Erilaiset myyntihinnat ja vastikkeet: Mistä tietää, kuinka paljon asuminen todella maksaa?

Asuntoilmoitukset vilisevät erilaisia termejä, joiden sisältö ei välttämättä ole ensikertalaiselle lainkaan tuttu. Puhutaan velattomasta myyntihinnasta, vuokratonteista, rahoitusvastikkeesta ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta. Mitä ne oikein tarkoittavat? Ostajana hakee usein asuntoa, jossa asuminen olisi edullista ja vaivatonta.

Kysyimme asiantuntijan apua myynnissä olevan asunnon todellisten asumiskustannusten selvittämiseen. Jos asunnon myyntihinta on alhainen, onko asunto myös edullinen asua?

Selvitä ensin velaton hinta ja tontin omistus

OP Koti oli viime vuonna asuntokauppamäärältään Suomen suurin kiinteistönvälittäjä. OP Kodin johtaja Lasse Palovaara neuvoo ostajaa selvittämään asunnon velattoman hinnan.

– Jos asunto kuuluu asunto-osakeyhtiöön, voi osakkaan maksettavaksi tulla osuus asunto-osakeyhtiön lainoista. Tämä osuus tulee huomioida osaksi asunnon hankintakustannusta eli niin sanottua velatonta hintaa, Palovaara sanoo.

Mikäli asunto-osakeyhtiössä on äskettäin tehty esimerkiksi putkiremontti, voi asuntokohtainen yhtiölainaosuus olla kymmeniä tuhansia euroja. Usein yhtiölainaosuuden voi maksaa asuntokaupan yhteydessä pois kokonaan, tai lainaa voi lyhentää asunto-osakeyhtiölle kuukausittain maksettavana rahoitusvastikkeena.

Asumiskustannusten kannalta on myös tärkeä tietää, sijaitseeko asunto omistus- vai vuokratontilla.

– Jos asunto sijaitsee vuokratontilla, kannattaa selvittää, kuinka pitkäksi ajaksi vuokrasopimus tontista on sovittu ja minkälaisin ehdoin tontin omistaja voi tulevaisuudessa korottaa tontin vuokraa. Tonttivuokran muutoksilla voi olla isokin vaikutus asumisen kustannuksiin, Palovaara sanoo.

Asumisessa maksaa muukin kuin laina

Yleensä ensimmäinen oma koti ostetaan asuntolainan turvin. Asuntolainaa lyhennetään kuukausittain, ja lainanlyhennysten lisäksi asumiseen liittyy muitakin kuluja. Kerros- ja rivitaloissa näitä kuluja maksetaan vastikkeena asunto-osakeyhtiölle.

– Hoitovastikkeella yhtiö huolehtii asumiseen liittyvistä, juoksevista kustannuksista, kuten lämmityksestä, yleisten tilojen sähkönkulutuksesta, piha-alueiden kunnossapidosta ja jätehuollosta. Rahoitusvastikkeella yhtiö puolestaan hoitaa niitä lainoja, joita se on ottanut esimerkiksi korjaushankkeita varten, Palovaara summaa.

Veden- ja sähkönkäytön, vakuutukset ja nettiyhteyden kustannukset asukas maksaa yleensä itse.

Omakotitalon omistaja maksaa asumiseen liittyviä kuluja suoraan yhtiöille, joiden palveluita hän ostaa.

– Tyypillinen juoksevien kulujen kokonaisuus omakotitalossa on sähkölasku, vesilasku, vakuutusmaksut, kiinteistövero, jätehuolto ja nettiyhteys. Lisäksi kaikki korjaus- ja remontointityöt maksetaan itse, joko omilla säästöillä tai pankin remonttilainalla.

Viime vuosina Suomessa esimerkiksi energian hinta on vaihdellut paljon, eikä tämä vaihtelu välttämättä vähene, ennakoi Palovaara.

– Asumisen kustannusten kehittyminen seuraa isossa kuvassa yleistä inflaatiokehitystä, mutta esimerkiksi sähkön hintaan voi tulevaisuudessa kohdistua suuriakin muutoksia, jotka voivat ajoittain olla vaikeasti ennakoitavissa.

Juuri nyt asuntomarkkinoilla on ollut normaalia hiljaisempi aika. Se tarkoittaa, että asunnon ostoa on mahdollista harkita huolella. Asumisen kustannuksia ei kannata pelätä, kunhan omaa talouttaan ei viritä liian tiukaksi.

– Tärkeintä on arvioida yhdessä pankin kanssa omat taloudelliset näkymät ja muodostaa näkemys siitä, kuinka suuri asuntolaina on mielekästä ja mahdollista ottaa. Lainan kustannukset eivät saisi tulevaisuudessa muodostaa liian suurta rasitetta. Asuntolainasta kannattaa pankin kanssa selvittää saatavilla olevat lainavaihtoehdot, lainan kesto ja lyhennystapa, lainan korko ja mahdollinen suojautuminen tulevaisuuden koronnousuja vastaan.

Asunnon myyntihinta koostuu monesta tekijästä, ja hinnasta voi tinkiä

Asunnon myyntihintaan vaikuttavat lukuisat eri tekijät, mikä tekee vertailusta ensikertalaiselle välillä haastavaa. Samalla alueella sijaitsevia, samankokoisia asuntoja voidaan myydä hyvinkin eri hintaan. Mikä kaikki siis vaikuttaa asunnon myyntihintaan?

– Talon ja asunnon ikä ja kunto, sijainti, talotekniikka, asunnon varustelutaso, sisustuksessa käytetyt materiaalit, asunnon pohjaratkaisu, kerrosten lukumäärä, mahdollisen pihan koko, naapuritalojen sijoittuminen – kaikki nämä vaikuttavat hintaan, Palovaara sanoo ja jatkaa:

– Erittäin olennainen asia on asunto-osakeyhtiön taloudellinen tilanne ja osakkaan asunto-osakeyhtiölle maksamien vastikkeiden suuruus. Jokainen asunto on aina oma yksilönsä, eikä myyntihinnaltaan halvin asunto ei ole aina ostajalle kokonaisedullisin.

Asuntojen hinnat ovat Suomessa nyt laskeneet, ja ostajat voivat ainakin yrittää nyt tinkiä hinnasta. Miten asuntokaupoilla sitten tinkii fiksusti?

– Kannattaa muodostaa oma näkemys siitä, mikä on asunnosta tämänhetkisessä markkinatilanteessa oikea hinta. Näkemys on hyvä perustella mahdollisimman selkeästi ja kattavasti, niin myyjä pääsee mielekkäästi pohtimaan sitä, onko hänellä mahdollista tulla pyyntihinnasta vastaan, Palovaara vinkkaa.

Tutustu lähivuosien remonttitarpeisiin

Kun asunnon näkee esittelyssä ensi kertaa, kiinnittää helposti huomiota sen sisustukseen. Usein taloudellisesti merkittävimmät asiat piilevät kuitenkin rakenteissa eli kaikessa siinä, mitä näytöllä ei välttämättä edes näe. Kun asunto vanhenee, tulee siihen erilaisia korjaus- ja remonttitarpeita.

– Täysin remonttivapaita asuntoja ei ole, mutta talon rakentamisessa käytetyt tekniset ratkaisut ja materiaalit vaikuttavat siihen, kuinka paljon remontointitarpeita ikääntyminen aiheuttaa, Palovaara sanoo.

Jos kodiksi on ostamassa kiinteistöä, kannattaa korjausten arvioinnissa käyttää apuna asiantuntijaa. Jos taas on ostamassa asuntoa asunto-osakeyhtiöstä, on niissä tulevien vuosien korjaustarpeita hahmoteltu pitkän tähtäimen suunnitelmaan.

– Ulkopuolinen kuntotarkastus ja korjaushankkeiden pitkän tähtäimen suunnitelma ovat erittäin tärkeitä dokumentteja mahdollista ostokohdetta arvioitaessa, Palovaara painottaa.

Asunto-osakeyhtiössä remontteja varten kerätään usein rahoitusvastiketta. Vastikekulut muodostavat osan asumisen kuukausikustannuksista, mutta vastikkeissa säästäminen ei välttämättä ole hyvä asia. Halpa vastike voi olla myös merkki tarvittavien korjausten tekemättä jättämisestä eli korjausvelan kertymisestä yhtiöön.

– Mitä suurempi on korjausvelka, sitä todennäköisempää on se, että tulevaisuudessa vastaan tulee isoja remontteja, joita ei voi enää lykätä, vaan ne on pakko tehdä, jotta talo pysyy asuttavassa kunnossa. Suuri korjausvelka on asunnon arvoa laskeva tekijä, Palovaara muistuttaa.

Vastuullisissa asunto-osakeyhtiöissä remontit tehdään ajallaan, eikä korjausvelka ehdi paisua.

– Ostajan on tärkeä tiedostaa asunto-osakeyhtiön yleinen tilanne, yhtiön vastuulla olevat lainat ja niistä osakkaille koituvat rahoitusvastikkeet. Näitä vastikkeita tulee suhteuttaa siihen missä kunnossa yhtiö ja siihen kuuluvat asunnot ovat, minkälaisia korjaushankkeita yhtiössä on jo tehty, ja mitä hankkeita tulevaisuudessa mahdollisesti on luvassa.

Energiatehokkuus säästää kuluja

Varsinkin kiinteistöissä energiakustannukset muodostavat suuren osan asumisen kuukausikustannuksista. Siksi on tärkeä varmistaa, miten energiatehokas talo on ja miten sen tarvitsema energia tuotetaan.

– Talo on energiatehokas, jos seinien, katon, alapohjan ja ikkunoiden lämmöneristävyyteen on panostettu, ja talo on varustettu esimerkiksi maalämpöjärjestelmällä. Kaikenikäiset talot voivat olla energiatehokkaita, ja talon energiatehokkuutta voi parantaa itse remontoimalla. Lisäksi myös omilla asumis- ja kulumistottumuksilla on oma vaikutuksensa talon tai asunnon kuluttaman energian määrään, Palovaara sanoo.

Kun ensiasuntoaan ostava haluaa tehdä hyvät kaupat, on siis varsin paljon asioita harkittavana. Palovaara nostaa tärkeimmäksi neuvokseen sen, että asunnon ostoa on syytä harkita pitkällä tähtäimellä.

– Jos asunto tai vapaa-ajan asunto on tarkoitus pitää esimerkiksi kymmenen vuotta, osuuko tälle ajanjaksolle isoja korjauksia tai kunnostuksia, joista aiheutuu kustannuksia? Miten asunnon arvon voi olettaa kehittyvän tänä aikana? Ja toisaalta, jos elämässä sattuukin jotain ennakoimatonta ja yllättävää, ja joudunkin laittamaan asunnon myyntiin jo lähitulevaisuudessa, millä hinnalla ja kuinka nopeasti se voisi olla mahdollista saada silloin kaupaksi?

Muistilista asuntokaupoille:

Lue myös:

Varainsiirtovero muuttuu – nyt on loistava hetki ostaa asunto‍

Viisi ajankohtaista ja rahanarvoista vinkkiä ensiasunnon ostajalle‍

Oma koti on kullan kallis - kuinka paljon asuntolainaa on paljon?‍

Yhtiövastike, rahoitusvastike ja hoitovastike - Huomaa vastikkeiden erot‍