Tyypillisesti suomalaiset muuttavat pois kotoaan 20 ikävuoden molemmin puolin. Useimmat siirtyvät ensin vuokramarkkinoille ja alkavat kymmenisen vuotta myöhemmin etsiä omistusasuntoa. Käytännössä kahdenkymmenen vuoden takainen syntyvyys heijastuu tämän päivän asuntokysyntään.  

Vastaavasti kysyntä alkaa hiipua vanhemmissa ikäluokissa, ja tutkimusten mukaan 60 ikävuoden jälkeen asunnon myynnit alkavat lisääntyä.

Nämä kaksi hetkeä ovat merkittäviä asuntomarkkinoille. Kysyntä kasvaa kun nuori tulee parikymppisenä asuntomarkkinoille, mutta ikääntyneiden poistuessa markkinoilta tarjonta lisääntyy. 

Väestörakenne ja väestökehitys vaikuttavat merkittävästi asuntomarkkinoihin, sillä asuntokuntien määrä ratkaisee pitkälti sen, kuinka paljon asuntoja tarvitaan. Väestönkehitys vaikuttaa asuntokuntien muodostumiseen, mikä puolestaan näkyy sekä rakentamisen tarpeessa että asuntojen hinnoissa, jos tarjonta ei sopeudu riittävästi. 

Syntyvyys tänään näkyy asuntomarkkinoilla 20 vuoden päästä 

Menneestä syntyvyyden kehityksestä voi päätellä myös tulevaa. Noin 20 vuotta sitten syntyneiden määrä antaa osviittaa siitä, kuinka paljon asuntomarkkinoille tulee lähivuosina ihmisiä ja uutta kysyntää.  Viime vuosina maahanmuutto on kuitenkin muokannut väestökehitystä ja tulevaisuuden arvioita selvästi.

Samaan aikaan syntyvyys on jatkanut laskuaan. Koska syntyvyyden kääntyminen nousuun näkyisi asuntomarkkinoilla vasta vuosikymmenten päästä, maahanmuutto on ainoa demografinen tekijä, joka voi muuttaa kysyntää nopeasti. 

Asuntokuntien määrään vaikuttaa myös niiden koko. Suomessa hidastunutta väestönkasvua on pitkään kompensoinut se, että asuntokuntien keskikoko on pienentynyt.

Viimeisen kymmenen vuoden aikana tähän on vaikuttanut esimerkiksi opiskelijoiden siirtäminen yleisen asumistuen piiriin, mikä lisäsi yksinasuvien määrää. Kun opiskelijat palaavat takaisin opintotuen asumislisään, tämä kehitys saattaa osittain taittua. Toisaalta väestön vanheneminen voimistaa asuntokuntien pienentymistä. 

Kysyntä keskittyy kaupunkialueille 

Kysyntä ei myöskään jakaudu tasaisesti. Kaupungistuminen ja väestön ikärakenne johtavat siihen, että asuntokysyntä keskittyy entistä enemmän kaupunkialueille. Monilla maaseutualueilla kysyntä puolestaan vähenee väestön supistuessa.

Kehitys todennäköisesti voimistaa hintojen eriytymistä jatkossa. Hintojen muutokseen vaikuttavat kuitenkin monet tekijät, kuten suhdanne ja tulojen kehitys.

Tutkimustiedon mukaan OECD-maissa 20 vuotta sitten tapahtunut yhden prosenttiyksikön kasvu nuorten osuudessa väestöstä on kasvattanut lyhyellä aikavälillä asuntojen hintoja kahdella prosentilla ja pitkällä aikavälillä yli neljällä prosentilla (Francke & Korevaar, 2022). 

Todennäköistä on, että tulevaisuudessa asuntojen kokonaiskysyntä kasvaa aiempaa hitaammin. Hidastumisella on taustallaan kaksi ajuria: syntyvyyden lasku viimeisen kahden vuosikymmenen aikana ja omistusasuntomarkkinoilta poistuvien, vanhempien ikäluokkien suuri koko. Tällöin myös rakentamisen tarve vähenee.   

Kaupungeissa ja kasvukeskuksissa tilanne voi kuitenkin olla erilainen, sillä muuttovoitto ja maahanmuutto ylläpitävät kysyntää. Asuntojen hinnat voivat nousta näillä alueilla etenkin silloin, jos tarjonta ei kasva riittävästi.

Asuntojen kysyntä ja siten myös rakentamisen tarve tulee todennäköisesti keskittymään entistä enemmän suurempiin kaupunkeihin. Asuntomarkkinoiden alueellinen eriytyminen tulee todennäköisesti jatkumaan, ja on hyvin mahdollista, että tuleva väestökehitys kiihdyttää sitä entisestään. 

OP Pohjolan asuntomarkkinakatsaus‍ on luettavissa myös kokonaisuudessaan.  

Lähteitä: Francke, M., & Korevaar, M. (2022). Baby booms and asset booms: Demographic change and the housing market.