välittäjän hinta-arvio, sillä joskus arviot voivat vaihdella huomattavastikin. Tämä helpottaa oman käsityksen muodostamista hinnasta.  Useimmilla välitysliikkeillä on käytössä ARAn tilastoa tarkempi Kiinteistönvälitysalan keskusliiton kauppahintatilasto hinnoittelun tukena.

Kannattaako myytävää kohdetta remontoida ennen myyntiä?

Isompia remontteja, kuten keittiön tai kylpyhuoneen remonttia, ei yleensä kannata tehdä ennen myyntiä. Pienemmät parannukset voivat kannattaa, etenkin jos niitä osaa tehdä itse. Esimerkiksi puunväristen väliovien maalaaminen raikastaa asunnon ilmettä selvästi.

Kun kotia myydään, tärkeintä on kuitenkin siisteys ja ylimääräisten tavaroiden raivaaminen, jotta asunnon potentiaalin saa tuotua esiin. Varsinkin ikkunat on tärkeä pestä, jotta valo pääsee sisälle.