Kiinteistöjen kaupankäyntivolyymit ovat laskeneet merkittävästi takana olevista aktiivisista vuosista, ja kaupankäyntiaktiivisuus on nyt alimmillaan vuosikymmeneen ostajien ja myyjien arpoessa oikeaa hinta. Kansainvälisillä markkinoilla yksittäisiä kauppoja tapahtuu edelleen joka viikko, mutta kokonaiskuva on hiljainen ja sijoittajat ovat hyvin selektiivisiä sekä varovaisia.

Korkojen nousu on vaikuttanut kiinteistömarkkinoihin lähinnä kahta kautta. Kiinteistösijoittamisessa käytetään tyypillisesti vierasta pääomaa, jonka kustannus on kohonnut merkittävästi, ja kiinteistöjen hinnoittelun perusteena oleva tuottovaade on reagoinut korkomuutokseen.

Kaupankäynnin aktiivisuuteen vaikuttaa myös rahoituksen saatavuus, joka on heikentynyt pankkien kiristäessä luotonantoa ja sen ehtoja.  

Kiinteistömarkkinoille valui merkittävä määrää pääomia vuoteen 2022 asti. Sektorivalikoima laajentui ja monipuolistui vuosien saatossa erityisesti kansainvälisillä markkinoilla.

Aiemmin valtaosa kiinteistösijoituksista kohdistui toimisto- ja liikekiinteistöihin. Näihin kohdistuvan markkinamuutoksen seurauksena kiinteistösijoituksen avaruus on laajentunut ja nyt sijoittajille on mahdollisuus valikoida kiinteistöjä laajemmin eri sektoreita esimerkiksi vuokra-asuntoja, opiskelija-asuntokohteita, hoivakohteita, itsepalveluvarastoja ja ”last mile” -logistiikkaa.

Kotimaan markkinat seuraavat kansainvälisiä markkinoita ja yhtä lailla täällä kaupankäyntivolyymi on laskenut merkittävästi.  Kansainväliset sijoittajat ovat olleet edelleen aktiivisia ostomarkkinoilla, kun taas kotimaiset sijoittajat ovat olleet enemmän myyntilaidalla.

Vaikka Suomi on reunamarkkina monelle kansainväliselle sijoittajalle sekä kooltaan pieni, Suomi nähdään vakaana maana lainsäädännön kannalta, mitä geopoliittinen tilanne ei ole isossa kuvassa muuttanut. Kansainvälisiä sijoittajia edelleen kiinnostaa kotimaan kiinteistömarkkina ja erityisesti tässä kohtaan asumisen, hoivan ja logistiikan kohteet.

Matalin tuottovaadetaso on nähty tältä erää ja tuottovaateet ovat nousseet

Matalin tuottovaadetaso tältä erään nähtiin kesällä 2022 ja sen jälkeen kiinteistömarkkinat alkoivat reagoimaan niin kohonneisiin korkoihin ja inflaatioon kuin merkittävään epävarmuuteen.

Kiinteistöjen tuottovaateet lähtivät nousemaan kaikilla sektoreilla, ja tämän myötä kiinteistöjen arvot ovat reagoineet laskevasti. Voimakkain muutos on näkynyt matalariskisissä sijoituskohteissa, joissa tuottovaateet laskivat nollakorkoympäristössä merkittävästi.

Vertailukauppojen puutteen vuoksi tämän hetken tuottovaadetasoon liittyy epävarmuutta. Tuottovaateen nousu tarkoittaa kiinteistölle arvonlaskua ja huomioitavaa on se, että kiinteistöjen kassavirrat ovat tyypillisesti sidottu inflaatioon ja toteutuneet vuokrankorotukset ovat vaimentaneet näitä arvonlaskuja.

Loppuvuosi on haasteellinen – Markkinoiden odotetaan aktivoituvan vuoden 2024 aikana

Näkymä eteenpäin on tällä hetkellä sumuisa ja kiinteistöjen uudelleenhinnoittelu on vielä kesken. Odotukset ovat kuitenkin, että merkittävin arvonlasku olisi jo takanapäin ja seuraavana vuonna kaupankäynnin aktiivisuus palaa, kun myyjien ja ostajien hinnoittelunäkemykset kohtaavat paremmin.

Nämä odotukset perustuvat osaltaan siihen, että Euroopassa korkojen nostaminen on tältä kertaa ohitse ja korkohuippu olisi jo käsillä sekä siihen, että vuokralaisten maksukyky pysyy keskimäärin hyvällä tasolla.

Tähän mennessä vuokralaismarkkinat ovat olleet suhteellisen vahvat ja vajaakäyttöasteet ovat keskimäärin matalalla tasolla. Toki eri sektoreissa tilanteet ovat hieman erilaiset kuten esimerkiksi toimistomarkkinat ovat murroksessa koronapandemian jäljiltä ja toimistojen eriytyminen laadun ja vastuullisuuskriteerien kautta kasvaa vaan entisestään.

Tämä näkyy jo siinä, että laadukkaissa kohteissa vajaakäytöt ovat matalat ja vuokrat ovat pitäneet pintansa ja jopa nousseet. Kohteet, jotka eivät täytä vuokralaisten vaatimuksia ovat riskissä päätyä tyhjilleen.

Puolestaan logistiikkamarkkina on hyötynyt niin verkkokaupan kasvusta kuin tuotantoketjujen ongelmista, sillä varastoja on haluttu tuoda lähemmäs eurooppalaista kuluttajaa. Näin ollen logistisen tilan tarve on kasvanut ja uuden tilan tuotanto ollut rajallista. Myös jatkossa uuden tilaa tulee rajallisesti markkinaan nousseiden rakennuskustannuksien myötä ja tämä tukee nykyisiä käyttöastelukuja.

Kiinteistösijoittaminen kiinnostaa edelleen ja pitkän aikavälin trendit tukevat sijoitusluokkaa

Pääomia tuntuu edelleen löytyvät kiinteistösijoituksiin ja merkittävän kokoisia kiinteistörahastoja on onnistuttu keräämään myös kuluvan vuoden aikana. Nämä rahastot odottavat tällä hetkellä mielenkiintoisia sijoitusmahdollisuuksia niin oman pääoman kuin vieraan pääoman ehtoisena.

Vaikka markkinatilanne on muuttunut merkittävästi, kiinteistösijoittaminen kiinnostaa edelleen. Pitkän aikavälin trendit kuten kaupungistuminen, verkkokaupan kasvu ja väestön ikääntyminen, tukevat kiinteistösijoittamista. Myös vihreä siirtymä tarkoittaa tulevaisuudessa enemmän investointeja kiinteistöihin.

Kiinteistösijoittamisen on pitkän aikavälin tekemistä, jossa on vakaat kassavirrat ja kiinteistöallokaatio tuo hajautusta sijoittajan kokonaissalkkuun johtuen sen epätäydellisestä korrelaatiosta korko- ja osakemarkkinoihin.