Oma tontti tulee pidemmän päälle aina halvemmaksi kuin vuokratontti, vaikka lyhyellä aikavälillä vuokratontin kokonaiskustannukset ovat pienemmät.

– Ero omistustontin eduksi kasvaa nopeasti 20–25 vuoden kohdalla, sanoo OP Koti Uusimaan toimitusjohtaja Satu Astala.

Jos tontin hinta on 100 000 euroa, ja vastaavasta tontista maksettava vuokra 4 prosenttia eli 4 000 euroa vuodessa, olisivat vuokratontin ja omistustontin kokonaiskustannukset ilman vuokrankorotuksia yhtä suuret 25 vuoden kuluttua. Omistustontti kuitenkin kasvattaa asunnon omistajan varallisuutta lainanlyhennysten kautta, toisin kuin tontin vuokra. 

Vertailun lopputulokseen kuitenkin vaikuttavat monet asiat, kuten esimerkiksi vuokratontin vuokrankorotukset ja omistustontin lainan korot. Paneudutaan aluksi vuokratontin todellisiin kustannuksiin.

Paljonko vuokratontti voi maksaa 25 vuodessa?

Vuokratontin vuokraa korotetaan yleisimmin vuosittain kuluttajahintaindeksin muutoksen tahdissa. Viimeisen 25 vuoden aikana kuluttajahintaindeksi on noussut keskimäärin 1,9 prosenttia vuodessa.

Jos vuokratontin vuosivuokra on 4 000 euroa, olisivat vuosivuokran kokonaiskulut 25 vuodessa 1,9 prosentin vuosittaisella korotuksella noin 157 000 euroa.

Tontin kuukausivuokra nousisi siis 25 vuodessa tasaisesti noin 330 eurosta noin 520 euroon.

Paljonko lainalla ostettu oma tontti voi maksaa 25 vuodessa?

Harvalla on varaa ostaa 100 000 euron tontti ilman lainaa. Tontin hankintakustannuksiin on siis laskettava myös lainan kustannukset.

Jos koko ostohinta otettaisiin annuiteettilainana, jonka korko on 3 prosenttia ja laina-aika 25 vuotta, maksaisi tontin omistaja tontin hinnan päälle korkokuluja noin 43 000 euroa eli tontista yhteensä noin 143 000 euroa. Kuukausittainen tonttilainan maksuerä sisältäen sekä lyhennyksen että koron olisi noin 475 euroa. Suoraan vuokraan verrattavia kustannuksia oman tontin osalta ovat kuitenkin ainoastaan korkokulut eli 43 000 euroa, sillä lainan lyhennykset kasvattavat omistajan varallisuutta.

Lisäksi maapohjasta maksetaan vuosittain kiinteistöveroa, joka vaihtelee kunnittain 1,3–2,0 prosentin välillä. Vuokratontista kiinteistöveroa ei mene. 

Tarkasta tontin vuokrasopimuksen ehdot huolella

Tontin vuokrasopimuksessa voi olla yleisimmin käytetyistä poikkeavia ehtoja. Siksi sopimus pitää lukea läpi huolella ja tarvittaessa käyttää asiantuntijaa apuna. 

Käytännössä sopimukset eroavat toisistaan esimerkiksi näissä asioissa:

  • Tontin vuokra-aika: Jäljellä oleva vuokra-aika voi vaihdella 20 vuodesta jopa 100 vuoteen. Vuokrasopimuksen päätyttyä se neuvotellaan uudelleen, jolloin sopimusehdot kuten vuokrankorotukset voivat muuttua huomattavastikin.
  • Vuokran määräytymisperuste: Vuokra voi määräytyä esimerkiksi tontin arvo x prosentti, kiinteä summa tai markkinaperusteinen hinta.
  • Vuokran tarkistusväli: Yleensä vuokraa tarkistetaan viiden vuoden välein, mutta tämä kannattaa varmistaa.
  • Erityisehdot: Tontilla saattaa olla esimerkiksi rakentamis- ja käyttötarkoitusrajoituksia tai lunastusehtoja.
  • Tontin omistajat: Omistajina voivat olla esimerkiksi kunta, seurakunta tai yksityiset henkilöt, ja jokaisella omistajalla on omat käytäntönsä.
  • Vuokratontin lunastus: Nykyään asunnoissa voi olla myös niin sanotusti valinnainen vuokratontti. Tällöin omistaja voi itse valita, haluaako maksaa tontista vuokraa kuukausittain vai lunastaa osuutensa omaksi. 

On tärkeä selvittää, millaisia ovat sopimuksen jatkuvuuden ehdot. Ääritapauksessa tontinomistaja voi myydä tonttinsa johonkin muuhun käyttöön sopimuksen päättyessä.

Kaupungin vuokratonteilla asuvat voivat usein lunastaa tontin, kun vuokrasopimus päättyy.

Asuntosijoittajat ovat viime vuosina suosineet vuokratonteille rakennettuja asuntoja. Vuokratontilta hankittava asunto on usein edullisempi, ja vuokranantajana sijoittaja voi vähentää tontinvuokrakulut verotuksessa.

Omistustontti kasvattaa varallisuutta

Tontin arvo voi nousta vuosien saatossa. Arvonnousu riippuu monesta tekijästä, kuten siitä miten aluetta kehitetään ja maankäyttöä suunnitellaan. Tontin arvo voi myös laskea, jos esimerkiksi alueen väestömäärä vähenee.

Omalla tontilla sijaitsevan asunnon jälleenmyynti on yleensä helpompaa kuin vuokratontilla sijaitsevan. Poikkeuksena ovat kuitenkin alueet, joilla suurin osa asunnoista on vuokratontilla. Tällöin tontin omistusmuodolla ei ole yhtä suurta merkitystä.

Ennen tonttikauppoja ostajan tulee selvittää kattavasti kaikki kiinteistöä koskevat tiedot, kuten lainhuutotodistus, rasitustodistus, kaavamääräykset sekä muut kiinteistöön liittyvät asiakirjat. Lisäksi on hyvä hankkia kaikki yleisesti saatavilla oleva tieto alueesta, erityisesti rakentamisesta ja maankäytöstä.

Omaa ja vuokratonttia vertaillessa ei kannata unohtaa yhtä asiaa: vuokratontilla asuja ei voi asuntoa myydessään saada maksamiaan vuoravastikkeita takaisin. 

Omistustontilla asujalla sen sijaan on tonttiin sijoittamansa rahan verran omaisuutta, jonka arvo voi vieläpä kasvaa vuosien myötä.

Jutussa on haastateltu asuntorahoituksen asiantuntijana Jenni Tuomista.