Joskus haettu asuntolaina voi jäädä kokonaan saamatta tai sopiva lainasumma ei olekaan yhtä suuri kuin itse olisi ajatellut. Silloin ei kannata luopua asuntohaaveistaan, vaan miettiä asiaa uusiksi. Asiantuntijamme kertoo, minkälaisia syitä kielteisen lainapäätöksen taustalla voi olla ja miten lainahakemuksen lopputulokseen voi itse vaikuttaa.

Aloitetaan perusteista. Asuntolainan, kuten muidenkin luottojen, myöntäminen perustuu aina asiakkaan kykyyn maksaa laina takaisin. Pankin on siis varmistuttava siitä, että asiakas pystyy suoriutumaan lainan takaisinmaksusta.

– Kun pankki myöntää uutta lainaa, silloin tarkastellaan ensisijaisesti lainanhakijan maksukykyä eli käytännössä asiakkaan tuloja sekä menoja, kertoo OP Ryhmän vakuudellisen henkilöasiakasrahoituksen liiketoiminta-asiantuntija Laura Kivimäki.

– Lainamäärä mitoitetaan asiakkaan talouden kokonaiskuvaan nähden sopivaksi, jotta hänelle jää rahaa lainan lyhentämisen lisäksi myös muihin elämisen kuluihin. 

Oman talouden kokonaisuus voidaan jakaa karkeasti neljään osa-alueeseen: tulot, menot, varat ja velat. Kaikilla näillä osa-alueilla on vaikutusta siihen, saako asiakas lainaa ja jos, kuinka paljon.

Riittävät tulot varmistavat lainan takaisinmaksun

Riittävät ja säännölliset tulot ovat kaiken A ja O. Säännöllisten tulojen ansiosta asiakas pystyy maksamaan lainaa takaisin pankille kuukausittain. Asuntolainaa ei voida myöntää, elleivät tulot ole riittävän suuret lainan kuukausierästä selviytymiseen, tai jos tulojen katsotaan olevan liian epäsäännölliset tai epävarmat.

– Määräaikainen työsuhde ei kuitenkaan yksin ole este asuntolainan saamiselle, vaan asiakkaan kokonaistilanne ratkaisee, selittää Kivimäki.

Monella alalla määräaikaiset työsuhteet ovat tyypillisiä ja voidaan olettaa, että määräaikaisuuden jälkeenkin työt jatkuvat.

– Toisaalta työtilanne voi joskus olla epävarma siten, ettei jatkosta välttämättä ole varmuutta. Tällöin on myös asiakkaan etu, ettei asuntolainaa tällaisessa tilanteessa myönnetä tai lainan määrä suhteutetaan asiakkaan tilanteeseen sopivaksi.

Kun työtilanne vakiintuu ja tulojen voidaan olettaa jatkuvan säännöllisesti, myös mahdollisuutta lainan saamiseen tai lainan määrää voidaan tarkastella uudelleen.

Kielteinen asuntolainapäätös ei siis ole lopullinen, vaan päätös voi muuttua, kun asiakkaan kokonaistilanne muuttuu. 

Asunnon kuukausikulut vaikuttavat lainan saantiin

Ei ne suuret tulot, vaan ne pienet menot. Hyväkään palkka ei välttämättä riitä lainan lyhentämiseen, jos muut menot haukkaavat kuukausittain tuloista suuren osuuden.

– Kiinteisiin kuukausittaisiin menoihin vaikuttaa yleensä eniten asumismuoto. Tämän lisäksi esimerkiksi lapsiin, autoon, mökkiin ja harrastuksiin liittyvät kulut sekä yleisesti omat kulutustottumukset vievät oman osansa tuloista, Kivimäki muistuttaa.

– Ne eivät estä asuntolainan saamista, mutta kaikki omaan elämään liittyvät kustannukset täytyy huomioida kuukausibudjettia laskiessa, kun pohtii kuinka suurta lainan kuukausierää on valmis maksamaan. On myös hyvä tarvittaessa pohtia, mistä asioista olisi valmis säästämään.

Asumiseen liittyvät kulut ovat yleensä suurin erä asiakkaan kiinteistä kuukausikuluista. Joskus saattaa unohtua, että omistusasumisessa on myös muita kuluja kuin pelkkä asuntolainan kuukausierä, ja nekin on huomioitava kuukausibudjetissa.

Kaksi saman hintaista asuntoa voivat ominaisuuksiltaan ja kustannuksiltaan olla hyvin erilaiset, ja siksi myös asunnon ominaisuudet vaikuttavat lainan saantiin.

– Kun etsii asunto-osaketta, kannattaa kiinnittää huomiota muun muassa vastikkeisiin ja tulossa oleviin remontteihin. Omakotitalossa tulevien remonttitarpeiden lisäksi esimerkiksi lämmitysmuodolla ja tontin omistuksella on suuri vaikutus kuukausikuluihin, kertoo Kivimäki.

Säästöjen merkitys lainan saamisessa 

Kuukausittaisilla tuloilla ja menoilla on suurin vaikutus lainan saamiseen. Yhtälössä on niiden lisäksi mukana kertyneet säästöt ja muu varallisuus, sillä asuntolainaan liittyy myös omarahoitusosuus sekä vakuudet.

Lain mukaan asuntolainan määrä saa olla enintään 90 prosenttia (ensiasunnon ostajilla 95 prosenttia) vakuuksien käyvästä arvosta. Loppuosa tulee siis olla omia säästöjä tai muita vakuuksia.

Pankki vaatii lainalle vakuuksia siltä varalta, ettei asiakas pystyisikään syystä tai toisesta maksamaan lainaa takaisin. Vakuuksien avulla lainaa myöntävä pankki siis pienentää riskejään.

– Useimmiten ostettava asunto käy vakuudeksi 70 prosenttiin asunnon kauppahinnasta. Jos lainaa tarvitaan tätä enemmän, tulee tälle osuudelle olla muita vakuuksia, Kivimäki selittää.

On siis mahdollista, että vaikka asiakkaan tulot riittäisivätkin asuntolainan takaisinmaksuun, jää laina saamatta, ellei hänellä ole tarvittavaa omarahoitusosuutta tai lisävakuuksia.

– Tämäkään ei ole lopullinen tilanne, vaan tällöin asunnon ostaminen siirtyy hieman eteenpäin, kunnes asiakkaalle on ehtinyt kertyä säästöjä tai hän on saanut järjestettyä lisävakuuksia lainalleen. Kun asiakas on saanut säästettyä riittävän summan, onnistuu myös asuntolainan saaminen. Pankki kyllä neuvoo omarahoitusosuuden ja tarvittavien lisävakuuksien kanssa, eli kannattaa rohkeasti kysyä apua, jos jokin mietityttää. 

Ostettavan asunnon lisäksi lainan vakuutena voi hyödyntää omaa, tai esimerkiksi vanhempien, reaaliomaisuutta kuten asuntoa tai mökkiä. Vakuudeksi voi kelvata esimerkiksi se, jos asiakas omistaa metsätilan. Myös talletuksia, osakkeita ja sijoitusrahasto-osuuksia on mahdollista käyttää lainan vakuutena.

Näiden lisäksi erilaiset lainatakaukset‍ voivat olla yksi vaihtoehto lisävakuuden tarpeen kattamiseksi.

Aiemmin otetuilla lainoilla voi olla vaikutusta lainan saantiin

Neljäntenä osa-alueena omassa taloudessa ovat olemassa olevat lainat, kuten opintolaina, autolaina, luottokorttivelat tai muut kulutusluotot. Jos asiakas on ottanut aiemmin lainaa, se ei yleensä yksin ole este saada asuntolainaa, mutta muut lainat voivat vaikuttaa myönnettävän asuntolainan määrään.

Kaikkien lainojen maksamisesta tulee asiakkaalle kuukausikustannuksia, jotka vaikuttavat asiakkaan kokonaistilanteeseen.

– Esimerkiksi opinto- tai autolaina ovat hyvin yleisiä. Jos asiakkaan tulot riittävät kaikkien lainojen hoitoon, eivät aiemmin otetut lainat estä uuden lainan myöntämistä, vakuuttaa Kivimäki.

Nykyisin pankki näkee asiakkaan kaikki lainat positiivisesta luottotietorekisteristä, josta asiakkaan kannattaa ennen uuden lainan hakemista tarkistaa omat tietonsa.

Lainapäätös voi muuttua, kun asiakkaan tilanne muuttuu

Asuntolainan saamista ei kannata ajatella mustavalkoisesti, että lainaa joko saa tai ei saa.

– Voi hyvin olla, että omat ajatukset lainamäärästä on mitoitettu talouteen nähden liian suureksi, mutta se ei tarkoita, ettei lainaa saisi ollenkaan. Lainamäärä saattaa vain olla pienempi kuin asiakas oli alun perin ajatellut, Kivimäki sanoo.

Jos asuntolainaa ei tietyssä elämäntilanteessa myönnetä, se ei tarkoita, etteikö lainaa voisi koskaan saada.

– Tilanteet muuttuvat, ja asioiden eteen on mahdollista tehdä töitä. Pankin kanssa kannattaa keskustella avoimesti omasta taloudestaan, jotta tietää minkä asioiden on muututtava lainan saamiseksi.